Professions libérales : nos conseils pour obtenir votre prêt immobilier

Derrière les termes profession libérale se dissimulent de nombreux métiers, plus ou moins considérés comme à risque. Votre situation de travailleur indépendant ne constitue pas en soi un critère négatif aux yeux des banques. Tout va dépendre de la stabilité et du montant de vos revenus professionnels !

Si le mode de calcul de vos revenus diffère de ceux des salariés, les critères d’obtention d’un prêt immobilier pour professions libérales demeurent les mêmes que pour n’importe quel autre emprunteur. On fait le point !

Professions libérales : nos conseils pour obtenir votre prêt immobilier

Comment obtenir un prêt immobilier pour profession libérale ?

Avocat, médecin, développeur web, psychothérapeute… Il existe nombre de professions libérales, et certaines sont jugées plus à risque que d’autres par les établissements prêteurs.

Lorsqu’ils reçoivent un dossier de prêt, les établissements bancaires établissent un scoring, c’est-à-dire une mesure du risque que votre profil d’emprunteur leur fait courir dans le remboursement de l’emprunt.

C’est ainsi que vous devrez remplir certains critères, comme le respect du taux d’endettement de 35 %. Mais également mettre en avant les bons points de votre dossier, comme des revenus évolutifs ou une profession de plus en plus attractive.

La capacité d’emprunt pour obtenir un prêt immobilier profession libérale

Avant de vous lancer dans la recherche d’un bien immobilier, vous devez déterminer combien vous pouvez emprunter. Ce capital maximum que les banques accepteront de vous prêter s’appelle la capacité d’emprunt. Elles le calculent en fonction de quelques critères, certains d’entre eux conditionnant par ailleurs la possibilité d’obtenir un crédit immobilier profession libérale.

Les organismes de crédit examineront à la loupe :

Vos revenus : en tant que profession libérale, c’est-à-dire travailleur non salarié (TNS), vous ne vous versez pas de salaire. Les bénéfices que vous percevez constituent des bénéfices non commerciaux (BNC), que vous soyez profession libérale réglementée ou non réglementée. Pour les salariés, les banques prennent en compte le salaire mensuel augmenté des primes inscrites au contrat de travail. Pour vous, elles comptabilisent une moyenne de vos bénéfices nets sur une période allant de 1 à 3 ans. Le statut juridique sous lequel vous exercez votre activité aura son importance. Par exemple, si vous êtes sous le statut d’auto-entrepreneur, les organismes de prêt retiendront vos BNC réduits de l’abattement de 34 %. Ce n’est pas la peine de le préciser, mais plus cela fait longtemps que vous avez démarré votre activité, mieux c’est. Et si vos revenus progressent sur la période considérée, c’est aussi un très bon point ;
Vos charges : elles incluent les mensualités d’un prêt personnel, d’un crédit à la consommation ou d’un crédit auto et les pensions alimentaires ;
Votre apport personnel ;
Le taux d’endettement ;
Le taux d’emprunt et la durée de remboursement.

À savoir : pour évaluer la santé de votre entreprise ou de votre société, les banques vous demanderont certains justificatifs. Par exemple, un bilan financier, une attestation fiscale ou une attestation URSSAF.

L’apport pour le crédit immobilier des professions libérales

Actuellement, vous pouvez difficilement vous passer d’un apport personnel pour emprunter. Cette épargne que vous êtes prêt à injecter dans votre projet immobilier se destine à financer l’ensemble des frais annexes d’un crédit immobilier pour profession libérale. Par exemple, les frais d’agence immobilière, les frais de notaire, ou encore les frais de dossier pour l’édition de l’offre de prêt.

Les banques exigent généralement un apport personnel représentant au moins 10 % du montant de l’achat immobilier. Votre dossier se présentera sous les meilleurs auspices si vous pouvez injecter plus. Un pourcentage supérieur constitue un levier pour négocier le taux immobilier et les conditions d’emprunt.

Le taux d’endettement pour le prêt immobilier d’un professionnel libérale

Le taux d’endettement constitue un indicateur essentiel pour calculer votre capacité d’emprunt et pour obtenir votre emprunt immobilier. Il désigne le ratio des charges par rapport aux revenus disponibles. Il existe une limite au-delà de laquelle les banques ne peuvent pas vous prêter de l’argent : 35 %.

Jusqu’en 2022, la limite du taux d’effort à 35 % n’était qu’indicative. Depuis une décision du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), elle s’impose aux établissements prêteurs. Ceux-ci peuvent toutefois y déroger pour 20 % de la production trimestrielle de crédit, en accordant la priorité aux primo-accédants et à l’acquisition de la résidence principale.

Pour faire partie des heureux élus ou si votre projet concerne un investissement locatif, vous aurez des chances de contourner les 35 % d’endettement si vous présentez un reste à vivre élevé.

Pour calculer le taux d’endettement, appliquez la formule suivante :

Taux d’endettement = charges / moyenne des revenus nets x 100.

