Clermont-Ferrand, sa cathédrale, son environnement vert : vous en rêvez. Pour y acheter un petit deux-pièces, vous avez besoin d’emprunter 120 000 euros. Votre salaire le permet-il ? En réalité, il n’est pas le seul critère pris en compte par les banques, qui s’intéressent aussi à vos autres revenus, votre apport personnel ou encore votre taux d’endettement.

Les critères pour obtenir un prêt de 120 000 euros

Combien faut-il gagner pour emprunter 120 000 euros ? Tout n’est pas question de salaire. Un employé de bureau de 30 ans qui gagne 2 000 euros par mois aura sans doute plus de chances de décrocher son financement qu’un travailleur indépendant qui rentre 3 000 euros. Pourquoi ? Parce que le premier dispose d’une situation professionnelle stable, l’autre non.

Outre votre salaire, pour emprunter 120 000 euros, la banque appréciera des critères qu’on va décortiquer l’un après l’autre.

Le salaire et autres revenus

Les organismes de crédit vous réclament un justificatif de vos revenus, étant entendu que d’autres ressources que le salaire peuvent être prises en compte. De plus, les revenus d’activité ne seront pas comptabilisés de la même manière selon si vous êtes en CDI, CDD ou indépendant. Pour calculer le salaire nécessaire pour emprunter 120 000 euros, la banque retient :

L’intégralité du traitement des fonctionnaires et 100 % du salaire des emprunteurs en CDI période d’essai expirée ;
La moyenne sur 3 ans des revenus perçus par les travailleurs indépendants, intérimaires, CDD et contractuels ;
70 % des revenus fonciers d’une location vide ou 70 % des BIC d’une location meublée ;
Une moyenne sur 3 ans de vos primes et fraction variable du salaire.

Les pensions alimentaires, allocations chômage et autres prestations sociales ne sont pas prises en compte.

La capacité d’emprunt et de remboursement

À la lueur de ces revenus, la banque calcule votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant maximum qu’elle acceptera de vous prêter. Ensuite, elle détermine sur cette base votre capacité de remboursement, c’est-à-dire le montant maximum que pourront atteindre les mensualités sans mettre en péril votre solvabilité. C’est toute la question du taux d’endettement !

Le taux d’endettement

Jusqu’en 2019, le taux d’endettement était fixé à 33 %. Il a été porté à 35 % par le HCSF. Comment calculer le taux d’endettement ? Au moyen de la formule suivante : taux d’endettement = charges / revenus x 100.

Si on a déjà évoqué les revenus, sachez que dans les charges sont comptabilisées les primes d’assurance de prêt et d’autres assurances, les mensualités d’un crédit à la consommation ou d’un crédit auto, vos dépenses d’énergie…

À savoir : 15 % des dossiers de prêt sont consentis chaque année au-delà du taux d’endettement de 35 %. Mais pour faire partie des heureux élus, vous devez disposer d’un reste à vivre suffisant.

Le reste à vivre

Comme son nom le suggère, le reste à vivre désigne l’argent qu’il vous reste une fois que vous avez payé toutes vos charges, mensualités de l’emprunt que vous sollicitez inclus. C’est donc un indicateur de votre niveau de vie. Il doit atteindre 400 euros pour une personne seule, 800 euros pour un couple.

Le saut de charges

Encore un critère qui est pris en compte dans le calcul du salaire pour emprunter 120 000 euros : le saut de charges. Il désigne la différence entre le loyer de votre logement et la future mensualité. Autant vous dire qu’il doit être le plus faible possible !

La durée du prêt

La durée du prêt a une incidence sur le taux d’emprunt : plus elle est courte, meilleur est le taux d’intérêt, et réciproquement. Les intérêts vont s’ajouter au capital emprunté, et mathématiquement, vous aurez besoin d’un salaire plus important si vous empruntez sur 25 ans que sur 15 ans. On va vous en faire la démonstration. Pas d’inquiétude, c’est simple à comprendre, même si vous n’êtes pas matheux !

Lire aussi : Quelle durée de prêt choisir ?

Quel salaire pour emprunter 120 000 € sur 10 ans ?

10 ans représentent 120 mensualités. 120 000 euros / 120 mensualités = 1 000 euros. Vous ne devez pas excéder le taux d’endettement de 35 %, soit un tiers de vos revenus. Pour assumer une mensualité de 1 000 euros, vous devez donc percevoir au minimum un salaire de 1 000 x 3 = 3 000 euros.

Quel salaire pour emprunter 120 000 € sur 15 ans ?

15 ans = 180 mensualités.

