4 chambres, une cuisine ouverte sur le séjour et un jardin ensoleillé : cette maison à Toulouse coche tous vos critères. Pour l’acquérir, vous devez emprunter 700 000 €. Votre salaire vous le permet-il ? En réalité, la banque ne se base pas uniquement sur votre salaire pour vous accorder un prêt immobilier.
Elle prend aussi en compte des revenus d’autres natures, ainsi que vos charges. La durée du crédit a également son importance pour savoir combien gagner pour emprunter 700 000 €. HelloPrêt vous explique tout !
Si c’est votre premier achat immobilier, vous ne savez peut-être pas ce que signifie l’expression «capacité d’emprunt». Elle est pourtant déterminante pour votre projet immobilier, car elle désigne le montant maximum que vous pouvez emprunter en fonction de :
Souscrire un crédit immobilier, c’est ajouter des mensualités à vos charges. Celles-ci ne doivent pas mettre en péril votre équilibre budgétaire. C’est pourquoi votre capacité d’emprunt est limitée par le taux d’endettement.
Pour obtenir un prêt immobilier, encore faut-il que votre taux d’endettement n’excède pas 33 %. Ce qui signifie à la louche que vos charges ne doivent pas représenter plus d’un tiers de vos revenus disponibles.
Comment le calcule-t-on ? Selon la formule magique suivante :
Taux d’endettement = charges / revenus x 100
Primo-accédant ou investisseur aguerri : vous êtes tous les deux théoriquement concernés par cette limite. Il en va de même pour la nature du projet immobilier : achat de résidence principale, achat de résidence secondaire ou acquisition pour un investissement locatif.
Toutefois, cette règle supporte une exception pour les emprunteurs à hauts revenus, ou plutôt avec un reste à vivre élevé.
Le HSCF a donné un tour de vis en 2019 pour limiter les emprunts au-delà de 33 % d’endettement. Les banques réservent donc aujourd’hui cette possibilité à ceux qui disposent d’un reste à vivre conséquent, c’est-à-dire de revenus importants une fois déduites les mensualités du prêt.
C’est la différence entre le taux d’endettement et le reste à vivre. Le premier n’inclut pas les mensualités du prêt dans les charges, quand le second le fait. Ainsi, la banque a-t-elle une vision plus affinée de votre niveau de vie.
Pour bien vivre, il faut disposer de 400 € pour une personne seule, 800 € pour un couple. Si votre reste à vivre est supérieur à ce montant, vous avez des chances d’obtenir un emprunt en dépassant la limite de 33 %. À l’inverse, s’il est trop faible, vous risquez de vous heurter à un refus de votre banque, même si vous vous situez en dessous du plafond.
Il s’agit ici de la différence entre la mensualité du crédit que vous souhaitez obtenir et votre loyer actuel. Ou, si vous êtes déjà propriétaire et que vous achetez plus grand ou plus cher, entre votre mensualité actuelle et votre mensualité future.
L’écart ne doit pas être trop important, pour ne pas mettre à mal votre budget. Imaginons qu’actuellement, vous dépensez 800 € pour vous loger. Si ce poste de dépense jumpe à 1 400 €, vous pourriez potentiellement vous retrouver dans la panade (aka en situation de surendettement).
On vient enfin à notre différence salaire et revenus. Le salaire n’est pas la seule ressource pris en compte par les établissements bancaires, et heureusement d’ailleurs ! Pension de retraite, recettes locatives viennent aussi alimenter votre compte. Cependant, en fonction de la nature de ces revenus et de la stabilité de votre situation professionnelle, alors ils ne seront pas comptabilisés de la même manière. Petit focus.
On va délaisser un peu la théorie pour se mettre à la pratique. Cliquez sur notre simulateur de prêt pour un petit exercice. Renseignez le montant de vos revenus et de votre apport personnel, et en durée de prêt, 20 ans. Quel taux d’emprunt la simulation révèle-t-elle ?
On refait le même calcul, mais cette fois sur 30 ans. On parie qu’il existe un grand écart entre les deux taux immobiliers proposés. Bon, vous le saviez sans doute déjà, mais il était important de rappeler que la durée du prêt a une incidence sur le taux et sur le montant des mensualités à rembourser. En lien avec le taux d’endettement, il vous faut nécessairement un salaire plus élevé si vous désirez emprunter sur une durée courte.
Fendons-nous de quelques exemples chiffrés, plus révélateurs qu’un long discours. D’abord, on va calculer combien gagner pour emprunter 700 000 € en prenant seulement en compte le taux d’endettement, grossièrement à un tiers. Ensuite, on refera le calcul en intégrant deux paramètres du TAEG : le taux d’intérêt du crédit et le taux de l’assurance de prêt.
10 ans = 120 mensualités
Montant des mensualités sur 10 ans : 700 000 / 120 = 5 833 €
5 833 x 3 = 17 499 € desalaire minimum pour emprunter 700 000 € sur 10 ans
15 ans = 180 mensualités
Montant des mensualités sur 15 ans : 700 000 / 180 = 3 889 €
3 889 x 3 = 11 667 € de salaire minimum pour emprunter 700 000 € sur 15 ans
20 ans = 240 mensualités
Montant des mensualités sur 20 ans : 700 000 / 240 = 2 917 €
2 917 x 3 = 8 751 € de salaire minimum pour emprunter 700 000 € sur 20 ans
25 ans = 300 mensualités
Montant des mensualités sur 25 ans : 700 000 / 240 = 2 333 €
2 333 x 3 = 6 999 € de salaire minimum pour emprunter 700 000 € sur 25 ans
30 ans = 360 mensualités
Montant des mensualités sur 30 ans : 700 000 / 240 = 1 944 €
1 944 x 3 = 5 832 € de salaire minimum pour emprunter 700 000 € sur 30 ans
On vous l’a dit plus haut, le taux d’intérêt et le taux d’assurance influencent le montant de la mensualité. Qui dit mensualité plus importante dit salaire plus élevé pour emprunter 700 000 €. En voici l’illustration.
Le taux d’emprunt sans négociation est de 1.1 %, celui de l’assurance de prêt de 0.34 %. La mensualité est de 3 449 €.
Il faut gagner 10 347 € pour emprunter 700 000 € sur 20 ans à 1.10 %.
Le taux d’emprunt passe à 2.15 %, il reste inchangé pour l’assurance emprunteur. La mensualité est de 2 838 €.
Il faut gagner 8 514 € pour emprunter 700 000 € sur 30 ans à 2.15 %.
L’apport personnel sert à couvrir les frais de notaire, frais bancaires, frais de garantie, frais d’agence… Bref, toutes les dépenses annexes au crédit, que normalement la banque refuse de financer. Dès lors, pour un prêt de 700 000 €, vous devez disposer d’un apport de 70 000 €.
À ce stade, vous vous demandez sans doute si vous pouvez emprunter 700 000 € sans apport. Le financement à 110 % est de plus en plus rarement accordé par les banques. Pour qu’elle accepte votre dossier, vous devrez présenter de solides garanties.
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