Le taux d’emprunt des profession libérales

La première estimation du taux d’emprunt, avant négociation par un courtier immobilier, repose sur le credit score dont on a déjà parlé. Pour mesurer le risque, les banques se penchent sur :

Votre profil d’emprunteur : oui, vous n’êtes ni fonctionnaire, ni en CDI. Mais une profession libérale qui ne connaît pas la crise de l’emploi ou dont les revenus sont importants et amenés à augmenter (on parle de revenus prospectifs) attire aussi les banques. Il n’est donc pas certain que vous vous voyez appliquer une surcote sur le taux d’intérêt ;
Le montant de votre apport ;
La durée de remboursement : plus elle est courte, plus vous obtenez un meilleur taux, et vice-versa.

Pour choisir la meilleure offre de prêt, vous devez vous baser sur le coût global du prêt immobilier pour profession libérale. Où le trouver ? Sur le document qui présente le taux annuel effectif global (TAEG). Le TAEG comprend toutes les dépenses annexes au prêt, comme les primes d’assurance et la commission d’un courtier en prêt immobilier.

À savoir : les établissements financiers ne peuvent pas vous proposer un TAEG supérieur au le taux d’usure fixé par la Banque de France.

La durée de remboursement du prêt immobilier profession libérale

Pour déterminer le taux d’intérêt du prêt immobilier profession libérale, la durée d’emprunt reste un facteur déterminant. Au maximum, pour l’achat immobilier de la résidence principale, vous pouvez emprunter sur 25 ans + 2 ans de différé. Pour un investissement immobilier locatif, ce sera 20 ans maximum.

La capacité de gestionnaire du professionnel libéral

Au moment de constituer votre dossier de demande de prêt, vous devrez fournir la copie de vos trois derniers relevés de compte. Ceux-ci révèlent comment vous vous comportez avec votre argent !

À savoir : si vous avez été à découvert même autorisé sur ce trimestre, il vaut mieux différer votre projet d’autant.

Existe-t-il des prêts aidés pour les micro-entrepreneurs ?

Non, il n’existe pas de prêt immobilier spécifique aux professions libérales. Une piste à explorer, qui concerne aussi bien les salariés que les indépendants : le prêt à taux zéro (PTZ). Pour y être éligible, encore faut-il que vous souhaitiez acheter votre résidence principale, dans l’ancien avec travaux.

Le PTZ ne pourra pas financer l’intégralité de votre acquisition : il est un prêt complémentaire. Son montant dépend de la zone où se situe le bien immobilier.

Quelle assurance de prêt immobilier pour une profession libérale ?

Certaines professions libérales, comme les professions médicales et paramédicales sont particulièrement exposées au risque. Pour augmenter les possibilités d’obtenir votre prêt, il vous faudra obligatoirement souscrire une assurance emprunteur profession libérale.

En cas d’aléa de la vie consécutif à un accident ou à une maladie, l’assureur remboursera le capital restant dû ou les mensualités d’emprunt à la banque.

Les garanties de l’assurance emprunteur profession libérale

L’assurance emprunteur comporte différentes garanties, dont a minima les deux premières sont obligatoires pour l’ensemble des acheteurs.

Les investisseurs locatifs peuvent ne pas souscrire les autres garanties, car les échéances sont en partie financées par les loyers.

L’assurance décès ;
L’assurance PTIA ;
L’assurance incapacité totale temporaire (ITT) ;
L’assurance invalidité permanente partielle (IPT) ;
L’assurance invalidité permanente totale (IPP).

Le coût de l’assurance de prêt profession libérale

Le tarif d’une assurance emprunteur profession libérale varie en fonction :

Du nombre l’étendue des garanties ;
Des modalités de calcul de la cotisation : sur la base du capital restant dû ou sur la base du capital emprunté ;
Du taux d’assurance que vous négociez, en fonction de votre âge, état de santé, et de votre profession.

Quelle garantie de prêt pour une profession libérale ?

Comme l’assurance emprunteur, la garantie constitue un gage de remboursement du prêt. Elle s’actionne dans les cas d’insolvabilité non couverts par l’assurance. Il en existe deux catégories : les garanties réelles (sûretés réelles, qui portent sur les biens) et les garanties personnelles (sûretés personnelles, qui portent sur l’emprunteur).

Les emprunteurs salariés sont couverts par un organisme de cautionnement comme Crédit Logement. Celui-ci acceptant rarement les profils de travailleurs indépendants, vous devrez peut-être proposer à la place :

Une hypothèque : les banques peuvent saisir et revendre le bien immobilier pour se rembourser ;
L’inscription du privilège de prêteur de deniers : elle fonctionne de la même manière, mais offre en plus un droit de priorité sur le remboursement ;
Le nantissement, pour un prêt in fine : il consiste à séquestrer les fonds déposés sur un produit d’épargne garanti, en faveur de la banque.

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