Succession ou séparation : comment racheter les parts d’une maison ?

Les achats à plusieurs ne finissent pas toujours bien… Il arrive parfois que l’un des ex-conjoints ou concubins soit obligé de racheter les parts de son ex-moitié pour conserver l’immeuble et éviter la vente.

De même, lors d’une succession, la maison familiale et les autres biens immobiliers peuvent aboutir à une indivision entre les héritiers. Situation instable par nature, l’indivision implique à terme le rachat de part. Comment fonctionne le rachat de part en matière de divorce ou de succession ? Quelle fiscalité ? Existe-t-il des alternatives intéressantes ?

C’est ce que nous allons voir ensemble ! Mais avant tout, mettons-nous au point sur la question de l’indivision, sujet central du rachat de part.

• Succession ou séparation : comment racheter les parts d’une maison ?
  • L’indivision née d’un achat à plusieurs, d’une succession ou d’une séparation
  • Le rachat des parts à l’issue d’une succession d’une maison familiale
  • Le rachat des parts suite à une séparation
  • Les avantages de la SCI pour le rachat de part

L’indivision née d’un achat à plusieurs, d’une succession ou d’une séparation

L’indivision est le régime juridique par défaut applicable aux situations où plusieurs personnes détiennent un droit de propriété sur un bien indivisible tel qu’un bien immobilier. Cela va de soi, il est impossible de couper un immeuble en deux pour attribuer une partie à l’un et le reste à l’autre.

Pourtant, dans les faits, plusieurs personnes peuvent se retrouver propriétaires d’un même bien soit en raison d’une succession ou à l’issue d’un divorce. L’indivision peut aussi résulter d’une volonté des indivisaires lors d’un achat à plusieurs au moyen le plus souvent d’une convention d’indivision.

En quoi consiste l’indivision ?

L’indivision se traduit par la copropriété d’un bien où chaque indivisaire possède une part proportionnelle à son apport. Par exemple, si un bien immobilier a été acheté 200 000 euros et que l’un des indivisaires a déboursé 150 000 euros pour son acquisition, sa part sera équivalente à 75 %.

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Mais parfois, la répartition ne tient pas compte de la prépondérance de l’investissement de chaque indivisaire notamment lorsque l’indivision résulte d’une succession, d’un pacs en indivision ou d’un mariage.

Par exemple, si le bien immobilier est acheté dans le cadre d’un pacs sous le régime de l’indivision, les partenaires sont propriétaires à 50 % du bien sans prendre en compte le fait qu’un des partenaires a plus contribué que l’autre à l’achat.

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De même, dans le cadre d’une succession, les héritiers se partagent en principe à parts égales l’actif successoral (cela peut se dérouler autrement notamment en présence d’un testament ou d’un conjoint survivant). Le partage de la succession peut aboutir à l’indivision d’un ou plusieurs biens immobiliers avec un régime apportant plusieurs conséquences.

Le régime par nature temporaire de l’indivision

Le régime de l’indivision est un régime instable par nature puisque nul n’est censé rester dans l’indivision. Cette formulation signifie qu’à défaut de convention d’indivision stipulant l’inverse, l’un des indivisaires peut provoquer le partage à tout moment. Il en résulte deux options pour les autres indivisaires :

• le rachat de part ou le rachat de soulte;
• la vente du bien immobilier et le partage du résultat de la vente entre les indivisaires en fonction de leurs parts respectives.

Cette dernière possibilité n’est pas forcément idéale surtout si le bien immobilier a été acquis récemment. Il est probable que l’augmentation du marché de l’immobilier ne soit pas suffisante pour absorber les frais d’achat qui peuvent représenter entre 8 et 10 % pour un immeuble ancien.

S’il s’agit d’une résidence principale, il apparaît encore plus délicat de vivre dans l’incertitude de devoir revendre le logement à tout moment d’autant que l’indivisaire y résidant est susceptible d’être redevable d’une indemnité pour obtenir un droit occupation. Ceci dit, dans le cadre d’un divorce, le juge peut attribuer la jouissance gratuite du logement à l’un des époux.

