Quel salaire pour emprunter 250 000 euros ?

Quel salaire pour emprunter 250 000 euros ?

Vous avez flashé sur un appartement, et pour financer son acquisition, il vous faut emprunter 250 000 euros. Votre salaire vous le permet-il ? Déjà, sachez que d’autres sources de revenus peuvent être prises en compte par les banques, qui se basent sur de nombreux critères pour vous accorder ou non le financement.

La capacité d’emprunt pour emprunter 250 000 euros

Puisque vous avez un projet immobilier en tête, vous avez certainement déjà rencontré la notion de capacité d’emprunt. Celle-ci désigne le montant maximum d’argent que la banque acceptera de vous prêter et qu’elle calcule en prenant en compte :

  • Le total de vos revenus fixes (salaires, revenus fonciers, BIC…) ;
  • Le montant des charges que vous supportez chaque mois (mensualités de crédit à la consommation, de crédit auto, factures d’énergie) ;
  • L’apport personnel que vous pouvez injecter dans votre achat immobilier.

Souscrire un prêt immobilier, c’est ajouter des mensualités à son budget. Pour éviter que celui-ci ne soit déséquilibré et vous mène tôt ou tard à une situation de surendettement, il existe une limite à la capacité d’emprunt : le taux d’endettement.

Le taux d’endettement pour un emprunt de 250 000 €

Achat d’une résidence principale, acquisition d’une résidence secondaire, investissement locatif : quel que soit votre projet, vous devez toujours, en théorie, respecter la limite de 33 % de taux d’endettement. Vos charges ne doivent pas représenter plus d’un tiers de vos revenus.

Voici la belle formule de calcul du taux d’endettement :

Taux d’endettement = charges / revenus x 100

Pourquoi a-t-on dit « en théorie » ? Parce qu’il demeure possible, mais c’est très rare, d’emprunter au-delà de 33 % d’endettement. Les établissements bancaires se montraient relativement souples avec cette règle, jusqu’au tour de vis du HSCF intervenu fin 2019. Actuellement, une faible partie des dossiers peut emprunter au-delà des 33 % : ceux qui disposent d’un reste à vivre important.

Le reste à vivre pour un crédit de 250 000 €

Le reste à vivre est un autre indicateur qui intègre dans les charges les mensualités du crédit que vous souhaitez prendre.

Il se calcule selon la formule revenus – (charges + mensualités d’emprunt).

Idéalement, il faut qu’une personne seule dispose d’un reste à vivre de 400 €, un couple, de 800 €.

Plus votre reste à vivre est élevé, meilleures sont vos chances d’obtenir un financement, particulièrement si vous vous trouvez au-dessus des 33 % d’endettement. À l’inverse, un reste à charge trop faible peut vous empêcher d’emprunter, alors même que vous respectez cette limite.

Le saut de charges

Autre indicateur que l’établissement prêteur examine, le saut de charges, qui constitue la différence entre votre loyer actuel (ou vos mensualités si vous êtes déjà propriétaire) et les mensualités du prêt que vous souhaitez. Si cette différence est élevée, vous aurez peut-être du mal à boucler votre budget.

C’est pourquoi il vaut mieux présenter à son banquier un dossier avec un saut de charges maîtrisé.

Les revenus pour un crédit immobilier de 250 000 €

Comme on vous le disait en intro, le salaire n’est pas l’unique source de revenus examinée par les banques. Cependant, vos différentes ressources ne sont pas comptabilisées de la même manière selon leur nature ou selon votre situation professionnelle. On fait le point :

  • Vous êtes en CDI et vous avez achevé votre période d’essai : vous percevez des salaires, qui sont intégralement pris en compte par la banque. Et alors, qu’en est-il des primes ? Tout dépend de votre ancienneté dans votre job, mais le plus souvent, la banque la prend en considération selon une moyenne ;
  • Vous êtes en CDD (ou intérimaire, intermittent, contractuel, en CDI avec période d’essai en cours) : vos salaires, cachets et autres indemnités sont comptabilisés en fonction d’une moyenne sur les 3 années précédant votre demande. Ipso facto, les périodes sans emploi viendront diminuer cette moyenne ;
  • Vous êtes fonctionnaire : vos traitements sont pris en compte à 100 %, les primes régulières selon une moyenne ;
  • Vous êtes chef d’entreprise, micro-entrepreneur, travailleur indépendant : vos revenus d’activité sont pris en compte sur la base d’une moyenne sur 3 ans ;
  • Vous percevez des revenus d’un investissement locatif : ils sont comptabilisés à 70 %, les 30 % restants servent à financer le risque de vacance locative et d’impayés ;
  • Vous êtes chômeur indemnisé : vos allocations ne sont pas prises en compte ;
  • Vous percevez des aides ou une pension alimentaire : elles n’entrent pas dans le calcul de vos revenus.

