Prêt immobilier
Les indispensables
Pour maîtriser votre prêt de A à Z
Quelle autre solution que le prêt relais ?
Le problème du prêt relais, c’est qu’il est risqué. Vous devez trouver un acheteur pour votre bien actuel avant l’échéance de son remboursement, fixée au plus tard 2 ans après la souscription. Voici d'autres solutions que le prêt relais pour financer l’acquisition d’un nouveau bien immobilier.
Le prêt achat-revente
Assez similaire au prêt relais, le prêt achat-revente vous permet de débloquer des fonds pour l’achat d’un logement en attendant de revendre celui que vous possédez actuellement. Il est en effet compliqué de faire coïncider les deux transactions !
Le point commun s’arrête là. En crédit relais, vous pouvez obtenir une avance de 70 % de la valeur du bien actuel, après déduction du capital restant dû.
Si la valeur du nouveau bien est inférieure ou égale à celui que vous vendez, la banque vous proposera un prêt relais sec. Dans le cas contraire, le prêt relais sera complété par un autre emprunt : on parle alors de prêt relais adossé.
En prêt achat-revente, vous pouvez aussi obtenir une avance allant jusqu’à 70 % du prix de vente. Mais ce qui fait la différence, c’est que l’établissement prêteur ne soustrait pas le capital restant dû du premier emprunt.
La banque le rachète, puis intègre l’avance dans un nouvel emprunt. Autrement dit, le capital emprunté sera plus élevé qu’en crédit-relais.
Une fois le logement revendu, vous utiliserez les sommes pour rembourser l’avance. En conséquence, vos mensualités sont recalculées à la baisse.
Voici un exemple pour bien comprendre.
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Valeur du bien actuel : 300 000 €
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Crédit restant dû sur ce bien : 100 000 €
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Nouveau bien à acheter : 400 000 €
Exemple avec un prêt relais adossé
La banque accorde un prêt relais de 210 000 € (soit 70 % de 300 000 €).
Vous souscrivez en parallèle un nouveau prêt de 190 000 € pour compléter l’achat (400 000 € - 210 000 €).
Vous continuez à rembourser votre ancien prêt (100 000 €), en plus des intérêts du prêt relais et des mensualités du nouveau crédit.
Exemple avec un prêt achat revente
La banque vous propose un prêt global de 500 000 €, qui regroupe :
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Le rachat du prêt restant dû (100 000 €),
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L’avance sur la vente estimée (210 000 €),
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Et le financement du nouveau bien (400 000 €).
Vous remboursez une seule mensualité.
Le prêt hypothécaire
Autre solution que le prêt relais, le prêt hypothécaire. Comme son nom l’indique, il s’agit d’un prêt adossé à une hypothèque, que vous pouvez mettre en place uniquement sur un bien que vous possédez en France.
Le principe est simple : vous allez donner en gage votre bien immobilier à l’établissement prêteur. En contrepartie de cette garantie, il vous accordera un financement représentant 50 à 70 % de la valeur du logement.
Gros avantage de ce type de crédit : vous n’avez pas à souscrire une assurance emprunteur. Vous réaliserez donc de sérieuses économies !
Attention toutefois, peu d’établissements financiers distribuent le prêt hypothécaire. Ils le réservent généralement aux emprunteurs dotés d’un solide patrimoine immobilier. D’autres critères peuvent être imposés, par exemple, une valeur minimale de bien ou de montant empruntable.
Il est possible de mettre ce type d’emprunt en place avec un remboursement par amortissement ou in fine. Dans la seconde situation, vous paierez uniquement des intérêts pendant toute la durée de remboursement, limitée à 10 ans. À l’échéance, vous rembourserez le capital emprunté, en une seule fois.
À savoir : vous pouvez aussi recourir à ce prêt pour acheter un bien par le biais d’une personne morale, comme une SCI.
Le prêt hypothécaire cautionné (PHC)
Il s’agit là d’un prêt qui s’adresse aux emprunteurs seniors, qui ont du mal à trouver un financement bancaire classique. Du fait de leur âge, ils se voient appliquer des taux trop élevés ou exclus de l’assurance de prêt.
Le PHC est donc réservé aux personnes de plus de 60 ans et il est protégé par deux garanties :
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L’hypothèque sur le bien immobilier ;
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Un cautionnement.
Au maximum, les banques accorderont une avance représentant 70 % de la valeur du bien. Il s’agit d’un prêt amortissable : les mensualités se composeront d’une fraction de capital et d’une fraction d’intérêts, calculés sur le capital restant dû.
