Les critères essentiels que la banque analyse

Chaque élément de votre dossier est passé au crible. Certains sont déterminants (revenus, taux d’endettement, apport), d’autres peuvent faire pencher la balance en votre faveur (épargne, comportement bancaire, garanties solides). Plus votre profil est équilibré, plus vous mettez de chances de votre côté.

Passons en revue les critères que la banque examine systématiquement.

Critère n°1 : Vos revenus et leur stabilité

C’est la première chose que la banque va vérifier : combien vous gagnez, d’où proviennent vos revenus, et à quel point ils sont réguliers dans le temps. Un salaire élevé ne suffit pas toujours si les ressources ne sont pas jugées stables.

La régularité est donc aussi importante que le montant. Mieux vaut un revenu moyen mais parfaitement stable, qu’un gros salaire versé de façon irrégulière. En résumé, plus vos revenus sont prévisibles et documentés, plus vous rassurez la banque.

Critère n°2 : Votre taux d’endettement

Le taux d’endettement est l’un des indicateurs les plus scrutés par les banques. Il correspond à la part de vos revenus mensuels consacrée au remboursement de vos crédits en cours (y compris le futur prêt immobilier). A partir des justificatifs fournis à  la banque, il est calculé selon la formule suivante :

Depuis la recommandation du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 %, assurance emprunteur comprise. Cela signifie que votre mensualité maximale ne peut excéder un tiers de vos revenus.

Exemple : si vous gagnez 3 000 euros nets par mois, vos mensualités de crédit (tous prêts confondus) ne doivent pas dépasser 1 050 euros.

Ce taux est un cadre général, mais il peut y avoir des exceptions. Pour certains profils solides avec un reste à vivre important (revenus élevés, patrimoine constitué), certaines banques acceptent de dépasser légèrement les 35 %.

Lire aussi : Taux d’endettement maximum : peut-on dépasser les 35% ?

Au-delà de ce taux, la banque s'intéressera également au reste à vivre, c’est-à-dire ce qu’il vous reste après paiement des mensualités. C’est un critère fondamental, notamment pour les foyers avec enfants ou charges élevées.

Critère n°3 : Votre apport personnel

L’apport personnel joue un rôle majeur dans l’analyse de votre dossier par la banque. Il s’agit de la somme que vous injectez dans votre projet immobilier à partir de vos fonds propres. Cet apport est généralement utilisé pour couvrir les frais annexes (frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier), mais il peut aussi réduire le montant du prêt demandé.

Plus votre apport est élevé, plus vous diminuez le risque pour la banque. En effet, un emprunteur capable d’épargner et de mobiliser des liquidités inspire confiance : il prouve sa capacité à gérer son budget, à anticiper, et à investir de manière responsable.

En pratique, il est recommandé de fournir un apport représentant au moins 10 % du prix du bien, mais certaines banques exigent davantage, notamment en cas de revenus instables ou de projet à haut risque. À l’inverse, certains profils solides peuvent emprunter sans apport, mais cela reste une exception.

L’origine de votre apport peut aussi être analysée. Il peut provenir :

Critère n°4 : Votre situation professionnelle

La stabilité de votre emploi est l’un des éléments clés que la banque analyse pour accorder un prêt immobilier. L’objectif est simple : s’assurer que vous disposerez de revenus réguliers sur la durée totale du prêt, parfois jusqu’à 25 ans.

Les profils les plus rassurants pour les banques sont :

Les autres statuts sont analysés avec plus d’attention :

L’ancienneté dans un poste ou une activité renforce également la crédibilité de votre dossier. À l’inverse, une situation professionnelle récente, instable ou non pérenne peut nécessiter un apport plus important ou des garanties renforcées.

Critère n°5 : Votre comportement bancaire

Avant de vous prêter plusieurs centaines de milliers d’euros, la banque veut s’assurer que vous gérez déjà bien votre argent au quotidien. Elle va donc examiner votre comportement bancaire récent, généralement sur les 3 à 6 derniers mois.

Ce qu’elle regarde en priorité :

Un bon comportement bancaire démontre votre fiabilité financière et votre sérieux. À l’inverse, des anomalies (découverts non justifiés, virements désordonnés, commissions d’intervention fréquentes) peuvent affaiblir votre dossier, voire justifier un refus de prêt.

Critère n°6 : Votre état de santé et votre âge

Même si ce sont des critères plus sensibles, l’âge et la santé de l’emprunteur sont inévitablement pris en compte par la banque, via l’assurance emprunteur. En effet, cette assurance est obligatoire dans les faits pour garantir le remboursement du prêt en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail.

L’âge

Les banques prêtent plus facilement aux emprunteurs jeunes ou en milieu de carrière, car ils ont davantage d’années devant eux pour rembourser. Cela dit, il est possible d’emprunter jusqu’à 75 ans et au-delà, à condition de bénéficier d’une couverture d’assurance adaptée. Les seniors peuvent parfois rencontrer plus de contraintes (durée plus courte, garanties partielles, surprimes…).

Lire aussi : Nos conseils pour obtenir un prêt immobilier jeune

L’état de santé

Lors de la demande d’assurance, vous devez remplir un questionnaire de santé. Si vous présentez un risque médical, l’assureur peut :

• appliquer une exclusion de garantie,
• ajouter une surprime,
• ou dans de rares cas, refuser de vous couvrir, ce qui compromet l’obtention du prêt.

Heureusement, la convention AERAS (S’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) permet à de nombreux emprunteurs ayant des antécédents médicaux sérieux d’obtenir une assurance adaptée, donc un crédit.

Critère n°7 : Vos garanties (caution, hypothèque, IPPD…)

En plus de l’assurance emprunteur, la banque exige une garantie réelle ou personnelle pour se prémunir contre un éventuel défaut de remboursement. Ces garanties permettent à l’établissement de récupérer tout ou partie des fonds prêtés si vous ne pouvez plus honorer votre dette.

La caution : la garantie préférée des banques

Dans la majorité des cas, la garantie prend la forme d’une caution mutuelle, via un organisme spécialisé (comme Crédit Logement, CAMCA, SACCEF…). Si vous ne remboursez plus votre prêt, cet organisme prend le relais, puis se retourne contre vous.

Avantages : rapide à mettre en place, sans frais notariés, souvent remboursable en partie à la fin du prêt.

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L’hypothèque ou l’IPPD

Si votre dossier est refusé par l’organisme de caution, la banque peut exiger une garantie réelle sur le bien financé :

• L’hypothèque implique un acte notarié et donne à la banque un droit sur le bien en cas de non-remboursement ;

L’IPPD (Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers) fonctionne comme une hypothèque mais avec des frais réduits, applicable uniquement sur les biens anciens.

Comment maximiser ses chances d’obtenir son prêt immobilier ?

Les garanties que vous pouvez fournir aux banques lors d’un achat immobilier sont un plus pour obtenir votre prêt. Plus vous en aurez, plus vous aurez de chances de vous faire accorder votre prêt. En effet, plus vous allez rassurer les banques quant à vos capacités, plus elles vous feront confiance pour vous accorder votre crédit.

En plus de l’ensemble de ces critères, il faut veiller à :

Vous voilà maintenant en détention de toutes les informations pour faire accepter votre prêt !

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