Helloprêt Capacité d'emprunt Quel salaire pour emprunter 800 000 euros ?

Cette maison de maître à Bordeaux, vous la voulez à tout prix. Pour vous l’offrir, vous devez emprunter 800 000 €. Le salaire que vous percevez est-il suffisant ? Déjà, il n’est pas la seule source de revenus pris en compte par les banques. En outre, le montant dépendra de vos charges, du taux d’emprunt et de la durée du prêt. Explications !

La capacité d’emprunt pour emprunter 800 000 euros

Si vous êtes primo-accédant, vous n’avez peut-être jamais entendu parler de la notion de «capacité d’emprunt». Incontournable, elle désigne la somme d’argent maximum que l’établissement bancaire acceptera de vous prêter en fonction de :

  • Vos revenus (pas seulement votre salaire, on en parlera plus bas) ;
  • Vos charges (ce que vous versez chaque mois pour rembourser un crédit à la consommation, un crédit auto, pour le chauffage, l’électricité, l’eau…) ;
  • Votre apport personnel : il s’agit du bas de laine que vous avez probablement commencé à garnir pour votre projet immobilier.

Le remboursement d’un crédit immobilier entraîne une charge financière supplémentaire non négligeable. Les mensualités ne doivent pas peser de manière excessive sur votre budget. C’est pourquoi la banque prend en compte un autre critère : le taux d’endettement.

Le taux d’endettement pour un emprunt de 800 000 €

Théoriquement, le taux d’endettement ne doit pas excéder 33 %, ce qui signifie que vos charges ne doivent pas représenter plus du tiers de vos revenus disponibles.

Pour votre prochaine partie de Burger Quizz ou de Trivial Pursuit, sachez que le taux d’endettement se calcule selon la formule : taux d’endettement = charges / revenus x 100.

Cette règle est-elle valable pour tous les types de projets ? La réponse est oui. En théorie, vous ne devez pas dépasser 33 % d’endettement que ce soit pour un investissement locatif, l’achat d’une résidence principale ou l’achat d’une résidence secondaire.

En pratique, cette limite n’est pas absolue. Vous connaissez peut-être des gens qui ont pu emprunter au-delà de 33 %. Aujourd’hui, suite à une recommandation du HCSF, cette facilité n’est accordée que rarement, et aux meilleurs dossiers. C’est-à-dire ceux qui disposent d’un reste à vivre conséquent. Kézako ? Réponse au prochain paragraphe.

Le reste à vivre pour un crédit de 800 000 €

Le taux d’endettement présente un inconvénient : il ne prend pas en compte les mensualités du crédit que vous voulez souscrire. Le reste à vivre, lui, les comptabilise. Il permet donc de connaître avec plus de précision votre niveau de vie une fois toutes vos charges déduites.

Pour obtenir un emprunt de 200 000 € ou de 800 000 €, la règle est la même : vous devez disposer d’un reste à vivre d’au moins 400 € pour une personne seule, de 800 € pour un couple.

Si votre reste à vivre est supérieur à cette somme, la banque devrait accorder son feu vert au financement. S’il est très élevé, vous pourrez aussi probablement dépasser le taux d’endettement de 33 %.

Dans le cas contraire en revanche, l’établissement prêteur peut lever son carton rouge, même si vous restez dans la limite des 33 %.

Le saut de charges

On poursuit avec le jargon bancaire, avec le saut de charges. Il désigne la différence entre votre loyer actuel et les mensualités de votre futur prêt immobilier. Mettons que vous dépensiez 900 € par mois pour vous loger.

Si brutalement, le poste logement bondit à 1 300 €, vous risquez de dangereusement mettre à mal votre budget. C’est ainsi que le saut de charge doit être maîtrisé pour rassurer les banques.

Quels revenus pour emprunter 800 000 euros ?

L’idée reçue revenus = salaire est fausse.

Vous pouvez très bien percevoir des ressources d’un investissement locatif, une pension alimentaire, des aides, etc. Certaines ressources financières sont comptabilisées dans le calcul de la capacité d’emprunt, d’autres non. Intégralement ou selon une moyenne. Tout dépend en réalité de la nature du revenu et de votre situation professionnelle. Voici le topo :

  • Vous avez signé un CDI et vous avez achevé la période d’essai : votre situation professionnelle est stable, vous ne faites pas courir un grand risque de défaillance à la banque. Celle-ci comptabilisera donc intégralement vos salaires, ainsi qu’une moyenne de vos primes ;
  • Vous êtes fonctionnaire titulaire de votre poste : vous êtes indéboulonnable, tous les voyants sont donc au vert pour les banques. Vos traitements et primes sont pris en compte comme pour les CDI ;
  • Vous êtes en CDD, intermittent, contractuel de la fonction publique ou encore intérimaire : les choses se corsent. Votre situation professionnelle est jugée précaire, même si vous êtes ingénieur du son depuis 10 ans. Pour qu’une banque accepte de jeter un œil sur votre dossier, encore faut-il que vous ayez au moins trois ans d’activité derrière vous. En outre, elle ne prendra pas en compte votre salaire des trois derniers mois, mais le comptabilisera selon une moyenne sur 3 ans. On espère que vous n’avez pas connu de périodes sans activité trop longues, car elles impacteront nécessairement votre capacité d’emprunt ;
  • Vous êtes gérant non-salarié d’une société, chef d’entreprise, micro-entrepreneur, en bref, travailleur indépendant : même combat que pour les CDD. Il vous faut être en activité depuis au moins 3 ans et vos revenus seront comptabilisés selon une moyenne sur cette période ;
  • Vous êtes chômeur indemnisé : vos allocations chômage ne sont pas considérées comme des revenus ;
  • Vous êtes retraité : votre pension de retraite est prise en compte intégralement.