120 000 euros / 180 mensualités = 667 euros

Salaire minimum pour emprunter 120 000 euros sur 15 ans : 667 x 3 = 2 001 euros.

Quel salaire pour emprunter 120 000 € sur 20 ans ?

20 ans = 240 mensualités

120 000 euros / 240 mensualités = 500 euros

Salaire minimum pour emprunter 120 000 euros sur 20 ans : 500 x 3 = 1 500 euros

Quel salaire pour emprunter 120 000 € sur 25 ans ?

25 ans = 300 mensualités

120 000 euros / 300 mensualités = 400 euros

Salaire minimum pour emprunter 120 000 euros sur 25 ans : 400 x 3 = 1 200 euros

Quel salaire pour emprunter 120 000 € sur 30 ans ?

30 ans = 360 mensualités

120 000 euros / 360 mensualités = 333 euros

Salaire minimum pour emprunter 120 000 euros sur 30 ans : 333 x 3 = 999 euros

Notez qu’il est devenu presque impossible d’emprunter sur 30 ans !

Le salaire pour emprunter 120 000 € avec le TAEG

Vous le constatez, les calculs précédents sont plus que simplistes. Ils ne prennent pas en compte le taux d’emprunt du crédit immobilier, le taux de l’assurance emprunteur, les frais de dossier et autres frais annexes, c’est-à-dire le coût global du prêt, qui est révélé par le TAEG.

Comme on sait que des littéraires nous lisent, on ne va pas se lancer dans un calcul trop complexe, mais plutôt utiliser un outil judicieux : notre simulateur de prêt.

Vous obtenez un taux d’emprunt de 1 % et le taux d’assurance est fixé à 0.34 %. La mensualité s’élève ainsi à 752 euros par mois.

Avec cette simulation, le salaire pour emprunter 120 000 euros sur 15 ans à 1 % est de 752 x 3 = 2 246 euros. Contre 2 001 sans tenir compte des taux, ce qui représente une belle différence.

On se fend d’une autre simulation :

Capital emprunté : 120 000 euros
Durée de remboursement : 25 ans
Taux d’intérêt : 1.31 %
Taux d’assurance de prêt : 0.34 %
Mensualités : 503 euros par mois
Salaire minimum nécessaire : 1 509 euros
Différentiel hors TAEG : 1 509-1 200 = 309 euros.

Prêt de 120 000 € sans apport : possible ou pas ?

L’apport personnel est exigé pour couvrir les frais annexes au prêt immobilier, comme les frais de notaire et les frais de garantie. Les établissements prêteurs rechignent à les avancer, car si les choses tournent mal (aka vous ne parvenez plus à rembourser votre emprunt), ils ne pourront pas les récupérer.

Pourquoi ? Parce que le remboursement de votre emprunt est garanti par un organisme de cautionnement ou une hypothèque, les deux prenant en compte la valeur du bien hors frais annexes. D’où la difficulté à obtenir un prêt sans apport, aussi appelé prêt à 110 %. On a coutume d’évaluer les frais annexes au crédit à 10 % du capital emprunté.

En plus, l’apport a un autre intérêt : si votre salaire est insuffisant pour emprunter 120 000 euros, l’apport pourra vous permettre de diminuer le capital emprunté et de rester ainsi sous la barre des 35 % d’endettement.

Exemple de l’importance de l’apport sur le capital emprunté

Vous disposez d’un apport personnel de 30 000 euros, que vous souhaitez injecter intégralement dans votre projet immobilier. Sur ces 30 000 euros, vous allez consacrer 12 000 euros aux frais annexes. Restent donc 18 000 euros.

Le capital que vous aurez à emprunter, déduction faite de l’apport s’élèvera donc à : 120 000 euros - 18 000 euros = 102 000 euros.

Simulation du salaire pour un emprunt de 120 000 euros sur 15 ans avec un apport de 18 000 euros

102 000 euros / 180 euros = 566 euros
566 euros x 3 = 1 698 euros

Même simulation avec TAEG à 1 %

Capital emprunté : 102 000 euros
Durée de remboursement : 15 ans
Taux d’intérêt : 1 %
Taux d’assurance de prêt : 0.34 %
Mensualités : 639 euros par mois
Salaire minimum nécessaire : 1 917 euros

Vous savez désormais tout sur le salaire pour emprunter 120 000 euros, avec ou sans apport, sur 15 à 30 ans.

Vous souhaitez à présent vérifier la faisabilité de votre projet ? Contactez un courtier HelloPrêt qui se fera un plaisir de vous répondre et de négocier pour vous le meilleur taux !