Helloprêt Assurance de prêt immobilier L'assurance de prêt immobilier est-elle obligatoire ou facultative ?

L’assurance de prêt immobilier est-elle obligatoire ou facultative ?

Au moment d’effectuer la simulation du coût total de votre prêt immobilier, vous vous apercevez que l’assurance de prêt représente un poids certain : jusqu’à 30 % du total de l’opération. Vous vous demandez donc si vous pouvez vous en passer, pour faire des économies.

Alors, l’assurance de prêt, obligatoire ou facultative ? Il existe deux réponses à cette question : l’une est légale, l’autre relève des usages bancaires. Sachez d’ores et déjà que dans la plupart des cas, il sera impossible de vous ne pas souscrire une assurance. Voyons pourquoi !

L’assurance emprunteur est-elle obligatoire selon la loi ?

Après une recherche assidue pour trouver une loi sur l’assurance de prêt immobilier obligatoire, on vous le garantit : il n’existe aucun texte vous imposant de souscrire un contrat.

Mais ça, c’est la législation. Parce que dans les faits, il est très difficile, voire impossible de contracter un crédit immobilier sans assurance. C’est pourquoi on a l’habitude de dire que l’assurance de prêt est obligatoire !

Pourquoi est-il obligatoire de s’assurer ? 

Pourquoi les banques nous obligent-elles à souscrire une assurance de prêt ? Tout simplement parce que les sommes en jeu sont assez élevées (plusieurs centaines de milliers d’euros), tout comme la durée d’emprunt (19 ans et 6 mois en moyenne).

Pendant cette longue union entre l’établissement bancaire et vous, vous pouvez être victime d’une maladie ou d’un accident, qui compromettrait votre capacité à rembourser votre prêt. 

Pour se prémunir contre ce risque, les organismes ont ainsi rendu l’assurance de prêt obligatoire. Si l’un des aléas prévus au contrat se réalise, alors l’assureur se substituera à vous pour prendre en charge le capital restant dû ou les mensualités du prêt.

Vous comprenez bien que ce qui constitue une garantie pour l’établissement prêteur est également une protection pour vos proches et vous. En cas de coup dur, vous conserverez votre bien immobilier au-dessus de votre tête et ne serez plus forcément obligé d’assumer seul le crédit.

Dans quels cas peut-on emprunter sans assurance de prêt ?

Comme le dit l’adage, à chaque règle, son exception. L’assurance de prêt obligatoire en supporte également une. Certains établissements bancaires peuvent accepter, eu égard à votre projet immobilier et à vos revenus de vous octroyer un prêt sans assurance….

Mais pas sans garantie. Vous devez substituer à l’assurance de prêt immobilier une sûreté réelle (une hypothèque, un nantissement) ou une sûreté personnelle (un cautionnement). En clair, ce dispositif est réservé à l’emprunteur qui possède déjà un beau patrimoine, immobilier ou mobilier !

Quelles garanties pour l’assurance obligatoire du prêt immobilier ?

Deux garanties doivent obligatoirement figurer dans votre contrat d’assurance de prêt : la garantie décès et la garantie perte totale et irréversible de l’autonomie (PTIA), connue sous le nom de garantie DC-PTIA.

La garantie décès de l’assurance de prêt obligatoire

Comme son nom l’indique, l’assurance décès vous couvre vos proches et vous en cas de décès du souscripteur. L’assureur est appelé pour prendre le relais et payer à la banque le capital restant dû. 

Méfiance au moment de comparer et de choisir son assurance : le contrat peut prévoir des exclusions de garantie, par exemple, si vous pratiquez un sport à risque ou un métier à risque.

Le plus souvent, la compagnie d’assurances refuse l’indemnisation si la mort est liée à une tentative de suicide intervenue la première année suivant la signature du contrat, à la prise d’alcool ou de substances illicites ou à une maladie non déclarée dans le questionnaire de santé.

La garantie PTIA

Aussi obligatoire, l’assurance PTIA vous couvre si à la suite d’une maladie ou d’un accident, vous êtes dans l’incapacité d’effectuer des tâches de la vie courante sans l’assistance d’une tierce personne.

L’expertise est réalisée après la consolidation de l’état de santé par un médecin conseil, après croisement des taux d’invalidité fonctionnelle et professionnelle.

Si l’invalidité est constatée et qu’elle vous empêche de travailler, alors l’assureur remboursera le capital restant dû à la banque.

Les garanties invalidités

Le banquier peut également vous imposer de souscrire des garanties contre l’invalidité permanente, totale ou partielle, notamment dans le cadre de l’acquisition de la résidence principale. L’assurance emprunteur obligatoire comportera ainsi en plus de décès et de la PTIA :

  • Une garantie invalidité permanente totale (IPT) : si vous êtes affecté d’un taux d’invalidité supérieur à 66 %, alors l’assureur vous accordera une indemnité, qui permettra d’assumer partiellement ou intégralement le montant de la mensualité ;
  • Une garantie invalidité permanente partielle (IPP) : elle est activée lorsque le taux d’invalidité est compris entre 33 et 66 %. Là aussi, l’indemnisation dépend de ce que vous avez conclu à la base, et sera utilisée pour rembourser les échéances du prêt.

Bon à savoir : il existe deux autres garanties : la garantie incapacité temporaire totale (ITT) et la garantie perte d’emploi, ou garantie chômage. Elles sont facultatives, vous n’êtes donc pas contraint de les inclure dans l’assurance emprunteur obligatoire.

