Presque un demi-million d’euros c’est une somme ! Une banque acceptera-t-elle de vous la prêter ? Tout dépend de votre capacité d’emprunt, qui elle-même est conditionnée par le montant de vos revenus. Vous vous demandez donc quel salaire il faut pour emprunter 450 000 €. Et on vous répondra : c’est variable. Parce d’autres facteurs que le salaire entrent en ligne de compte pour obtenir votre financement. Prêt pour un décryptage ?

La capacité d’emprunt pour un prêt immobilier de 450 000 euros

Première définition qu’il nous faut poser, celle de la capacité d’emprunt. Elle désigne le montant maximum que les banques accepteront de vous prêter. Elle est calculée en fonction de critères comme :

• Vos revenus (lesquels ne sont pas seulement composés de votre salaire, mais on y reviendra) ;
• Vos charges (les mensualités d’un crédit à la consommation ou d’un crédit auto, vos dépenses d’énergie…) ;
• Votre apport personnel (l’épargne que vous pouvez injecter dans votre projet immobilier).

Chaque mois, vous devrez faire face aux mensualités de votre prêt immobilier. Il ne faut pas que celles-ci mettent en péril votre budget et vous conduisent tôt ou tard à une situation de surendettement. C’est pourquoi la capacité d’emprunt est corrélée à une limite : le taux d’endettement.

Le taux d’endettement pour un emprunt de 450 000 €

Que vous cherchiez à acheter un bien immobilier à titre de résidence principale, résidence secondaire ou pour un investissement locatif, on est certain que vous avez déjà entendu parler du taux d’endettement. Et surtout de cet axiome : le taux d’endettement ne doit pas dépasser 33 %.

Grosso modo, il ne faut pas que les mensualités à rembourser pèsent plus d’un tiers de vos revenus disponibles. Qu’entend-on par revenus disponibles ? L’argent qu’il vous reste une fois vos charges déduites.

La formule à appliquer est donc la suivante :

Taux d’endettement = charges / revenus x 100

Que se passe-t-il si le résultat est supérieur à 33 % ? Votre dossier sera-t-il forcément rejeté ou existe-t-il une tolérance ? En théorie, les établissements bancaires acceptent parfois de prêter au-delà de la limite des 33 %. Mais de moins en moins souvent, car le HSCF a émis fin 2019 une recommandation visant à réserver cette possibilité à un faible nombre de dossiers. Devinez à qui ? Bingo, aux emprunteurs à hauts revenus, ou à ceux qui disposent d’un reste à vivre conséquent.

Le reste à vivre pour un crédit de 450 000 €

Le reste à vivre permet d’affiner le calcul du taux d’endettement, car il prend en compte les mensualités de votre emprunt dans le calcul des charges. En somme, il révèle réellement votre niveau de vie. Pour ne pas vous mettre tôt ou tard dans la panade, il est d’usage de fixer le reste à vivre à 400 € pour un célibataire, 800 € pour un couple, avec bonification de 300 € par personne à charge.

Si vous disposez d’un salaire confortable, le reste à vivre peut être important même après déduction des mensualités du crédit immobilier. Dans ce cas, l’établissement prêteur peut vous donner son aval alors même que vous dépassez les 33 % d’endettement. À l’inverse, un reste à charge trop faible pourra vous empêcher d’obtenir le financement, même si vous êtes en dessous des 33 %.

Le saut de charges

Autre indicateur à considérer en plus de votre salaire : pour emprunter 450 000 €, il faut que votre saut de charge soit le plus proche possible de zéro. Kézako ? Tout simplement l’écart entre le loyer que vous versez actuellement (ou la mensualité que vous remboursez) et la mensualité du crédit que vous demandez. Il faut qu’il soit le plus faible possible pour ne pas créer un déséquilibre dans votre budget.

Lire aussi : Quels sont les critères d’acceptation d’un crédit immobilier ?

Le salaire et autres revenus pour un crédit immobilier de 450 000 €

Maintenant que vous connaissez tous les critères pris en compte par les banques pour vous accorder ou non un crédit, venons-en à la question du salaire nécessaire pour emprunter 450 000 €.