La vente avec faculté de rachat
Autrefois appelée vente à réméré et codifiée aux articles 1659 à 1673 du Code civil, la vente avec faculté de rachat vous permet de vendre votre bien et de conserver temporairement la possibilité de le racheter.
Une société spécialisée s’occupe de trouver un acquéreur, qui achètera le bien autour de 60 à 70 % de sa valeur. Vous disposez ensuite d’un délai de 5 ans pour le racheter au prix auquel vous l’avez vendu.
Avantage de cette alternative au prêt relais : vous pouvez continuer d’habiter le bien pendant toute la durée de la levée d’option. Moyennant le versement d’une indemnité d’occupation, bien entendu, qui représente 10 % à 12 % du prix de vente par an.
Une condition à remplir : vous devez détenir directement le logement. Vous ne pouvez pas mettre cette solution en place si vous le possédez par le biais d’une société.
À l’issue de l’opération, vous disposez de deux possibilités :
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Racheter le bien au prix auquel vous l’avez vendu ;
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Le remettre sur le marché immobilier classique. Vous verserez alors le prix de vente convenu avec l’acquéreur au moment de la signature du réméré. Si vous le vendez plus cher, vous conserverez la différence.
À savoir toutefois : si vous ne parvenez plus à payer l’indemnité d’occupation, vous vous exposez à faire tomber la faculté de rachat. L’acquéreur en deviendra alors propriétaire définitivement.
L’iBuying
L’iBuying (ou Instant Buying) désigne un modèle d'achat immobilier dans lequel une plateforme en ligne ou une société spécialisée rachète un bien immobilier cash et rapidement, en se basant sur des algorithmes d’évaluation.
Le fonctionnement est simple : le propriétaire demande une estimation sur le site et l’algorithme fait (ou non) une offre d’achat ferme sous 24 à 48 h. Si vous acceptez la proposition, la société achète le bien en quelques jours, sans conditions suspensives. Vous êtes donc certain que la vente se réalisera.
Le bien est ensuite remis en vente, généralement après de légers travaux de revalorisation. Considérés comme des marchands de biens, les iBuyers ne perçoivent pas de commission mais réalisent une marge sur la revente. Ils appliqueront donc une décote de 5 à 15 % sur la valeur réelle de votre bien.
Cette solution est encore assez peu répandue en France, et elle est généralement proposée dans les grandes agglomérations.
La mise en location de votre logement
Plutôt que de vendre votre bien avant d’acheter un nouveau logement, vous pouvez le mettre en location pour en tirer des revenus locatifs.
Les loyers pourront servir à rembourser votre crédit actuel. Ils seront en outre pris en compte à hauteur de 70 % dans le nouveau calcul de votre taux d’endettement et de votre capacité d’emprunt.
Revers de la médaille : la location impose des obligations : gestion locative, entretien, fiscalité, respect des délais de préavis… En outre, si vous procédez ensuite à une vente, vous devrez supporter une décote sur le prix, en fonction du temps restant à courir sur le bail.
Les prêts aidés pour compléter le financement
Il existe des prêts attribués souvent sous conditions de ressources et pour l’acquisition d’une autre résidence principale.
Le prêt d’accession sociale
Le prêt à l’accession sociale est destiné aux ménages dont les revenus n’excèdent pas certains plafonds fixés par décret, variables selon la zone géographique et la composition du foyer. Il permet de financer jusqu’à 100 % de l’opération, hors frais de notaire, pour l’achat ou la construction de la résidence principale.
Vous concluez ce prêt avec une banque ayant signé une convention avec l’État, car il est proposé moyennant un taux d’intérêt plafonné. Vous pouvez le rembourser sur une durée allant de 5 à 30 ans.
Le prêt d’Action Logement
Anciennement appelé « prêt 1 % logement », le prêt Action Logement s’adresse aux salariés des entreprises du secteur privé de plus de 10 salariés. Il permet de financer l’achat de la résidence principale, dans le neuf comme dans l’ancien. Son montant peut atteindre 30 000 €, avec un taux d’emprunt de 1 %.
Le prêt épargne logement
Le prêt épargne logement est accordé à l’issue d’une phase d’épargne sur un plan épargne logement (PEL) ou sur un compte épargne logement (CEL). Pour y prétendre, vous devez avoir ouvert votre plan depuis au moins 4 ans pour un PEL ou 18 mois pour un CEL.
Le montant du prêt dépend de l’épargne accumulée et des droits à prêt acquis. Il est destiné à financer un achat immobilier ou des travaux dans la résidence principale. Son principal avantage réside dans le taux d’intérêt fixé dès l’ouverture du plan. Le prêt peut atteindre 92 000 € pour un PEL et 23 000 € pour un CEL, avec une durée maximale de 15 ans.
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