Que vérifie la banque pour un prêt immobilier ?
Pour une banque, accorder un crédit immobilier implique une évaluation des risques en amont. Elle a besoin d’être rassurée quant à vos capacités de remboursement. Puisque chaque profil est différent, regardons ensemble ce que la banque va vérifier avant de vous prêter de l’argent pour un achat immobilier !
Pourquoi la banque vérifie votre profil avant de prêter ?
Accorder un prêt immobilier, c’est avant tout un acte de confiance pour une banque. Elle engage ses fonds sur 15, 20 ou 25 ans, et souhaite s’assurer que vous serez en mesure de rembourser jusqu’au dernier euro. C’est pourquoi, avant toute acceptation de crédit, elle procède à une analyse approfondie de votre profil. Cette étude vise à mesurer le risque de défaillance : en clair, la probabilité que vous ne puissiez plus honorer vos mensualités.
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Plus votre situation est jugée stable, cohérente et rassurante, plus la banque sera encline à vous faire une offre de financement dans de bonnes conditions.
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À l’inverse, un profil perçu comme fragile (revenus irréguliers, peu d’apport, surendettement…) peut entraîner un refus, un taux d’intérêt plus élevé ou une demande de garanties supplémentaires.
L’objectif de la banque n’est donc pas de vous mettre des bâtons dans les roues, mais de s’assurer que le projet est viable, pour vous comme pour elle. C’est une démarche rationnelle, encadrée par des règles strictes (dont certaines émanant du HCSF ont un fondement légal), mais qui laisse aussi une place à l’analyse personnalisée. C’est là qu’un dossier bien construit avec un courtier immobilier peut faire toute la différence.
Les critères essentiels que la banque analyse
Chaque élément de votre dossier est passé au crible. Certains sont déterminants (revenus, taux d’endettement, apport), d’autres peuvent faire pencher la balance en votre faveur (épargne, comportement bancaire, garanties solides). Plus votre profil est équilibré, plus vous mettez de chances de votre côté.
Passons en revue les critères que la banque examine systématiquement.
Critère n°1 : Vos revenus et leur stabilité
C’est la première chose que la banque va vérifier : combien vous gagnez, d’où proviennent vos revenus, et à quel point ils sont réguliers dans le temps. Un salaire élevé ne suffit pas toujours si les ressources ne sont pas jugées stables.
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Salariés en CDI (hors période d’essai) et fonctionnaires titulaires sont les profils les plus rassurants : leurs revenus sont pris en compte à 100 %, car leur situation professionnelle est considérée comme durable.
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Pour les CDD, intérimaires, intermittents ou indépendants, la banque analyse en moyenne les revenus des 12 à 36 derniers mois. Elle vérifie aussi la stabilité de l’activité (ancienneté, chiffre d’affaires, régularité).
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Les retraités bénéficient aussi d’une lecture favorable : leur pension est prévisible et perçue à vie, ce qui rassure les établissements prêteurs.
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Enfin, les revenus locatifs, dividendes ou pensions alimentaires perçues peuvent compléter votre dossier. Attention : ces revenus sont généralement pondérés ou partiellement retenus (par exemple 70 % des loyers, pour anticiper les impayés).
La régularité est donc aussi importante que le montant. Mieux vaut un revenu moyen mais parfaitement stable, qu’un gros salaire versé de façon irrégulière. En résumé, plus vos revenus sont prévisibles et documentés, plus vous rassurez la banque.
Les justificatifs demandés : La banque vérifie vos revenus à travers des documents concrets : bulletins de salaire, avis d’imposition, bilans comptables ou relevés de pensions selon votre statut. Chaque profil (salarié, indépendant, retraité…) a ses propres exigences, le but étant de justifier vos revenus.
Critère n°2 : Votre taux d’endettement
Le taux d’endettement est l’un des indicateurs les plus scrutés par les banques. Il correspond à la part de vos revenus mensuels consacrée au remboursement de vos crédits en cours (y compris le futur prêt immobilier). A partir des justificatifs fournis à la banque, il est calculé selon la formule suivante :
Depuis la recommandation du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 %, assurance emprunteur comprise. Cela signifie que votre mensualité maximale ne peut excéder un tiers de vos revenus.
Exemple : si vous gagnez 3 000 euros nets par mois, vos mensualités de crédit (tous prêts confondus) ne doivent pas dépasser 1 050 euros.
Ce taux est un cadre général, mais il peut y avoir des exceptions. Pour certains profils solides avec un reste à vivre important (revenus élevés, patrimoine constitué), certaines banques acceptent de dépasser légèrement les 35 %.
Lire aussi : Taux d’endettement maximum : peut-on dépasser les 35% ?
