Une villa à Nice vous a tapé dans l’œil. Pour financer son acquisition, vous devez emprunter 900 000 euros. Le salaire que vous percevez est-il suffisant aux yeux des banques ? Elles le prennent en compte, mais également d’autres sources de revenus. Elles s’intéressent aussi au montant de votre apport personnel et à votre taux d’endettement.

• Quels critères sont pris en compte pour un crédit immobilier de 900 000 euros ?
• Quel salaire pour emprunter 900 000 euros sur 10 ans ?
• Quel salaire pour emprunter 900 000 euros sur 15 ans ?
• Quel salaire pour emprunter 900 000 euros sur 20 ans ?
• Quel salaire pour emprunter 900 000 euros sur 25 ans ?
• Quel salaire pour emprunter 900 000 euros sur 27 ans ?
• Simulation d’un emprunt de 900 000 euros avec TAEG et assurance de prêt
• Peut-on emprunter 900 000 euros sans apport ?

Quels critères sont pris en compte pour un crédit immobilier de 900 000 euros ?

L’obtention d’un prêt immobilier de n’importe quel montant qu’il soit ne dépend pas seulement du salaire. La stabilité de la situation professionnelle et les autres revenus sont aussi déterminants.

Les revenus 

Première question que vous posent les organismes de crédit : quelle est votre profession ? Puis : avez-vous un contrat de travail ? Car les salariés et indépendants ne sont pas logés à la même enseigne. D’autres revenus, notamment fonciers, vont aussi être pris en compte.

Pour calculer le salaire nécessaire pour emprunter 900 000 euros, les établissements prêteurs apprécient :

• La nature de votre contrat de travail : si vous êtes en CDI ou fonctionnaire titulaire d’un poste dans la fonction publique, alors l’intégralité de vos salaires, traitements et primes régulières sont comptabilisés. En revanche, si vous êtes en CDD, contractuel ou travailleur indépendant, les banques prennent en compte une moyenne sur une ou plusieurs années ;
• Les autres sources de revenus régulières : c’est le cas si vous avez un bien en investissement locatif, ou si la maison que vous projetez d’acheter sera louée. Les établissements bancaires prennent en compte 70 % des revenus locatifs.

À savoir : par nature temporaires, les pensions alimentaires, aides sociales et allocations chômage ne sont pas prises en compte par les banques.

Lire aussi : Quels sont les avantages d’être fonctionnaire pour obtenir un prêt immobilier ?

Les charges 

Les charges vont naturellement grever vos revenus. Les banques vont ainsi comptabiliser les mensualités des prêts à la consommation, immobiliers, pensions alimentaires et primes d’assurance de prêt dans le calcul de la capacité d’emprunt.

La capacité d’emprunt 

La capacité d’emprunt, c’est le montant maximum que vous pourrez emprunter pour votre financement immobilier, au regard de vos revenus et charges. En l’occurrence, vous espérez qu’elle atteigne 900 000 euros.

 Autre facteur à considérer : la capacité de remboursement. C’est-à-dire le montant maximum que vous pouvez supporter en mensualités d’emprunt. Histoire de vous éviter une potentielle situation de surendettement. Et pour la déterminer, on prend en compte le taux d’endettement.

Le taux d’endettement pour un prêt de 900 000 euros

Jadis, la limite du taux d’endettement était de 33 %, et plus une indication qu’une réelle limite. Depuis 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a rendu contraignant le plafond du taux d’endettement, fixé à 35 %.

Les banques peuvent passer outre cette règle pour 20 % de la production trimestrielle de crédits immobiliers. En accordant la priorité à l’achat de la résidence principale et aux primo-accédants.

Pour calculer le taux d’endettement, les organismes de prêt appliquent la formule suivante : charges / revenus x 100.

Le reste à vivre

Indicateur de votre niveau de vie, le reste à vivre est l’argent disponible une fois toutes vos charges payées, mensualités du prêt souhaité incluses. Plus il est élevé, plus vous avez de chances d’obtenir votre prêt de 900 000 euros.

À savoir : le saut de charges, qui désigne la différence entre votre loyer actuel et la future mensualité de prêt, doit être le plus faible possible.

Lire aussi : Peut-on emprunter sans apport ?

