4 chambres, une cuisine ouverte sur le séjour et un jardin ensoleillé : cette maison à Toulouse coche tous vos critères. Pour l’acquérir, vous devez emprunter 700 000 €. Votre salaire vous le permet-il ? En réalité, la banque ne se base pas uniquement sur votre salaire pour vous accorder un prêt immobilier.

Elle prend aussi en compte des revenus d’autres natures, ainsi que vos charges. La durée du crédit a également son importance pour savoir combien gagner pour emprunter 700 000 €. HelloPrêt vous explique tout !

La capacité d’emprunt pour emprunter 700 000 euros

Si c’est votre premier achat immobilier, vous ne savez peut-être pas ce que signifie l’expression «capacité d’emprunt». Elle est pourtant déterminante pour votre projet immobilier, car elle désigne le montant maximum que vous pouvez emprunter en fonction de :

• Vos revenus (comme vous êtes un lecteur attentif, vous remarquez qu’on n’utilise pas le terme salaire, on y reviendra) ;
• Vos charges (tout cet argent que vous dépensez chaque mois pour rembourser votre crédit auto, crédit à la consommation, vos dépenses d’énergie et d’eau) ;
• Votre apport personnel (c’est-à-dire l’épargne que vous avez peut-être déjà constituée pour votre achat immobilier).

Souscrire un crédit immobilier, c’est ajouter des mensualités à vos charges. Celles-ci ne doivent pas mettre en péril votre équilibre budgétaire. C’est pourquoi votre capacité d’emprunt est limitée par le taux d’endettement.

Le taux d’endettement pour un emprunt de 700 000 euros

Pour obtenir un prêt immobilier, encore faut-il que votre taux d’endettement n’excède pas 33 %. Ce qui signifie à la louche que vos charges ne doivent pas représenter plus d’un tiers de vos revenus disponibles.

Comment le calcule-t-on ? Selon la formule magique suivante :

Taux d’endettement = charges / revenus x 100

Primo-accédant ou investisseur aguerri : vous êtes tous les deux théoriquement concernés par cette limite. Il en va de même pour la nature du projet immobilier : achat de résidence principale, achat de résidence secondaire ou acquisition pour un investissement locatif.

Toutefois, cette règle supporte une exception pour les emprunteurs à hauts revenus, ou plutôt avec un reste à vivre élevé.

Le reste à vivre pour un emprunt de 700 000 €

Le HSCF a donné un tour de vis en 2019 pour limiter les emprunts au-delà de 33 % d’endettement. Les banques réservent donc aujourd’hui cette possibilité à ceux qui disposent d’un reste à vivre conséquent, c’est-à-dire de revenus importants une fois déduites les mensualités du prêt.

C’est la différence entre le taux d’endettement et le reste à vivre. Le premier n’inclut pas les mensualités du prêt dans les charges, quand le second le fait. Ainsi, la banque a-t-elle une vision plus affinée de votre niveau de vie.

Pour bien vivre, il faut disposer de 400 € pour une personne seule, 800 € pour un couple. Si votre reste à vivre est supérieur à ce montant, vous avez des chances d’obtenir un emprunt en dépassant la limite de 33 %. À l’inverse, s’il est trop faible, vous risquez de vous heurter à un refus de votre banque, même si vous vous situez en dessous du plafond.

Le saut de charges pour un emprunt à 700 000 euros

Il s’agit ici de la différence entre la mensualité du crédit que vous souhaitez obtenir et votre loyer actuel. Ou, si vous êtes déjà propriétaire et que vous achetez plus grand ou plus cher, entre votre mensualité actuelle et votre mensualité future.

L’écart ne doit pas être trop important, pour ne pas mettre à mal votre budget. Imaginons qu’actuellement, vous dépensez 800 € pour vous loger. Si ce poste de dépense jumpe à 1 400 €, vous pourriez potentiellement vous retrouver dans la panade (aka en situation de surendettement).

Quels revenus pour emprunter 700 000 euros ?

On vient enfin à notre différence salaire et revenus. Le salaire n’est pas la seule ressource pris en compte par les établissements bancaires, et heureusement d’ailleurs ! Pension de retraite, recettes locatives viennent aussi alimenter votre compte. Cependant, en fonction de la nature de ces revenus et de la stabilité de votre situation professionnelle, alors ils ne seront pas comptabilisés de la même manière. Petit focus.