Comme vous pouvez le constater, selon l’origine de l’indivision, les conséquences peuvent être différentes. C’est pourquoi nous allons nous intéresser au rachat de parts pour chaque situation : succession et séparation.

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Le rachat des parts à l’issue d’une succession d’une maison familiale

Il est possible que vous héritiez avec vos frères et soeurs de la maison familiale ou d’un bien immo à des fins locatives.

À titre liminaire, sachez que vous ne pouvez pas forcer les indivisaires de vous vendre leurs parts. En effet, le rachat de part n’est possible que si l’un des indivisaires témoigne sa volonté de quitter l’indivision.

Dans ce cas, il faudra dans un premier temps estimer la valeur du bien immobilier. La valeur du bien immobilier peut être établie d’un commun accord entre les indivisaires. Il est néanmoins recommandé de faire intervenir un professionnel tel qu’un agent immobilier (voire plusieurs) afin d’éviter la naissance d’un conflit postérieurement au rachat de part.

Une fois la valeur de chaque part établie, les héritiers devront se présenter devant un notaire afin qu’il rédige l’acte officiel à savoir l’état liquidatif. Ce document est souvent comparé à un compromis de vente sauf qu’il concerne l’achat d’une quote-part d’un bien immobilier.

Nécessairement, le rachat de part d’une maison ou d’un appartement dans le cadre d’une succession occasionne des frais à la charge des indivisaires acquéreurs :

• un droit de partage de 2,5 % de la valeur de la soulte ;
• les émoluments du notaire pour la rédaction de l’état liquidatif ;
• la contribution de sécurité immobilière.

Le rachat des parts suite à une séparation

Le rachat de part d’une maison ou d’un appartement suite à une séparation comporte plusieurs subtilités selon la nature de l’engagement des conjoints. En effet, selon que l’indivision résulte d’un divorce ou d’un concubinage, les conséquences ne sont pas les mêmes tant au niveau de la fiscalité que de la répartition des parts.

De plus, il faudra prendre en considération que le bien immobilier en indivision a été dans la plupart des cas acquis grâce à un prêt immobilier souscrit au nom des deux ex-partenaires.

Le rachat de soulte après un divorce

Cela va de soi, le rachat de soulte lors d’un divorce ne peut qu’intervenir une fois le divorce prononcé par le juge.

Comme pour le rachat de part à l’issue d’une succession, les ex-conjoints devront tomber d’accord sur la valeur bien immobilier quitte à faire appel à un professionnel pour faciliter son évaluation.

Remarque : Le jugement liquidatif du divorce détermine la valeur du bien immobilier si ce dernier était présent dans la communauté des époux.

Ensuite, il convient de prendre en compte différent élément pour estimer la valeur de la part à racheter telle que :

• le montant restant dû du prêt immobilier
• les quotités d’acquisition si les mariés avaient notamment optés pour le régime de la séparation de biens ou dans certains cas spécifiques de la communauté réduite aux acquêts (les fonds provenaient d’un héritage ou le bien a été acquis à deux avant le mariage…)

Remarque : L’acte notarié d’acquisition du bien immobilier précise la part respective des indivisaires.

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Si le bien immobilier a été acquis dans le cadre d’un mariage avec le régime de communauté universelle ou dans le cadre du régime de la communauté réduite aux acquêts (avec des ressources issues de la communauté), à défaut de jugement contraire, la valeur de la part devrait être égale à 50 % du bien immobilier. Pour connaître la valeur de la soulte, il convient de soustraire le montant restant dû du prêt immobilier et de diviser le résultat par deux. 

Pour finaliser le rachat de soulte, vous devrez vous présenter devant un notaire pour qu’il procède à l’enregistrement de l’état liquidatif occasionnant des frais à votre charge (acquéreur) :

• un droit de partage de 2,5 % de la valeur de la soulte ;
• les émoluments du notaire pour la rédaction de l’état liquidatif ;
• la contribution de sécurité immobilière.

