Pour une banque, accorder un crédit immobilier implique une évaluation des risques en amont. Elle a besoin d’être rassurée quant à vos capacités de paiement. Plus votre situation est stable, plus elle vous fera confiance, et plus vous aurez de chances d’obtenir votre crédit.
- Critère 1 : La durée du prêt
- Critère 2 : Avoir un taux d’endettement raisonnable (Entre 30 et 40% de taux d’endettement maximum selon votre profil )
- Critère 3 : Avoir l’apport le plus important possible
- Critère 4 : L’état de santé
- Critère 5 : L’âge
- Critère 6 : La situation professionnelle
- Critère 7 : Bien choisir son moment
- Critère 8 : Le surendettement
- Que faire si mon prêt est refusé ?
- Conclusion : De la nécessité d’apporter des garanties
Voici les critères sur lesquels s’appuient les banques pour évaluer votre situation :
- Votre apport
- Votre âge
- Votre situation professionnelle
- Votre capacité d’endettement
- Votre état de santé
- Votre capacité d’épargne
Pour maximiser ses chances, il convient dans un premier temps de sélectionner un bien immobilier à la hauteur de ses moyens.
Votre taux d’endettement et le « reste à vivre » sont également essentiels dans l’opération. Le premier ne doit pas en principe dépasser les 33 % et si le second est trop faible, vos chances d’obtenir votre crédit immobilier le seront tout autant.
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En matière de crédit, il faut savoir que les banques n’ont pas nécessairement le dernier mot sur un dossier. Elles ont régulièrement recours à des sociétés de caution disposant elles-même d’un fond mutuel de garantie. Pour les banques, ces organismes sont avant tout des assurances dans l’éventualité où l’emprunteur ne pourrait rembourser son crédit.
Il peut même arriver que la banque vous accorde le prêt mais que son fond mutuel de garantie le refuse. Les raisons peuvent être diverses et variés.
Pour accorder un prêt, les établissements bancaires, à travers leur organisme de garantie, vont se poser une question essentielle : Cette personne sera-t-elle en mesure de rembourser son crédit ? Il faut donc la rassurer sur votre solvabilité et bien préparer son dossier avant de faire une demande de prêt.
Voici donc les 8 critères à respecter pour faire accepter son prêt à tous les coups !
Critère 1 : La durée du prêt
Plus vous vous endettez dans la durée, plus la banque prend un risque en prêtant de l’argent.
S’endetter sur le long terme est également plus onéreux car même si les mensualités sont moins élevées, les taux d’intérêts sont plus élevés que pour un prêt court.
Tout dépend de vos ressources et de votre capacité mensuelle de paiement.
Critère 2 : Avoir un taux d’endettement raisonnable (Entre 30 et 40% de taux d’endettement maximum selon votre profil )
Le taux d’endettement correspond à la part de revenu consacré au remboursement de votre prêt. Il est d’usage de ne pas dépasser les 33 % de taux d’endettement. Cela signifie que votre salaire doit être 3 fois supérieur à la mensualité de l’emprunt. Ce chiffre est bien entendu théorique. Il ne s’agit en aucun cas d’une obligation pour les banques mais plutôt une règle de principe acceptée par une grande partie des établissements bancaires.
En plus du taux d’endettement, les banques analysent ce qu’on appelle le « reste à vivre » ainsi que le « quotient familial ». Il s’agit d’une étude approfondie des revenus ainsi que du patrimoine de l’emprunteur. Si ce dernier gagne très bien sa vie, la banque pourra accepter un taux d’endettement à 35 % voire plus. À l’inverse, si l’emprunteur a revenus modestes, il peut être abaissé à 30 %.
Pour calculer son taux d’endettement, faites cette équation !
Taux d’endettement = Charge d’emprunt x 100 / Revenus nets
Critère 3 : Avoir l’apport le plus important possible
La banque veille soigneusement sur ses fonds et ne prête pas à n’importe qui. Il faut la voir comme une personne rationnelle dans le sens où elle sera plus disposée à vous prêter de l’argent en petite quantité. Le montant de votre apport est alors un critère d’acceptation pour la banque. Plus vous mettez vos fonds propres sur la table, moins le risque est élevé pour elle.
Si votre projet coûte 100 euros, que votre apport est de 90 € et que la banque ne doit vous prêter que 10 €, votre crédit vous sera accordé très rapidement. À l’inverse, si votre apport est de 10 € pour un projet de 100 €, votre projet pourrait rester en suspens.