Au-delà de ce taux, la banque s'intéressera également au reste à vivre, c’est-à-dire ce qu’il vous reste après paiement des mensualités. C’est un critère fondamental, notamment pour les foyers avec enfants ou charges élevées.
Critère n°3 : Votre apport personnel
L’apport personnel joue un rôle majeur dans l’analyse de votre dossier par la banque. Il s’agit de la somme que vous injectez dans votre projet immobilier à partir de vos fonds propres. Cet apport est généralement utilisé pour couvrir les frais annexes (frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier), mais il peut aussi réduire le montant du prêt demandé.
Plus votre apport est élevé, plus vous diminuez le risque pour la banque. En effet, un emprunteur capable d’épargner et de mobiliser des liquidités inspire confiance : il prouve sa capacité à gérer son budget, à anticiper, et à investir de manière responsable.
En pratique, il est recommandé de fournir un apport représentant au moins 10 % du prix du bien, mais certaines banques exigent davantage, notamment en cas de revenus instables ou de projet à haut risque. À l’inverse, certains profils solides peuvent emprunter sans apport, mais cela reste une exception.
L’origine de votre apport peut aussi être analysée. Il peut provenir :
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De votre épargne personnelle (livrets, assurance-vie),
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D’un plan d’épargne entreprise (PEE) ou retraite,
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D’un don familial ou d’un prêt familial,
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De la vente d’un autre bien immobilier.
Les justificatifs demandés : Relevés d’épargne, documents de donation, ou promesse de vente : tout apport doit être justifié de manière claire. La banque veut s’assurer que les fonds sont disponibles, d’origine licite, et mobilisables au moment de la signature de l’acte.
Critère n°4 : Votre situation professionnelle
La stabilité de votre emploi est l’un des éléments clés que la banque analyse pour accorder un prêt immobilier. L’objectif est simple : s’assurer que vous disposerez de revenus réguliers sur la durée totale du prêt, parfois jusqu’à 25 ans.
Les profils les plus rassurants pour les banques sont :
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Les salariés en CDI, en particulier s’ils ne sont plus en période d’essai ;
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Les fonctionnaires titulaires, bénéficiant d’une stabilité professionnelle rare ;
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Les retraités, avec des pensions fixes et durables.
Les autres statuts sont analysés avec plus d’attention :
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Les CDD, intérimaires, indépendants, auto-entrepreneurs ou intermittents du spectacle doivent démontrer une ancienneté d’activité (souvent 2 à 3 ans) et une régularité de revenus.
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Les chefs d’entreprise devront fournir les bilans ou liasses fiscales pour prouver la santé financière de leur activité.
L’ancienneté dans un poste ou une activité renforce également la crédibilité de votre dossier. À l’inverse, une situation professionnelle récente, instable ou non pérenne peut nécessiter un apport plus important ou des garanties renforcées.
Les justificatifs demandés : Trois bulletins de salaire pour un CDI, trois bilans pour un indépendant : chaque statut a ses exigences. Plus votre dossier est complet, plus il inspirera confiance à la banque.
Critère n°5 : Votre comportement bancaire
Avant de vous prêter plusieurs centaines de milliers d’euros, la banque veut s’assurer que vous gérez déjà bien votre argent au quotidien. Elle va donc examiner votre comportement bancaire récent, généralement sur les 3 à 6 derniers mois.
Ce qu’elle regarde en priorité :
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L’absence de découverts récurrents ou importants ;
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Une gestion équilibrée de vos comptes (revenus réguliers, dépenses maîtrisées) ;
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Des épargnes constituées, même modestes, prouvant votre capacité à mettre de côté ;
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Le paiement sans incident de vos crédits en cours ;
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L’absence d’incident bancaire, d’interdiction de chéquier ou d’inscription au FICP (Fichier des incidents de remboursement).
Un bon comportement bancaire démontre votre fiabilité financière et votre sérieux. À l’inverse, des anomalies (découverts non justifiés, virements désordonnés, commissions d’intervention fréquentes) peuvent affaiblir votre dossier, voire justifier un refus de prêt.
Les justificatifs demandés : Les 3 à 6 derniers mois de relevés bancaires, toutes banques confondues, sont passés au peigne fin. Évitez les découverts avant votre demande de prêt, et soignez votre gestion pour présenter un dossier solide.
Critère n°6 : Votre état de santé et votre âge
Même si ce sont des critères plus sensibles, l’âge et la santé de l’emprunteur sont inévitablement pris en compte par la banque, via l’assurance emprunteur. En effet, cette assurance est obligatoire dans les faits pour garantir le remboursement du prêt en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail.