Le rachat de part après la dissolution d’un Pacs

Selon le régime du Pacs choisi, les règles du rachat de part à la suite d’une dissolution peuvent différer.

En principe, à défaut de clauses contraires, le Pacs est soumis au régime de la séparation de biens. Ce régime signifie que la valeur de la part de l’ex-partenaire de Pacs va dépendre de sa quotité d’acquisition. Si ce dernier n’a pas contribué personnellement à l’achat de la maison, vous n’aurez pas à racheter une quelconque part. Dans le cas contraire, il faudra calculer la valeur de sa part à racheter en fonction des sommes investies.

Les droits de mutation du rachat de part suite à la dissolution d’un Pacs sous le régime de la séparation de biens sont de 5,8 %.

Remarque : L’acte notarié d’acquisition du bien immobilier précise la part respective des deux partenaires de Pacs. À noter que le fait que le financement n’ait pas eu lieu dans les mêmes proportions ne change pas la quotité d’indivision.

Le Pacs peut aussi être conclu sous le régime de l’indivision. Ce régime signifie que les partenaires de Pacs sont propriétaires à 50 % des biens acquis à compter de l’union.

Dès lors, le rachat de part d’une maison en cas de dissolution du Pacs implique de racheter 50 % de la valeur du bien (après retranchement du capital restant dû à la banque).

Les droits de mutation du rachat de part suite à la dissolution d’un Pacs sous le régime de l’indivision bénéficient d’un taux réduit de 2,5 %.

Le rachat de part si vous étiez en concubinage

Au sens du droit, le concubinage n’a pas véritablement d’existence légale et ne génère aucun droit et devoir pour les concubins. En d’autres termes, il s’agit d’une sorte de collocation où un achat immobilier entre concubins s’assimile à un achat immobilier à plusieurs dans sa forme la plus classique.

Ainsi, la procédure du rachat de part d’une maison ou d’un appartement résultant d’un concubinage suit la même logique (puisqu’il s’agit aussi d’une indivision) avec néanmoins quelques différences :

• la répartition des parts du bien dépend de l’apport de chacun dans l’achat du bien immobilier (donc la répartition n’est pas nécessairement en 50/50) ;
• les droits de mutation sont de 5,8 % au lieu de 2,5 % (le taux réduit de 2,5 % s’applique uniquement au rachat de part résultant d’une succession, d’un divorce ou d’un PACS sous le régime de l’indivision) ;
• la valeur de la soulte n’est pas diminuée du montant du prêt immobilier si les concubins ont souscrit séparément un prêt pour l’acquisition du bien indivis. Le vendeur de la part va donc devoir solder son prêt avec le montant de la soulte entrainant des pénalités de remboursement anticipé.

Remarque : L’acte notarié d’acquisition du bien immobilier précise la part respective des indivisaires.

Autant dire que le rachat de part d’une maison en concubinage n’est pas la situation la plus confortable financièrement comparativement aux autres régimes présentés.

Les avantages de la SCI pour le rachat de part

Pour éviter le régime de l’indivision, la SCI est une excellente candidate. Il s’agit d’une société spécialisée dans la détention de biens immobiliers. Divisé en parts sociales, le bien immobilier est la propriété de la SCI qu’elle peut mettre à disposition gratuitement aux associés (à un couple ou des concubins par exemple).

La SCI présente un avantage certain puisque les parts sociales peuvent se vendre, s’échanger et se donner en limitant les frottements fiscaux et notamment les droits d’enregistrement inhérents à l’état liquidatif d’un rachat de parts.

En matière de succession, la SCI permet aussi d’éviter les problématiques consécutives à la volonté d’un indivisaire de quitter l’indivision. Grâce à la SCI, les héritiers associés peuvent s’échanger et racheter leurs parts sociales en éludant les droits d’enregistrement et en évitant la revente forcée du bien immobilier. Idéal pour conserver la maison de famille dans le patrimoine familial !