Artisans : nos conseils pour obtenir votre prêt immobilier

Artisan, vous avez un projet immobilier en tête ? Si vous pensez que votre statut de travailleur indépendant constitue un obstacle auprès des banques, détrompez-vous ! Il vous faudra simplement mettre en avant une certaine durée d’activité et un niveau de revenus suffisants. Zoom sur le prêt immobilier pour artisans !

• Artisans : nos conseils pour obtenir votre prêt immobilier
  • Comment obtenir un prêt immobilier pour artisan ?
  • Existe-t-il des prêts spécifiques pour les artisans ?
  • Quelle assurance de prêt immobilier pour un artisan ?
  • Quelle garantie pour le crédit immobilier pour artisan ?

Comment obtenir un prêt immobilier pour artisan ?

Les banques calculent votre credit score ou scoring pour déterminer si vous avez ou non droit à un prêt immobilier pour artisan. Cet indicateur se compose de nombreux critères comme la stabilité de votre activité professionnelle, vos charges et revenus et votre taux d’endettement.

La capacité d’emprunt pour obtenir un prêt immobilier artisan

En fonction de la durée d’emprunt (qui conditionne le montant du taux d’intérêt), de vos charges par rapport à vos revenus, du montant de votre apport personnel ou du taux d’endettement, les banques déterminent votre capacité d’emprunt. C’est-à-dire le montant maximum de capital que les organismes de crédit accepteront de vous prêter.

Les revenus pris en compte pour l’octroi d’un emprunt artisan

En tant qu’artisan, les revenus d’activité que vous percevez constituent non pas un salaire, mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce sont eux qui sont considérés comme vos revenus.

 

Les BIC ne seront pas comptabilisés intégralement, comme c’est le cas pour les salaires des salariés en CDI ou les traitements des fonctionnaires titulaires. Les établissements prêteurs établiront une moyenne sur 1 an voire plus. 

Ensuite, la prise en compte de vos BIC varie en fonction du statut juridique que vous avez adopté pour exercer votre activité.

Par exemple, les artisans micro-entrepreneurs verront leurs BIC pris en compte après déduction de l’abattement applicable. Les règles de calcul changent pour un gérant salarié ou non salarié de SARL, pour le président de SASU…

Si vous empruntez avec un co-emprunteur, ses revenus seront aussi pris en compte, et en fonction de son statut (salarié, indépendant…).

Les charges dans la capacité d’emprunt de l’artisan

Dans les charges prises en compte par les établissements bancaires, on trouve les échéances des crédits à la consommation, prêts personnels et les pensions alimentaires. 

L’apport personnel pour le crédit immobilier des artisans

Aujourd’hui, vous aurez du mal à trouver un financement sans apport personnel. Sauf à disposer d’un reste à vivre élevé. Vous devez ainsi avoir de l’épargne à injecter dans votre achat immobilier, qui représente autour de 10 % de l’opération.

Cet apport personnel est exigé pour payer les frais annexes d’un prêt immobilier pour artisan comme la commission d’un courtier, les frais de notaire ou les frais de dossier pour l’édition de l’offre de prêt.

Si vous pouvez apporter plus que 10 %, vous pourrez négocier un meilleur taux et de bonnes conditions d’emprunt.

Le taux d’endettement pour le crédit immobilier d’un artisan

Le taux d’endettement est à la fois un indicateur pour calculer la capacité d’emprunt, et à la fois un critère pour l’obtention d’un crédit. Vous pourrez emprunter seulement si le taux d’endettement reste en dessous de 35 %. Pour le calculer, vous appliquerez la formule suivante :

 

Taux d’endettement = charges / moyenne des revenus nets x 100.

 

Vous constatez donc que ce critère mesure le poids des charges sur vos revenus disponibles. Avec la règle du 35 % d’endettement maximum, vous vous protégez contre le risque d’insolvabilité. 

Il faut donc qu’au total, le montant de vos remboursements mensuels tous crédits confondus n’excèdent pas 35 % de vos revenus disponibles.

 

Depuis une décision du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) de 2022, les établissements de crédit peuvent néanmoins déroger à cette règle pour 20 % de la production trimestrielle de crédits. Seul impératif : accorder la priorité non pas aux investisseurs locatifs, mais à l’achat de la résidence principale et aux primo-accédants. 

Le taux d’emprunt des artisans

Le taux d’intérêt va avant tout être conditionné par le scoring que vous obtenez au regard de :

• Votre profil d’emprunteur ;
• Le montant de votre apport personnel ;
• La durée d’emprunt : si vous le pouvez, partez sur une durée courte, elle vous fera obtenir un meilleur taux.