Critère 4 : L’état de santé
Comme dit précédemment, il faut rassurer les banques sur vos capacités à rembourser votre prêt. C’est cette notion qui fera que votre prêt sera accepté ou non. Votre état de santé est alors primordial. Pour obtenir un crédit, vous devez souscrire une assurance emprunteur. Cette assurance pour demandera de remplir un questionnaire de santé. Si votre état de santé est jugé mauvais, votre assurance et votre crédit peuvent vous être refusé.
Plus vous êtes en bonne santé, plus les banques vous accorderons votre prêt. Achetez votre bien immobilier jeunes vous permettra donc d’obtenir plus facilement un crédit.
Cependant, depuis quelques années, la convention AREAS a été mise en place pour aider les personnes en mauvaises santé à obtenir un crédit immobilier.
Critère 5 : L’âge
Les banques apprécient un emprunteur qu’elles pourront revoir sur une longue période. Les jeunes sont alors tout indiqués. En effet, il vous sera plus facile d’obtenir un crédit si vous êtes un primo-accédant entre 30 et 40 ans plutôt qu’une personne entamant sa retraite. La raison ? La banque souhaite accompagner un client dans la durée. De plus, un jeune a de fortes chances de voir ses revenus évoluer à la hausse…
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Critère 6 : La situation professionnelle
Comme lorsque vous cherchez une louer un bien, les banques vont accorder plus facilement un crédit à une personne ayant un contrat en CDI plutôt qu’à un CDD. Cette décision s’explique par le besoin des banques d’avoir une garantie quant au remboursement du prêt. Il faut donner confiance aux banques pour qu’elles accordent un crédit.
Les personnes en CDD auront donc beaucoup plus de mal à obtenir un crédit.
Aussi les banques accordent plus facilement un crédit à des personnes en CDI mais gagnant peu plutôt qu’à des salariés en CDD ayant un bon revenu.
L’ancienneté dans votre société est également à prendre en compte. Plus vous êtes installé, plus il sera facile de demander un prêt.
Critère 7 : Bien choisir son moment
Comme pour tout projet, il convient d’être intelligent au moment de demander un crédit. Évitez d’aller voir votre banque durant votre période d’essai, ou encore si vous avez un statut précaire au sein d’une entreprise, notamment si vous êtes stagiaire, en alternance ou en free-lance.
Certaines professions sont également considérées comme à risque : les intermittents du spectacle, les auto-entrepreneurs, etc.
Un établissement bancaire estime qu’un emprunteur chef d’entreprise ou indépendant est stabilisé au bout de 3 années d’activité. Évitez donc de venir demander un crédit la première semaine de boulot.
Critère 8 : Le surendettement
Encore une fois, pour que les banques vous accordent votre crédit, ils doivent se sentir rassurer de vos capacités à rembourser votre emprunt. Etre fiché ou avoir été fiché à la Banque de France peut vous être préjudiciable puisque que vous serez vous comme étant un mauvais payeur. Les banques consultent systématiquement le fichier Central des chèques et le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP).
Votre projet immobilier peut être sérieusement remis en cause si vous êtes fichés à la Banque de France.
Que faire si mon prêt est refusé ?
Face à un refus, il ne faut pas baisser les bras, des solutions existent ! Vous pouvez commencer par décaler votre projet d’achat de quelques mois le temps de vous remettre dans le vert, et ainsi de vous constituer un dossier en béton.
Ce refus peut également être l’occasion de vous tourner vers un autre bien, peut-être moins cher et qui vous permettrait d’avoir un « reste à vivre » plus important. C’est également l’opportunité d’augmenter votre apport.
Si votre demande n’a pas abouti dans un établissement, rien ne vous empêche d’aller en voir d’autres. Certaines seront peut-être plus souples selon leur stratégie commerciale du moment.
Conclusion : De la nécessité d’apporter des garanties
Les garanties que vous pouvez fournir aux banques lors d’un achat immobilier sont un plus pour obtenir votre prêt. Plus vous en aurez, plus vous aurez de chances de vous faire accorder votre prêt. En effet, plus vous allez rassurer les banques quant à vos capacités, plus elles vous feront confiance pour vous accorder votre crédit.
En plus de l’ensemble de ces critères, il faut veiller à :
- Avoir une bonne tenue de compte
- Être d’accord pour domicilier l’ensemble de vos revenus dans la banque qui vous accordera le votre prêt.
- Solliciter un courtier qui saura en amont faire correspondre votre profil emprunteur aux meilleurs taux du moment
Vous voilà maintenant en détention de toutes les informations pour faire accepter votre prêt !
N’hésitez pas à contacter un expert Helloprêt pour trouver les meilleurs taux !