L’assurance co-emprunteur est-elle obligatoire ?

En présence d’un co-emprunteur, c’est la question de la quotité couverte par l’assurance de prêt obligatoire qui se pose. La quotité, kézako ? Tout simplement la part de votre prêt immobilier qui fait l’objet d’une protection au titre de l’assurance.

 Ainsi, les garanties DC et PTIA de l’assurance emprunteur obligatoire doivent couvrir le prêt à 100 %. Mais cette quotité peut être répartie différemment entre les co-emprunteurs : de manière égalitaire (50 / 50 %) ou inégalitaire (30 / 70 %, 20 / 80 %). Pour vous offrir une protection maximale, vous pouvez également choisir de vous assurer chacun à 100 %, soit 200 % en tout.

En tout état de cause, la banque ne peut pas vous obliger à souscrire une assurance co-emprunteur supérieure à 100 %. Combien bien choisir sa quotité ? Prenez en compte le montant des revenus de chaque co-emprunteur. Celui qui dispose des revenus les plus faibles doit être le mieux assuré, car il aura plus de mal à assumer seul le montant des mensualités.

Tableau récapitulatif de l’assurance de prêt obligatoire

  Garantie décès Garantie PTIA Garantie IPP Garantie IPT Garantie ITT Garantie perte d’emploi
Obligatoire Pour tous les projets immobiliers Pour tous les projets immobiliers Pour l’achat de la résidence principale Pour l’achat de la résidence principale    
Facultative     Pour l’investissement locatif Pour l’investissement locatif Pour tous les projets immobiliers Pour tous les projets immobiliers

Faut-il obligatoirement choisir l’assurance groupe de sa banque ?

Pendant longtemps, il était obligatoire de souscrire l’assurance de prêt de sa banque, à savoir le contrat groupe.

Pour introduire un peu de concurrence sur ce secteur, trois séries de lois sont venues poser en principe la liberté de choix de l’assurance et la possibilité de résilier son assurance de prêt pour en changer.

La loi Lagarde, pour choisir librement son assurance de prêt obligatoire

Intervenue en 2010, la loi Lagarde ouvre la possibilité pour l’assuré de choisir entre le contrat groupe de sa banque et le contrat d’un assureur extérieur. On parle dans ce cas de délégation d’assurance. Quelle est la différence entre les deux ?

Le contrat groupe obligatoire repose sur la mutualisation des risques entre des profils d’emprunteurs standards. En conséquence, tout le monde paie la même cotisation, en supportant les risques que les autres font peser sur la banque.

À l’inverse, la délégation d’assurance obligatoire est un contrat personnel et individualisé. Il prend ainsi en compte les spécificités de votre profil emprunteur. Il peut vous permettre d’être assuré, alors que le contrat groupe de votre banque vous exclut.

Par exemple, si vous présentez un risque aggravé de santé ou si vous êtes âgé de plus de 65 ans au solde du prêt. L’assurance déléguée obligatoire est proposée moyennant un tarif personnalisé, qui peut être jusqu’à 50 % moins cher que le contrat groupe. D’où l’intérêt de faire jouer la concurrence ou de faire appel à l’un de nos courtiers en assurance !

La loi Hamon, pour changer d’assurance de prêt obligatoire la première année 

Entrée en vigueur en 2014, la loi Hamon autorise la résiliation d’assurance de prêt obligatoire, à condition de lui substituer un autre contrat. Celui-ci doit respecter la condition d’équivalence des garanties.

En d’autres termes, le contrat en délégation d’assurance doit présenter un niveau de garanties équivalent à celui du contrat groupe. Si c’est bien le cas, la banque ne peut pas vous refuser le changement d’assurance obligatoire. Pour profiter de ce dispositif, vous devez faire votre demande au plus tard 15 jours avant la date anniversaire de la signature de l’offre de prêt.

La loi Bourquin, pour changer d’assurance de prêt obligatoire les années suivantes 

Si vous avez raté le coche de la première année, vous avez encore la possibilité de changer d’assurance obligatoire grâce à la loi Bourquin (ou amendement Bourquin ou loi Sapin 2).

Outre le respect des garanties équivalentes, vous devez résilier votre assurance au maximum 2 mois avant la date anniversaire de votre contrat d’assurance (et non de l’offre de prêt).

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  • Est-il obligatoire de prendre une assurance pour un prêt ?

    Légalement, non : il n’existe aucun texte vous obligeant à souscrire obligatoirement une assurance emprunteur. Toutefois, avant de vous accorder un prêt, les banques exigent que vous soyez couvert a minima contre les risques décès et perte totale et irréversible de l’autonomie (PTIA).

  • Quelles sont les garanties obligatoires pour une assurance emprunteur ?

    Si la loi ne vous impose pas de prendre une assurance emprunteur, les banques l’exigent à la signature d’un prêt immobilier. Au minimum, vous devez être couvert contre le décès et la perte totale et irréversible de l’autonomie (PTIA). Certains organismes prêteurs demandent aussi une couverture contre l’invalidité (IPP, IPT).

  • Comment emprunter sans assurance ?

    Certaines banques acceptent de vous accorder un prêt sans assurance, à condition que vous lui proposiez une garantie alternative. Celle-ci pourra être une hypothèque (prêt hypothécaire), un nantissement ou le cautionnement d’un tiers.