• Vous êtes titulaire d’un CDI et vous avez terminé la période d’essai : a priori, vous ne risquez pas de perdre votre job du jour au lendemain, vous êtes donc un bon candidat au crédit. Votre salaire est pris en compte à 100 %. Pour vos primes, si vous en avez, la règle est un peu différente. Elles doivent être récurrentes pour que l’établissement prêteur les comptabilise selon une moyenne ;
• Vous êtes fonctionnaire titularisé : vous ne faites courir aucun risque de défaillance dans le remboursement, c’est donc ok sur le principe pour un emprunt. Vos traitements sont pris en compte intégralement, et vos primes, selon une moyenne, sauf si elles sont mensuelles ;
• Vous êtes en situation précaire (intermittent, CDD, intérimaire, contractuel…) : La banque acceptera difficilement de jeter un œil sur votre dossier. Selon les établissements, il vous faut justifier d’une activité d’au moins 3 ou 5 ans. En outre, vos salaires ne seront pas comptabilisés intégralement, mais selon une moyenne sur la période concernée. Si vous subissez des périodes d’interruption de travail, elles impacteront à la baisse votre capacité d’emprunt ;
• Vous êtes retraité : la possibilité d’emprunter est liée à votre âge, mais sinon, votre pension de retraite est prise en compte intégralement ;
• Vous êtes chômeur ou au RSA : vos allocations chômage ou prestations sociales ne sont malheureusement pas considérées comme des revenus par les banques.

Sur quelle durée emprunter 700 000 euros ?

On va délaisser un peu la théorie pour se mettre à la pratique. Cliquez sur notre simulateur de prêt pour un petit exercice. Renseignez le montant de vos revenus et de votre apport personnel, et en durée de prêt, 20 ans. Quel taux d’emprunt la simulation révèle-t-elle ?

On refait le même calcul, mais cette fois sur 30 ans. On parie qu’il existe un grand écart entre les deux taux immobiliers proposés. Bon, vous le saviez sans doute déjà, mais il était important de rappeler que la durée du prêt a une incidence sur le taux et sur le montant des mensualités à rembourser. En lien avec le taux d’endettement, il vous faut nécessairement un salaire plus élevé si vous désirez emprunter sur une durée courte.

Fendons-nous de quelques exemples chiffrés, plus révélateurs qu’un long discours. D’abord, on va calculer combien gagner pour emprunter 700 000 € en prenant seulement en compte le taux d’endettement, grossièrement à un tiers. Ensuite, on refera le calcul en intégrant deux paramètres du TAEG : le taux d’intérêt du crédit et le taux de l’assurance de prêt.

Quel salaire pour emprunter 700 000 euros sur 10 ans ?

Quel salaire pour emprunter 700 000 euros sur 15 ans ?

Quel salaire pour emprunter 700 000 euros sur 20 ans ?

Quel salaire pour emprunter 700 000 euros sur 25 ans ?

Quel salaire pour emprunter 700 000 euros sur 30 ans ?

Combien gagner pour emprunter 700 000 € sur 20 ans à 1.10 % ?

On vous l’a dit plus haut, le taux d’intérêt et le taux d’assurance influencent le montant de la mensualité. Qui dit mensualité plus importante dit salaire plus élevé pour emprunter 700 000 €. En voici l’illustration.

Le taux d’emprunt sans négociation est de 1.1 %, celui de l’assurance de prêt de 0.34 %. La mensualité est de 3 449 €.

Il faut gagner 10 347 € pour emprunter 700 000 € sur 20 ans à 1.10 %.

Combien gagner pour emprunter 700 000 € sur 30 ans à 2.15 % ?

Le taux d’emprunt passe à 2.15 %, il reste inchangé pour l’assurance emprunteur. La mensualité est de 2 838 €.

Il faut gagner 8 514 € pour emprunter 700 000 € sur 30 ans à 2.15 %.

Quel apport pour un emprunt de 700 000 € ?

L’apport personnel sert à couvrir les frais de notaire, frais bancaires, frais de garantie, frais d’agence… Bref, toutes les dépenses annexes au crédit, que normalement la banque refuse de financer. Dès lors, pour un prêt de 700 000 €, vous devez disposer d’un apport de 70 000 €.

À ce stade, vous vous demandez sans doute si vous pouvez emprunter 700 000 € sans apport. Le financement à 110 % est de plus en plus rarement accordé par les banques. Pour qu’elle accepte votre dossier, vous devrez présenter de solides garanties.

Envie de faire le point sur votre projet immobilier ? Contactez un courtier HelloPrêt !