Cette villa vous fait de l’œil, mais pour l’acquérir, vous devez emprunter 600 000 €. Votre salaire vous le permet-il ? On n’a pas de réponse toute faite à vous donner. Car en réalité, votre salaire n’est pas le seul paramètre pris en compte par la banque. D’autres sources de revenus, votre situation professionnelle et votre reste à vivre, par exemple, détermineront si le financement est possible.

• Le rôle de la capacité d’emprunt pour emprunter 600 000 €
• Le taux d’endettement pour un emprunt de 600 000 €
• Quel salaire pour emprunter 600 000 euros selon la durée du crédit ?
• Simulation d’emprunt de 600 000 € avec taux d’emprunt et d’assurance de prêt
• Emprunter 600 000 € sans apport, est-ce possible ?

Le rôle de la capacité d’emprunt pour emprunter 600 000 €

Si vous n’êtes pas encore un investisseur immobilier aguerri, vous ne savez peut-être pas ce qu’est la capacité d’emprunt. Elle est pourtant fondamentale, car elle désigne le montant maximum d’argent que la banque acceptera de vous prêter. Comment fait-elle pour la calculer ? Elle prend en compte :

• Le total de vos revenus (on n’a pas dit salaire, c’est important !) ;
• Le total de certaines de vos charges (les éventuelles autres mensualités de crédit, le versement d’une pension alimentaire…) ;
• Votre apport personnel, c’est-à-dire le petit pécule que vous avez probablement déjà mis de côté en vue d’une acquisition future.

Cependant, le remboursement du crédit immobilier ne doit pas vous mettre en danger de surendettement. Votre banque n’a clairement pas envie qu’un jour, vous cessiez de rembourser votre prêt ! C’est pourquoi la capacité d’emprunt dépend aussi d’un autre facteur : le taux d’endettement.

Le taux d’endettement pour un emprunt de 600 000 €

L’établissement prêteur s’assurera toujours que vous ne dépassiez pas 35 % de taux d’endettement. En gros, les mensualités ne doivent pas excéder un tiers de vos revenus. Voici la belle formule de calcul : taux d’endettement = mensualités d’emprunt / revenus x 100.

Cette règle doit être respectée pour tous les types de projets : achat de la résidence principale, investissement locatif, achat de la résidence secondaire. Et également pour tous les acquéreurs. Comme on ne vit pas dans un monde parfait, on n’est pas tous logés à la même enseigne. En pratique, les banques tolèrent le dépassement pour les meilleurs dossiers.

À votre avis, que faut-il entendre par meilleurs dossiers ? Oui, ceux qui disposent de revenus conséquents une fois toutes leurs charges déduites. C’est pourquoi les établissements bancaires examinent également le reste à vivre.

Quels sont les revenus pris en compte dans le taux d’endettement pour emprunter 600 000 euros ?

Le salaire n’est pas la seule source de revenus comptabilisée par les banques lors du calcul de votre capacité d’emprunt. De plus, en fonction de votre situation professionnelle, il sera pris en compte intégralement, pas du tout, ou selon une moyenne. On vous explique !

•  Pour les emprunteurs en CDI : on s’adresse ici à ceux qui ont terminé leur période d’essai. Si ce n’est pas votre cas, sautez au tiret sur les CDD. Votre situation professionnelle est stable, vous êtes un bon candidat au crédit. Vos salaires seront intégralement pris en compte, excepté la part variable. En effet, les primes répondent à un autre mode de calcul. Le plus souvent, elles sont intégrées aux revenus sous la forme d’une moyenne sur X années ;
•  Pour les emprunteurs fonctionnaires : salaire et poste garantis, vous êtes sans conteste la cible préférée des banques. La comptabilisation de votre traitement et de vos primes se fait de la même manière que pour les CDI ;

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•  Pour les emprunteurs en CDD : on met aussi dans cette case les contractuels, les intermittents et les intérimaires. La précarité de votre situation professionnelle (alors même que vous exercez votre activité depuis de nombreuses années) effraie les banques. C’est pourquoi elles demandent une certaine ancienneté (au minimum du minimum 3 ans) pour examiner votre dossier, et que vos cachets et autres salaires sont comptabilisés selon une moyenne. Bien entendu, les périodes sans activité vont impacter négativement votre capacité d’emprunt ;

Lire aussi :  Comment obtenir un prêt immobilier en CDD ?

•  Vous êtes chef d’entreprise, gérant non-salarié, micro-entrepreneur, bref, travailleur indépendant : c’est la même limonade que pour les CDD. Ancienneté de 3 ans minimum et moyenne des revenus d’activité pour la détermination des revenus ;

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•  Vous êtes chômeur : ni les allocations chômage ni aucune autre aide ne sont prises en compte ;
•  Vous êtes retraité : votre pension de retraite est comptabilisée à 100 %.

Le reste à vivre pour un crédit de 600 000 €

Le reste à vivre est un révélateur de votre niveau de vie. Contrairement au taux d’endettement, il est exprimé en valeur et non en pourcentage. Pour vivre convenablement, il faut disposer d’au moins 400 € par tête de pipe. Soit 800 € pour un couple, 1 200 € avec une chère tête blonde, brune ou rousse, etc.