Lire aussi : Garantir son prêt immobilier avec la caution mutuelle fonctionnaire

Sur quelle durée emprunter 800 000 euros ?

Si vous n’avez pas encore utilisé notre simulateur de prêt, on vous invite à le faire dès à présent. C’est l’heure du cas pratique avec HelloPrêt ! On vous demande de rentrer votre salaire, votre apport personnel, mais surtout une durée de prêt, mettons 20 ans.

La simulation vous donne le taux d’emprunt auquel vous pouvez prétendre. On refait le même calcul avec les mêmes paramètres, mais on porte la durée du crédit à 30 ans. Et oh magie, le taux d’intérêt augmente. C’est normal : le risque que vous ne remboursiez plus votre crédit est plus élevé sur une période plus longue.

En parallèle, vous constatez que le montant des mensualités diminue en même temps que la durée d’emprunt augmente. C’est aussi logique, mais cela a une conséquence : le salaire pour emprunter 800 000 € est plus élevé pour un crédit court que pour un crédit long. On va examiner tout ça en détail, en deux temps.

D’abord, on étudie le montant du salaire sur X ou Y années en fonction du taux d’endettement uniquement, en partant sur un tiers. Ensuite, on refera le calcul en intégrant deux paramètres essentiels du TAEG : le taux immobilier et le taux de l’assurance de prêt.

Lire aussi : Quel est le taux de l’assurance de prêt en fonction de l’âge ?

Quel salaire pour emprunter 800 000 € sur 10 ans ?

10 ans = 120 mensualités

Montant des mensualités sur 10 ans : 800 000 / 120 = 6 667 €

Salaire minimum pour emprunter 800 000 € sur 10 ans : 6 667 x 3 = 20 0001 €

Quel salaire pour emprunter 800 000 € sur 15 ans ?

15 ans = 180 mensualités

Montant des mensualités sur 15 ans : 800 000 / 180 = 4 444 €

Salaire minimum pour emprunter 800 000 € sur 15 ans : 4 444 x 3 = 13 332 €

Quel salaire pour emprunter 800 000 € sur 20 ans ?

20 ans = 240 mensualités

Montant des mensualités sur 20 ans : 800 000 / 240 = 3 333 €

Salaire minimum pour emprunter 800 000 € sur 20 ans : 3 333 x 3 = 9 999 €

Quel salaire pour emprunter 800 000 € sur 25 ans ?

25 ans = 300 mensualités

Montant des mensualités sur 25 ans : 800 000 / 300 = 2 667 €

Salaire minimum pour emprunter 800 000 € sur 25 ans : 3 333 x 3 = 8 001 €

Quel salaire pour emprunter 800 000 € sur 30 ans ?

30 ans = 360 mensualités

Montant des mensualités sur 30 ans : 800 000 / 360 = 2 222 €

Salaire minimum pour emprunter 800 000 € sur 30 ans : 2 222 x 3 = 6 666 €

Simulation d’emprunt de 800 000 € avec taux d’emprunt et taux d’assurance emprunteur

Les taux d’intérêt du crédit et de l’assurance vont alourdir les mensualités. De facto, le salaire minimum pour emprunter 800 000 € augmente par rapport à notre calcul simpliste au tiers. En voici une illustration sur 15 et 25 ans.

Pour un emprunt de 800 000 € sur 15 ans, vous pouvez prétendre à un taux non négocié de 0.99 %. Le taux d’assurance est fixé à 0.34 %. Les mensualités sont de 5 011 €, soit un salaire minimum de 15 033 €.

Pour un emprunt de 800 000 € sur 25 ans, vous pouvez obtenir un taux non négocié de 1.48 %. Le taux d’assurance demeure inchangé. Les mensualités sont 3 419 €, soit un salaire minimum de 10 257 €.

Peut-on emprunter 800 000 euros sans apport ?

On vous l’a dit plus, le montant de votre apport personnel est intégré dans le calcul de votre capacité d’emprunt. Au minimum, il doit être de 10 % pour couvrir les frais de notaire, frais de garantie, frais bancaires, frais d’agence, soit 80 000 €.

Si vous avez la possibilité d’apporter une somme plus conséquente, alors vous pourrez diminuer le montant de vos mensualités ou la durée du prêt.

Un emprunt de 800 000 €, est-ce vraiment possible ? Cette faculté n’est offerte qu’aux meilleurs dossiers, qui présentent un risque quasiment nul de défaillance.

Pourquoi ? Tout simplement parce que si la banque devait saisir et revendre votre bien, elle ne pourrait pas récupérer les 80 000 € nécessaires au financement des frais annexes. Elles se montrent donc frileuses vis-à-vis des financements à 110 %, particulièrement pour une somme aussi conséquente…

Vous savez désormais tout sur comment emprunter 800 000 €. N’hésitez pas à contacter un courtier HelloPrêt pour trouver le meilleur taux pour votre projet.

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