 

Ne prenez pas seulement en compte le taux nominal pour comparer les offres de prêt, mais basez-vous plutôt sur le taux annuel effectif global (TAEG). En effet, c’est lui qui permet de connaître le coût total d’un prêt immobilier, car il intègre tous les frais liés au financement :

• Les primes d’assurance de prêt ;
• Les frais de garantie (cautionnement, hypothèque ou IPPD) ;
• La commission des intermédiaires en financement ;
• Les frais de dossier.

 

La durée de remboursement du prêt immobilier artisan

Vous ne pouvez plus emprunter sur 30 ans, le HCSF l’interdit. Voici les durées maximales sur lesquelles vous pouvez partir :

• 25 ans + 2 ans de différé, si vous achetez votre résidence principale ;
• 20 ans, si vous concrétisez un investissement locatif ou achetez une résidence secondaire.

La capacité de gestionnaire de l’artisan

Le dossier de demande de prêt comprend la copie des trois derniers relevés de comptes bancaires. 

Ceux-ci permettent aux banques de vérifier comment vous vous comportez avec votre argent. Si vous dépensez plus que vos revenus, si vous mettez de l’argent de côté régulièrement sur cette période…

 

Petit conseil HelloPrêt : si vous avez été à découvert pendant cette période, vous avez tout intérêt à reporter votre projet immobilier d’autant. Vous éviterez ainsi un refus !

Existe-t-il des prêts spécifiques pour les artisans ?

Non, il n’existe pas de prêt immobilier spécifique pour les artisans. Vous devrez donc contacter les banques une à une, ou plutôt confier cette mission à un courtier immobilier HelloPrêt, pour aller plus vite et décrocher un meilleur taux. 

Comme vous n’êtes pas salarié, vous ne pouvez pas prétendre au prêt Action Logement. En revanche, et vous conditions, vous pouvez être éligible à un prêt à taux zéro (PTZ).

 

Le PTZ finance une partie seulement de l’acquisition. Il se destine aux personnes disposant de ressources modestes, pour qu’elle puisse acheter dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux, un bien immobilier destiné à devenir leur résidence principale.

Quelle assurance de prêt immobilier pour un artisan ?

 Même si l’assurance de prêt artisan n’est pas légalement obligatoire, vous devez en souscrire une pour obtenir votre crédit. En effet, elle permet aux banques de s’assurer contre une défaillance dans le remboursement de l’emprunt si vous vous retrouvez dans l’impossibilité de travailler suite à une maladie ou à un accident. L’assureur remboursera alors le capital restant dû ou les mensualités.

Les garanties de l’assurance emprunteur artisan

 C’est la nature de votre acquisition qui dicte quelles garanties vous devez souscrire dans votre contrat d’assurance emprunteur. 

Pour un investissement locatif, vous pouvez vous protéger au minimum. Les loyers finançant une fraction des mensualités, vous pouvez choisir de vous assurer seulement contre les risques décès et perte totale et irréversible de l’autonomie (PTIA).

 

Pour la résidence principale ou secondaire non louée, vous devez insérer au contrat l’ensemble de ces garanties :   

 

• L’assurance décès ;
• L’assurance PTIA ;
• L’assurance incapacité totale temporaire (ITT) ;
• L’assurance invalidité permanente partielle (IPT) ;
• L’assurance invalidité permanente totale (IPP).

Le coût de l’assurance de prêt artisan

 Le saviez-vous ? Les primes d’assurance peuvent être calculées :

• Sur la base du capital restant dû : les cotisations sont alors dégressives ;
• Sur la base du capital emprunté : les cotisations restent inchangées tout au long du remboursement du prêt.

 

Vous vous demandez comment choisir entre assurance sur capital initial ou capital restant dû ? Vous prendrez en compte votre projet immobilier, notamment si vous envisagez de revendre à court terme.

Autre facteur qui impacte le montant de la prime : le nombre de garanties que vous souscrivez.

 

Enfin, le taux d’assurance, qui est calculé en fonction de votre âge, état de santé, vos habitudes de consommation : alcool, tabac…

Quelle garantie pour le crédit immobilier pour artisan ?

Les banques souhaitent aussi se prémunir contre la défaillance de remboursement consécutive à une situation autre que la réalisation d’un aléa de la vie. Vous devez donc proposer en plus de l’assurance une garantie. Trois options :

• Un organisme de cautionnement : c’est le plus souvent Crédit Logement qui est choisi. Il se porte garant du remboursement du prêt. S’il refuse votre dossier de travailleur non salarié, vous pouvez proposer les deux autres garanties suivantes ;
• L’hypothèque : la banque peut saisir et revendre le bien immobilier ;
• L’inscription du privilège de prêteur de deniers : elle accorde en plus du droit de saisie revente un droit de priorité à la banque sur le paiement de sa créance.