L’apport personnel

L’apport personnel, c’est l’épargne que vous pouvez injecter dans l’achat immobilier. Il est utilisé pour financer les frais annexes au crédit, comme les frais de notaire, les frais de garantie ou les frais bancaires.

Aucune loi n’impose (pour le moment) un apport personnel. Toutefois, les banques ont tendance à l’exiger, pour ne pas vous prêter plus que la valeur réelle du bien immobilier. Généralement, il est d’usage d’apporter 10% pour une acquisition dans l’ancien, moitié moins dans le neuf.

Lire aussi : Comment booster son apport avec l’épargne salariale ?

La durée du prêt

La durée du prêt a une influence majeure sur le calcul du taux d’emprunt. Plus elle est courte, plus vous bénéficiez d’un meilleur taux. Et inversement.

En outre, la durée d’emprunt a été réglementée par le HCSF. Pour l’achat d’une résidence principale ou secondaire, elle ne peut pas excéder 25 ans. Plus éventuellement 2 ans de différé si vous n’entrez pas immédiatement en jouissance de l’appartement ou maison. La durée de crédit est limitée à 20 ans pour l’investissement locatif.

Lire aussi : Quelle durée choisir pour votre prêt immobilier ?

Quel salaire pour emprunter 900 000 euros sur 10 ans ?

Petit rappel : la mensualité ne doit pas excéder un tiers de votre salaire pour respecter le taux d’endettement maximum.

10 ans = 120 mensualités 

Montant des mensualités sur 10 ans : 900 000 / 120 = 7 500 euros

Salaire minimum pour emprunter 900 000 euros sur 10 ans : 7 500 x 3 = 22 500 euros.

Quel salaire pour emprunter 900 000 euros sur 15 ans ?

15 ans = 180 mensualités

Montant des mensualités sur 15 ans : 900 000 / 180 =  5 000 euros

Salaire minimum pour emprunter 900 000 euros sur 15 ans : 5 000 x 3 = 15 000 euros.

Quel salaire pour emprunter 900 000 euros sur 20 ans ?

20 ans = 240 mensualités

Montant des mensualités sur 20 ans : 900 000 / 240 = 3 750 euros

Salaire minimum pour emprunter 900 000 euros sur 20 ans : 3 750 x 3 = 11 250 euros.

Quel salaire pour emprunter 900 000 euros sur 25 ans ?

25 ans = 300 mensualités

Montant des mensualités sur 25 ans : 900 000 / 300 = 3 000 euros

Salaire minimum pour emprunter 900 000 euros sur 25 ans : 3 000 x 3 =  9 000 euros.

Quel salaire pour emprunter 900 000 euros sur 27 ans ?

27 ans = 324 mensualités

 Montant des mensualités sur 27 ans : 900 000 / 324 = 2 777 euros

Salaire minimum pour emprunter 900 000 euros sur 27 ans : 2 777 x 3 =  8 331 euros.

Simulation d’un emprunt de 900 000 euros avec TAEG et assurance de prêt

Ces premières simulations ne prennent pas en compte le taux annuel effectif global (TAEG) du prêt. Rappelons que le taux d’intérêt varie en fonction de la durée d’emprunt.

Emprunt sur 20 ans 

TAEG de 1.53 % et taux d’assurance emprunteur de 0.34 %

Mensualité assurance de prêt incluse :  4 610 euros

Salaire minimum pour emprunter 900 000 euros avec TAEG de 1.53 % : 4 610 x 3 = 13 830 euros.

Emprunt sur 25 ans 

TAEG de 1.68 % et taux d’assurance de prêt de 0.34 %

Mensualité assurance de prêt incluse : 3 931 euros

Salaire minimum pour emprunter 900 000 euros avec TAEG de 1.68 % : 3 931 x 3 =  11 793 euros.

Peut-on emprunter 900 000 euros sans apport ?

On vous en a parlé plus haut, mais il est de plus en plus difficile d’emprunter sans apport. Vous devez donc dans l’idéal disposer de 90 000 euros d’apport dans l’ancien, 45 000 euros dans le neuf.

 L’apport personnel a une autre utilité que faire passer votre dossier d’emprunteur. Il peut aussi vous permettre d’emprunter moins, plus, sur moins ou plus longtemps.

Maintenant que vous savez combien emprunter avec 900 000 euros par mois, n’hésitez pas à contacter un courtier HelloPrêt pour vérifier la faisabilité de votre projet.