Comment est accepté un crédit immobilier ?

Pour une banque, accorder un crédit immobilier implique une évaluation des risques en amont. Elle a besoin d’être rassurée quant à vos capacités de paiement. Plus votre situation est stable, plus elle vous fera confiance, et plus vous aurez de chances d’obtenir votre crédit.

Voici les critères sur lesquels s’appuient les banques pour évaluer votre situation :

• Votre apport
• Votre âge
• Votre situation professionnelle
• Votre capacité d’endettement
• Votre état de santé
• Votre capacité d’épargne
• Vos garanties

Pour maximiser ses chances, il convient dans un premier temps de sélectionner un bien immobilier à la hauteur de ses moyens.

Votre taux d’endettement et le « reste à vivre » sont également essentiels dans l’opération. Le premier ne doit pas en principe dépasser les 35 % et si le second est trop faible, vos chances d’obtenir votre crédit immobilier le seront tout autant.

En matière de crédit, il faut savoir que les banques n’ont pas nécessairement le dernier mot sur un dossier. Elles ont régulièrement recours à des sociétés de caution disposant elles-mêmes d’un fonds mutuel de garantie (organisme de cautionnement). Pour les banques, ces organismes sont avant tout des assurances dans l’éventualité où l’emprunteur ne pourrait rembourser son crédit.

Il peut même arriver que la banque vous accorde le prêt, mais que son fonds mutuel de garantie le refuse. Les raisons peuvent être diverses et variées.

Pour accorder un prêt, les établissements bancaires, à travers leur organisme de garantie, vont se poser une question essentielle : Cette personne sera-t-elle en mesure de rembourser son crédit ? Il faut donc la rassurer sur votre solvabilité et bien préparer son dossier avant de faire une demande de prêt.

Voici donc les 8 critères à respecter pour faire accepter son prêt à tous les coups !

Critère 1 : La durée du prêt

Plus vous vous endettez dans la durée, plus la banque prend un risque en prêtant de l’argent.

S’endetter sur le long terme est également plus onéreux, car même si les mensualités sont moins élevées, les taux d’intérêt sont plus élevés que pour un prêt court.

Tout dépend de vos ressources et de votre capacité mensuelle de paiement.

Lire aussi : Quelle durée choisir pour votre prêt immobilier ?

Critère 2 : Avoir un taux d’endettement inférieur à 35 %

Le taux d’endettement correspond à la part de revenu consacré au remboursement de votre prêt. Il est d’usage de ne pas dépasser les 35 % de taux d’endettement (voir obligatoire dans la majorité des cas). Cela signifie que votre salaire doit être 3 fois supérieur à la mensualité de l’emprunt. Ce chiffre est bien entendu théorique. Il ne s’agit en aucun cas d’une obligation pour les banques, mais plutôt une règle de principe acceptée par une grande partie des établissements bancaires

Lire aussi : Taux d’endettement maximum : peut-on dépasser les 35% ?

En plus du taux d’endettement, les banques analysent ce qu’on appelle le « reste à vivre » ainsi que le « quotient familial ». Il s’agit d’une étude approfondie des revenus ainsi que du patrimoine de l’emprunteur. Si ce dernier gagne très bien sa vie, la banque pourra accepter un taux d’endettement à 35 % voire plus. À l’inverse, si l’emprunteur a des revenus modestes, il peut être abaissé à 30 %.

Pour calculer son taux d’endettement, faites cette équation !

Taux d’endettement = Charge d’emprunt x 100 / Revenus nets

Lire aussi : Calculer votre taux d’endettement avec notre simulateur

Critère 3 : Avoir l’apport le plus important possible

La banque veille soigneusement sur ses fonds et ne prête pas à n’importe qui. Il faut la voir comme une personne rationnelle dans le sens où elle sera plus disposée à vous prêter de l’argent en petite quantité. Le montant de votre apport est alors un critère d’acceptation pour la banque. Plus vous mettez vos fonds propres sur la table, moins le risque est élevé pour elle.

Si votre projet coûte 100 euros, que votre apport est de 90 € et que la banque ne doit vous prêter que 10 €, votre crédit vous sera accordé très rapidement. À l’inverse, si votre apport est de 10 € pour un projet de 100 €, votre projet pourrait rester en suspens.

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Critère 4 : L’état de santé

Comme dit précédemment, il faut rassurer les banques sur vos capacités à rembourser votre prêt. C’est cette notion qui fera que votre prêt sera accepté ou non. Votre état de santé est alors primordial. Pour obtenir un crédit, vous devez souscrire une assurance emprunteur. Cette assurance pour demandera de remplir un questionnaire de santé. Si votre état de santé est jugé mauvais, votre assurance et votre crédit peuvent vous être refusés.

Plus vous êtes en bonne santé, plus vous avez de chance de recevoir une acceptation de prêt immobilier. Acheter votre bien immobilier jeune vous permettra donc d’obtenir plus facilement un crédit.

Lire aussi : Nos conseils pour obtenir un prêt immobilier jeune

Cependant, depuis quelques années, la convention AREAS a été mise en place pour aider les personnes en mauvaise santé à obtenir un crédit immobilier.

Critère 5 : L’âge

Les banques apprécient un emprunteur qu’elles pourront revoir sur une longue période. Les jeunes sont alors tout indiqués. En effet, il vous sera plus facile d’obtenir un crédit si vous êtes un primo-accédant entre 30 et 40 ans plutôt qu’une personne entamant sa retraite. La raison ? La banque souhaite accompagner un client dans la durée. De plus, un jeune a de fortes chances de voir ses revenus évoluer à la hausse…

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Critère 6 : La situation professionnelle

Comme lorsque vous cherchez une louer un bien, les banques vont accorder plus facilement un crédit à une personne ayant un contrat en CDI plutôt qu’à un CDD. Cette décision s’explique par le besoin des banques d’avoir une garantie quant au remboursement du prêt. Il faut donner confiance aux banques pour qu’elles accordent un crédit.