L’âge
Les banques prêtent plus facilement aux emprunteurs jeunes ou en milieu de carrière, car ils ont davantage d’années devant eux pour rembourser. Cela dit, il est possible d’emprunter jusqu’à 75 ans et au-delà, à condition de bénéficier d’une couverture d’assurance adaptée. Les seniors peuvent parfois rencontrer plus de contraintes (durée plus courte, garanties partielles, surprimes…).
Lire aussi : Nos conseils pour obtenir un prêt immobilier jeune
L’état de santé
Lors de la demande d’assurance, vous devez remplir un questionnaire de santé. Si vous présentez un risque médical, l’assureur peut :
- appliquer une exclusion de garantie,
- ajouter une surprime,
- ou dans de rares cas, refuser de vous couvrir, ce qui compromet l’obtention du prêt.
Heureusement, la convention AERAS (S’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) permet à de nombreux emprunteurs ayant des antécédents médicaux sérieux d’obtenir une assurance adaptée, donc un crédit.
Justificatifs demandés : Un questionnaire de santé, et parfois des documents médicaux complémentaires : l’assurance emprunteur protège la banque… mais aussi votre famille. Anticipez ces démarches si vous avez un historique médical complexe.
Critère n°7 : Vos garanties (caution, hypothèque, IPPD…)
En plus de l’assurance emprunteur, la banque exige une garantie réelle ou personnelle pour se prémunir contre un éventuel défaut de remboursement. Ces garanties permettent à l’établissement de récupérer tout ou partie des fonds prêtés si vous ne pouvez plus honorer votre dette.
La caution : la garantie préférée des banques
Dans la majorité des cas, la garantie prend la forme d’une caution mutuelle, via un organisme spécialisé (comme Crédit Logement, CAMCA, SACCEF…). Si vous ne remboursez plus votre prêt, cet organisme prend le relais, puis se retourne contre vous.
Avantages : rapide à mettre en place, sans frais notariés, souvent remboursable en partie à la fin du prêt.
Lire aussi : Les organismes de cautionnement de prêt immobilier
L’hypothèque ou l’IPPD
Si votre dossier est refusé par l’organisme de caution, la banque peut exiger une garantie réelle sur le bien financé :
- L’hypothèque implique un acte notarié et donne à la banque un droit sur le bien en cas de non-remboursement ;
L’IPPD (Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers) fonctionne comme une hypothèque mais avec des frais réduits, applicable uniquement sur les biens anciens.
À savoir : en cas de défaut, la banque pourra demander la vente du bien pour se rembourser.
Ce que la banque regarde aussi : votre projet immobilier
Au-delà de votre situation personnelle et financière, la banque s’intéresse de près à la cohérence de votre projet immobilier. Pourquoi ? Parce qu’un projet mal calibré, mal localisé ou mal anticipé peut augmenter les risques de revente à perte, d’impayés ou de désengagement. Un bon profil ne suffit pas si le projet semble démesuré ou incohérent.
Les éléments que la banque analyse dans votre projet :
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Le type de bien : résidence principale, secondaire, investissement locatif… La nature du projet influence le niveau de risque et les conditions d’octroi.
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Le montant de l’opération : la banque évalue si le prix du bien est raisonnable par rapport au marché et à vos capacités.
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La localisation : un bien situé dans une zone dynamique, bien desservie et avec une bonne liquidité rassure l’établissement prêteur.
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Le saut de charges : c’est la différence entre votre loyer actuel (si vous êtes locataire) et la future mensualité de crédit. S’il est faible, la transition est plus douce, donc plus rassurante.
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La présence de travaux : s’il y a des rénovations à prévoir, la banque peut exiger un devis, un planning, voire intégrer un prêt travaux.
En résumé, un projet bien monté, réaliste et argumenté constitue un atout aussi important que vos revenus ou votre apport. Il montre que vous êtes un emprunteur prévoyant, engagé et responsable.
Comment maximiser ses chances d’obtenir son prêt immobilier ?
Les garanties que vous pouvez fournir aux banques lors d’un achat immobilier sont un plus pour obtenir votre prêt. Plus vous en aurez, plus vous aurez de chances de vous faire accorder votre prêt. En effet, plus vous allez rassurer les banques quant à vos capacités, plus elles vous feront confiance pour vous accorder votre crédit.
En plus de l’ensemble de ces critères, il faut veiller à :
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Avoir une bonne tenue de compte
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Être d’accord pour domicilier l’ensemble de vos revenus dans la banque qui vous accordera le votre prêt (la domiciliation bancaire n’est pas obligatoire pour autant).
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Solliciter un courtier qui saura en amont faire correspondre votre profil emprunteur aux meilleurs taux du moment
Vous voilà maintenant en détention de toutes les informations pour faire accepter votre prêt !
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