Lire aussi : L’emprunt immobilier pour les indépendants

La durée du prêt pour un emprunt de 250 000 €

Rendez-vous sur notre simulateur de prêt pour vous en rendre compte : la durée du prêt a une influence sur le taux d’emprunt. Plus elle est courte, meilleur est le taux d’intérêt et inversement. Ce qui s’explique par le fait que le risque de non-remboursement est plus élevé lorsque l’emprunteur s’engage sur une longue durée.

Cependant, en fonction de votre capacité d’emprunt ou votre taux d’endettement, vous n’aurez pas forcément le choix de partir sur telle ou telle durée. Le salaire minimum pour emprunter 250 000 € dépend donc directement de la durée d’emprunt. C’est ce que l’on va à présent vous montrer dans les exemples qui suivent. Pour faciliter la compréhension, on ne raisonnera pas en fonction du TAEG (taux d’emprunt + taux d’assurance de prêt + frais de garantie + frais bancaires), mais du seul taux d’endettement d’un tiers.

Quel salaire pour emprunter 250 000 € sur 10 ans ?

10 ans = 120 mensualités

250 000 / 120 = mensualités de 2083 €

2083 € x 3 = 6 249 € de salaire minimum pour emprunter 250 000 € sur 10 ans.

Quel salaire pour emprunter 250 000 € sur 15 ans ?

15 ans = 180 mensualités 250 000 / 180 = mensualités de 1 389 €

1 389 € x 3 = 4 167 € de salaire minimum pour emprunter 250 000 € sur 15 ans.

Quel salaire pour emprunter 250 000 € sur 20 ans ?

20 ans = 240 mensualités 250 000 / 240 = mensualités de 1 042 €

1 042 € x 3 = 3 126 € de salaire minimum pour emprunter 250 000 € sur 20 ans.

Quel salaire pour emprunter 250 000 € sur 25 ans ?

25 ans = 300 mensualités

250 000 / 300 = mensualités de 833 €

833 x 3 = 2 499 € de salaire minimum pour emprunter 250 000 € sur 25 ans.

Quel salaire pour emprunter 250 000 € sur 30 ans ?

30 ans = 360 mensualités

250 000 / 360 = mensualités de 644 €

644 x 3 = 1 932 € de salaire minimum pour emprunter 250 000 € sur 30 ans.

Simulation pour un prêt de 250 000 euros

Pour affiner un peu ces calculs, on va à présent prendre en compte le taux d’emprunt et le taux de l’assurance emprunteur. Vous verrez que de fait, le salaire minimum pour emprunter 250 000 € sur 15, 20 et 25 ans est plus élevé.

Emprunt de 250 000 € sur 15 ans, à un taux d’intérêt de 1.1 % et un taux d’assurance de 0.34 %. Le montant de la mensualité s’élève à 1 578 €. Il faut donc gagner un salaire de 4 734 € pour emprunter 250 000 €.

Emprunt de 250 000 € sur 20 ans, à un taux d’intérêt de 1.27 % et un taux d’assurance de 0.34 %. La mensualité s’élève à 1 251 €, soit un salaire minimum de 3 753 € pour emprunter 250 000 €.

Emprunt de 250 000 € sur 25 ans, à un taux d’intérêt de 1.57 % et un taux d’assurance de 0.34 %. La mensualité s’élève à 1 079 €, soit un salaire minimum de 3 237 € pour emprunter 250 000 €.

Emprunter 250 000 euros, sans apport, c’est possible ?

Ultime indicateur examiné par les banques pour un prêt de 250 000 €, l’apport personnel. Il a pour but de financer les frais de notaire, frais de dossier, frais de garantie, etc. et est généralement fixé à 10 % du prix d’acquisition.

Cependant, rien ne vous empêche de prévoir un apport plus conséquent, notamment si votre salaire se révèle insuffisant pour votre emprunt. Ou également pour diminuer la durée du prêt.

Alors, est-il possible d’emprunter 250 000 € sans apport ? Tout va dépendre de vos revenus, de la nature de votre projet et de votre profil d’emprunteur. Le HCSF encourage en effet les banques à réserver les financements à 110 % aux meilleurs dossiers.

Un courtier HelloPrêt se tient à votre disposition pour faire le point avec vous sur votre demande. Il vous indiquera si dans votre cas, vous pouvez tenter un prêt sans apport.