Les personnes en CDD auront donc beaucoup plus de mal à obtenir un crédit.

Aussi les banques accordent plus facilement un crédit à des personnes en CDI, mais gagnant peu plutôt qu’à des salariés en CDD ayant un bon revenu.

L’ancienneté dans votre société est également à prendre en compte. Plus vous êtes installé, plus il sera facile de demander un prêt.

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Critère 7 : Bien choisir son moment

Comme pour tout projet, il convient d’être intelligent au moment de demander un crédit. Évitez d’aller voir votre banque durant votre période d’essai, ou encore si vous avez un statut précaire au sein d’une entreprise, notamment si vous êtes stagiaire, en alternance ou en free-lance.

Certaines professions sont également considérées comme à risque : les intermittents du spectacle, les auto-entrepreneurs, etc.

Un établissement bancaire estime qu’un emprunteur chef d’entreprise ou indépendant est stabilisé au bout de 3 années d’activité. Évitez donc de venir demander un crédit la première semaine de boulot.

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Critère 8 : Le surendettement

Encore une fois, pour que les banques vous accordent votre crédit, ils doivent se sentir rassurer de vos capacités à rembourser votre emprunt. Être fiché ou avoir été fiché à la Banque de France peut vous être préjudiciable puisque vous serez vous comme étant un mauvais payeur. Les banques consultent systématiquement le fichier Central des chèques et le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP).

Votre projet immobilier peut être sérieusement remis en cause si vous êtes fichés à la Banque de France.

Critère 9 : Les garanties consenties à la banque par l’emprunteur

Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, la banque va généralement vous mettre en relation avec un organisme de cautionnement pour cautionner votre prêt. Avec cette garantie, la banque pourra se tourner vers l’organisme de cautionnement si vous faites défaut pour obtenir le remboursement du prêt. Il s’agit de la garantie par défaut.

Mais, il existe d’autres types de garanties qui peuvent venir en complément ou en substitut du cautionnement tels que l’hypothèque, l’IPPD (Inscription en privilège du prêteur de deniers) ou le nantissement. 

Plus vous proposez de garanties viables à la banque, plus vos chances d’obtenir une acceptation de votre prêt immobilier augmentent. En effet, avec les bonnes garanties, le risque pour la banque de vous prêter de l’argent diminue drastiquement.

Néanmoins, rassurez-vous, dans la grande majorité des cas, l’organisme de cautionnement suffit, à condition que ce dernier accepte de cautionner votre prêt au regard de votre profil emprunteur !

Lire aussi : Les différentes garanties de prêt immobilier

Que faire si mon prêt est refusé ?

Face à un refus, il ne faut pas baisser les bras, des solutions existent ! Vous pouvez commencer par décaler votre projet d’achat de quelques mois le temps de vous remettre dans le vert, et ainsi de vous constituer un dossier en béton.

Ce refus peut également être l’occasion de vous tourner vers un autre bien, peut-être moins cher et qui vous permettrait d’avoir un « reste à vivre » plus important. C’est également l’opportunité d’augmenter votre apport.

Si votre demande n’a pas abouti dans un établissement, rien ne vous empêche d’aller en voir d’autres. Certaines seront peut-être plus souples selon leur stratégie commerciale du moment.

En tout état de cause, il est nécessaire de connaître la cause du refus pour améliorer votre dossier emprunteur ou modifier certains paramètres de votre projet immobilier. Par exemple, le refus de prêt peut découler :

• de l’absence d’assurance emprunteur (en raison de votre état de santé ou d’un âge trop avancé). Sur ce point, vous pouvez consulter notre article sur « Que faire en cas de refus d’assurance pour votre prêt immobilier ? ».
• de l’absence de garanties suffisantes (si l’organisme de cautionnement refuse la caution et que vous n’avez rien d’autre à proposer).
• d’un endettement déjà trop important ou d’un reste à vivre insuffisant. Dans ce cas, nous vous conseillons de consulter notre article sur « Combien puis-je emprunter ? »

Pour maximiser vos chances d’éviter un nouveau refus, nous vous conseillons vivement de faire le point avec un courtier immobilier (Helloprêt par exemple). Il pourra notamment mettre en valeur votre dossier emprunteur et solliciter les banques les plus à même d’accepter votre prêt immobilier !

Lire aussi : Que faire en cas de refus de prêt immobilier ?

Comment maximiser ses chances d’obtenir son prêt immobilier ?

Les garanties que vous pouvez fournir aux banques lors d’un achat immobilier sont un plus pour obtenir votre prêt. Plus vous en aurez, plus vous aurez de chances de vous faire accorder votre prêt. En effet, plus vous allez rassurer les banques quant à vos capacités, plus elles vous feront confiance pour vous accorder votre crédit.

En plus de l’ensemble de ces critères, il faut veiller à :

• Avoir une bonne tenue de compte
• Être d’accord pour domicilier l’ensemble de vos revenus dans la banque qui vous accordera le votre prêt (la domiciliation bancaire n’est pas obligatoire pour autant). 
• Solliciter un courtier qui saura en amont faire correspondre votre profil emprunteur aux meilleurs taux du moment

Vous voilà maintenant en détention de toutes les informations pour faire accepter votre prêt !

N’hésitez pas à contacter un expert Helloprêt pour trouver les meilleurs taux !

Lire aussi : Nos conseils pour obtenir un crédit immobilier au meilleur taux