Si le reste à vivre est élevé, vous n’aurez pas trop de problèmes pour obtenir un prêt de 600 000 € en étant à, mettons, 39 % d’endettement. À l’inverse, si vous êtes dans un taux d’endettement de 29 %, mais que votre reste à vivre est insuffisant (genre 100 €), alors votre rêve d’accession immobilière s’arrêtera là.

Le saut de charges pour mesurer le remplacement d’un loyer par une mensualité de prêt

Le saut de charges, c’est simplement l’écart entre votre loyer actuel (ou les mensualités de votre crédit actuel si vous êtes déjà propriétaire) et le montant de vos futures mensualités. Vous avez l’habitude de dépenser tant par mois pour vous loger.

Si brutalement, ce poste augmente de quelques centaines d’euros, vous risquez de mettre en péril votre budget. C’est ainsi que le saut de charges ne doit pas être trop élevé pour ne pas effrayer la banque.

Quel salaire pour emprunter 600 000 euros selon la durée du crédit ?

Vous avez déjà utilisé notre simulateur de prêt pour en savoir plus sur votre taux d’emprunt ? Non ? Ça tombe bien, on va à présent se livrer à un petit exercice pratique. Entrez toutes les données utiles (il y en a pour 8 secondes) et partez sur une durée de 15 ans. Faites la même chose en allongeant la durée à 25 ans. Que constatez-vous ?

Bingo, que le taux d’intérêt est plus élevé sur 25 ans que sur 15 ans. Tout est une question de risque. Il existe plus de (mal)chances qu’un jour, vous ne puissiez plus rembourser votre crédit sur une période s’étirant sur 25 ans que sur 15 ans. C’est mathématique, ou plutôt statistique, et cela se traduit par un taux immobilier plus élevé.

Tout le monde préfère s’engager sur une durée courte, 1) pour profiter du meilleur taux, 2) pour se débarrasser plus vite du remboursement du prêt. Cependant, pour pouvoir emprunter sur 15 ans plutôt que sur 25 ans, il faut que le salaire le permette. En effet, plus la durée de remboursement est courte, plus vos mensualités sont élevées. On va examiner ça à présent, mais à la louche. C’est-à-dire que le calcul ne sera pas affiné avec le TAEG, on va simplement raisonner sur la base du taux d’endettement au tiers.

Quel salaire pour emprunter 600 000 euros sur 10 ans ?

Pour emprunter 600 000 euros sur 10 ans (120 mensualités), il vous faut un salaire mensuel de :

600 000 / 120 / 0,35 = 14 285 euros par mois

Quel salaire pour emprunter 600 000 euros sur 15 ans ?

Pour emprunter 600 000 euros sur 15 ans (180 mensualités), il vous faut un salaire mensuel de :

600 000 / 180 / 0,35 = 9 523 euros par mois

Quel salaire pour emprunter 600 000 euros sur 20 ans ?

Pour emprunter 600 000 euros sur 20 ans (240 mensualités), il vous faut un salaire mensuel de :

600 000 / 240 / 0,35 = 7 142 euros par mois

Combien gagner pour emprunter 600 000 € sur 25 ans ?

Pour emprunter 600 000 euros sur 25 ans (300 mensualités), il vous faut un salaire mensuel de :

600 000 / 300 / 0,35 = 5 714 euros par mois

Quel salaire pour emprunter 600 000 € sur 30 ans ?

Depuis les dernières recommandations du HSCF, il n’est aujourd’hui plus possible d’obtenir un prêt immobilier sur 30 ans. On peut néanmoins faire le calcul pour l’amour du sport :

600 000 / 360 / 0,35 = 4 761 euros par mois

Tableau récapitulatif des salaires minimums pour emprunter 600 000 € sur 5 à 25 ans

Le tableau suivant vous donnera une idée plus précise du salaire qu’il faut gagner pour emprunter 600 000 €, sur une durée d’emprunt de 5 à 25 ans.

Simulation d’emprunt de 600 000 € avec taux d’emprunt et d’assurance de prêt

Les taux d’intérêt et d’assurance emprunteur font mécaniquement monter le salaire minimum nécessaire pour emprunter 600 000 €. En voici l’illustration sur 15 et 25 ans.

Lire aussi : TAEG : Quel est le vrai coût de votre crédit immobilier ?

Pour un emprunt de 600 000 € sur 15 ans, vous pouvez obtenir un taux d’intérêt de 1,42 % et un taux d’assurance de prêt de 0.34 %. Soit des mensualités de 3 873 € et un salaire minimum de 11 065 €.

Pour un emprunt de 600 000 € sur 25 ans, le taux d’emprunt passe à 1.68 %, le taux d’assurance reste inchangé. Soit des mensualités de 2 621 € et un salaire minimum de 7 488 €.

Emprunter 600 000 € sans apport, est-ce possible ?

L’apport personnel entre en ligne de compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt. En outre, il peut vous permettre de diminuer le montant de vos mensualités et de vous engager sur une durée plus courte. Il est d’usage de le fixer à 10 % du prix d’achat, pour couvrir les frais de notaire et autres frais de garantie.

Lire aussi : Financement immobilier : calculer les frais de notaire

Emprunter sans apport, c’est possible, mais seulement pour les meilleurs dossiers, c’est-à-dire ceux qui disposent d’un reste à vivre important. Le HCSF a émis des recommandations visant à limiter le nombre de financements à 110 %. Il vous faudra donc montrer patte blanche !