En réalité, il n’existe pas un salaire, mais des salaires. En effet, vos sources de revenus ne sont pas comptabilisées de la même manière selon 1) leur nature, 2) votre situation professionnelle. Voyons cela dans le détail :

• Vous êtes en CDI : vous percevez des salaires, qui seront intégralement comptabilisés dans votre capacité d’emprunt. À une exception : les primes. La part variable de votre salaire sera prise en compte selon une moyenne sur les dernières années. Ah oui, on allait oublier. Ce schéma est valable pour les CDI période d’essai expirée. Si vous avez encore ce couperet au-dessus de votre tête, vous serez considéré comme un CDD et on vous renvoie à la ligne suivante ;
• Vous êtes en CDD (ou intérimaire, contractuel, intermittent) : vos salaires ou cachets sont pris en compte selon une moyenne sur les 3 dernières années. Il vaut mieux, donc, ne pas connaître d’interruption d’activité trop longue ;
• Vous êtes chef d’entreprise ou indépendant non salarié : la banque se basera sur une moyenne de 3 ans de vos bénéfices (sociétés) ou votre chiffre d’affaires (micro-entreprise)
• Vous êtes fonctionnaire : votre traitement et vos primes sont comptabilisés à 100 %, sauf pour les primes exceptionnelles, qui font souvent l’objet d’une pondération par moyenne ;
• Vous êtes investisseur locatif : les revenus locatifs de location vide ou meublée sont pris en compte à hauteur de 70 %. Les 30 % restants couvrent le risque de vacance locative et d’impayés ;
• Vous êtes sans emploi, chômeur indemnisé ou non ou vous percevez des aides sociales : aucun de ces revenus n’est comptabilisé.

Lire aussi : Emprunter en CDD c’est possible

La durée du prêt pour un emprunt de 450 000 €

Ultime point à aborder, la question de la durée du prêt. Si vous avez déjà effectué une simulation de prêt sur notre site, vous avez remarqué que le taux d’emprunt varie en fonction de la durée de l’emprunt. Durée courte = taux bas et inversement. Logique, car plus vous remboursez sur une longue période, plus grand est le risque d’une défaillance.

Rappelez-vous de la capacité d’emprunt et du taux d’endettement. En fonction de votre salaire, vous pourrez emprunter 450 000 € sur 15, 20, 25 ans voire plus. Or le taux augmente selon le nombre d’années de remboursement, ce qui a aussi une influence sur le salaire nécessaire pour rembourser 450 000 € ! Pour avoir une idée de l’influence de la durée du prêt sur votre capacité d’emprunt, utilisez notre simulateur si ce n’est pas déjà fait.

Quel salaire pour emprunter 450 000 euros sur 10 ans ?

Par souci de simplicité, les calculs suivants sont réalisés sans tenir compte du taux d’intérêt, mais uniquement sur la base d’un taux d’endettement à la louche d’un tiers.

Quel salaire pour emprunter 450 000 euros sur 15 ans ?

Quel salaire pour emprunter 450 000 euros sur 20 ans ?

Quel salaire pour emprunter 450 000 euros sur 25 ans ?

Quel salaire pour emprunter 450 000 euros sur 30 ans ?

Quel salaire pour emprunter 450 000 € en fonction du TAEG ?

Ces exemples sont simplistes : ils n’intègrent pas les frais qui conditionneront le coût total de votre crédit, notamment le taux de l’assurance de prêt, les frais de dossier, etc. Il faut plutôt raisonner sur la base du TAEG, qui lui, inclut ces frais. On va utiliser notre super simulateur pour vous donner des exemples avec taux d’intérêt et taux d’assurance emprunteur.

Pour un emprunt de 450 000 € sur 20 ans, à un taux d’intérêt de 1.27 % et un taux d’assurance de 0.35 %. La mensualité est fixée à 2 252 €, vous devrez au minimum gagner 6 756 € pour emprunter 450 000 €.

Même exemple sur 25 ans, le taux du crédit passe à 1.57 %, celui de l’assurance demeure inchangé. La mensualité est de 1 942 €, vous devez gagner un salaire de 5 826 € pour emprunter 5 826 €.

Prêt de 450 000 euros sans apport : possible ou pas ?

Ultime paramètre à prendre en compte pour votre prêt à 450 000 € : l’apport personnel. Il est recommandé de posséder au moins 10 % du montant du bien, afin de couvrir les frais de notaire et de garantie. Rien ne vous empêche d’apporter plus ! L’intérêt ? Faire baisser le montant de vos mensualités pour rester dans la limite des 33 % d’endettement ou diminuer la durée du prêt pour profiter d’un meilleur taux.

Et alors, est-ce possible d’emprunter sans apport ? Sur ce point aussi, le HSCF est venu émettre une recommandation visant à limiter cette possibilité. N’hésitez pas à faire le point avec un courtier HelloPrêt pour savoir si votre dossier peut passer.