Prêt immobilier : courtier immobilier ou banque ?

Au moment de solliciter un prêt immobilier, vous hésitez : courtier ou banque ? Votre banque se positionne comme un partenaire de confiance, mais est-ce suffisant pour obtenir les meilleures conditions d’emprunt ? Champion de la négociation, votre courtier s’engage à dénicher des offres compétitives grâce à son réseau étendu. Alors, faut-il préférer sa banque ? Est-ce mieux de passer par un courtier ? Réponses pour faire votre choix !

Prêt immobilier : courtier immobilier ou banque ?

Quelle est la différence entre un courtier et une banque ?

Le courtier en prêt immobilier et la banque jouent des rôles différents dans le processus d’obtention d’un crédit immobilier. La banque est l’institution financière qui vous fournit le prêt si vous remplissez les conditions d’obtention. Elle vous propose ses produits financiers et son assurance emprunteur maison, avec des taux d’intérêt, des conditions de prêt et des frais qui lui sont propres. Les banques évaluent le dossier de crédit du demandeur selon leurs critères internes avant d’accorder ou de refuser le financement.

Le courtier immobilier agit comme intermédiaire entre l’emprunteur et plusieurs banques. Son rôle est de comparer les offres de crédit immobilier disponibles sur le marché pour trouver les meilleures conditions adaptées à votre profil et vos besoins.

Vous faites appel à lui en lui faisant signer un mandat de courtage. Celui-ci prévoit que le courtier mettra tout en œuvre pour obtenir au moins une offre de prêt. Attention, on parle d’une obligation de moyens, pas de résultat. Si votre dossier n’est pas finançable au regard des critères des banques, il ne pourra pas faire de miracles…

Le courtier en crédit immobilier utilise sa connaissance du marché et ses relations avec ses partenaires pour négocier des taux d’intérêt plus avantageux, des frais réduits et des conditions de prêt optimales. Contrairement à la banque, qui est limitée à ses propres offres, le courtier a accès à une gamme plus large d’options de financement, ce qui augmente vos chances d’obtenir un prêt plus intéressant.

Un autre point de différence majeur réside dans le mode de rémunération. Alors que les banques génèrent des profits à partir des intérêts et des frais liés aux prêts qu’elles accordent, les courtiers sont rémunérés par une commission payée par l’emprunteur et par la banque, à titre d’apporteur d’affaires.

Quels sont avantages et inconvénients de passer par une banque plutôt que par un courtier ?

Passer par une banque pour obtenir un crédit immobilier présente certains avantages comme un contact direct basé sur une relation de confiance construite au fil du temps. Deux possibilités s’offrent alors à vous : faire appel à votre banque actuelle (qui ne vous déroulera pas le tapis rouge) ou mettre plusieurs banques en concurrence (chronophage).

Vous sollicitez votre propre banque à la place de recourir à un courtier

Votre premier réflexe est bien entendu de consulter votre banque, où vous avez ouvert un ou plusieurs comptes, des produits d’épargne, des assurances ou des placements financiers. Et c’est bien normal !

La** procédure de demande de prêt se trouve en effet grandement facilitée**. Par exemple, vous n’avez pas à fournir les relevés bancaires ou justificatifs d’apport, que votre banquier possède déjà, puisque vous êtes son client.

Ainsi, si vous entretenez de bonnes relations avec votre conseiller et que vous êtes pressé par le temps, passer par la banque vous permettra de faire aboutir plus vite votre demande de financement.

L’inconvénient quand on s’interroge sur le fait de passer par un courtier ou une banque, et de choisir sa banque, c’est le risque d’obtenir une offre de prêt pas nécessairement compétitive. Et oui, sans faire jouer la concurrence, votre marge de négociation reste généralement très faible ! Pourquoi votre établissement bancaire vous ferait-il une fleur puisqu’il vous compte déjà parmi ses clients ?

Vous mettez plusieurs banques en concurrence sans contacter un courtier

Vous l’avez compris, vous devez obtenir plusieurs offres de prêt de différents établissements de crédits pour comparer et choisir celle qui vous offre le meilleur taux d’intérêt et les meilleures conditions d’emprunt.

L’avantage de solliciter plusieurs banques, c’est que l’emprunt immobilier constitue un produit d’appel. Elles savent que si elles acceptent de financer votre projet immobilier à un taux intéressant, vous pouvez décider par la suite de rapatrier vos comptes chez elles et de souscrire à de nouveaux produits. D’où la possibilité pour vous de négocier plus fermement qu’avec votre banque actuelle.

Il va toutefois falloir vous armer de patience et surtout, avoir beaucoup de temps libre. Parce qu’entre les banques traditionnelles et les banques en ligne, vous avez potentiellement plus d’une centaine d’interlocuteurs à interroger pour votre demande de crédit immobilier. Autant dire que la tâche est chronophage !

Contacter les différents organismes de crédit prend donc du temps. Problème : celui dont vous disposez à l’issue de la signature du compromis de vente pour trouver votre financement reste très court : 45 à 60 jours.

De plus, vous devez monter seul votre dossier de demande de prêt, avec un risque de rejet s’il n’est pas complet. Dernier avis d’imposition, 3 derniers relevés de compte, contrat de travail, 3 dernières fiches de paie, jusque-là, ça va. Mais si vous êtes travailleur indépendant ou en CDD, vous pouvez avoir à fournir des justificatifs différents selon les banques. Par exemple, des justificatifs de revenus d’activité sur 1, 2 ou 3 ans en fonction de l’enseigne. Un vrai casse-tête !

Autre écueil et pas des moindres : contacter les banques plutôt qu’un courtier suppose que vous soyez relativement familier du jargon bancaire. Les conseillers vont vous parler prêt amortissable ou prêt in fine, taux fixe ou variable, capacité d’emprunt, taux d’emprunt, durée de remboursement, clause de modulation… Sans forcément prendre le temps de vous expliquer toutes ces notions.

Et pour analyser et comparer les offres de crédit, vous devez bien connaître les définitions associées au prêt immobilier et les implications de chaque disposition pour choisir la bonne offre.

Que vous contactiez votre banque ou d’autres banques, vous vous heurterez au même problème : elles ne sont pas des spécialistes du financement immobilier. En effet, elles vendent une large gamme de produits, et le conseiller qui vous suit ou que vous rencontrerez ne sera pas forcément familier du prêt immobilier, mais plutôt multi-spécialiste. Les personnels en charge de l’analyse des crédits immobiliers se situent au siège et ne reçoivent pas les clients.

Par ailleurs, le prêt immobilier n’est pas forcément un produit profitable pour les banques. Encore qu’avec la remontée des taux, cette affirmation actuellement peut se discuter. Une chose est sûre : le montage d’un dossier prend du temps, dont le conseiller ne dispose pas entièrement s’il veut rester rentable. D’où la tentation d’en faire le minimum…

Les avantages et inconvénients de passer par un courtier plutôt que par une banque

Vous pouvez faire appel à un courtier salarié d’un réseau de franchise, à un indépendant qui a sa propre agence de courtage ou à un courtier en ligne. Dans tous les cas, il dispose de nombreux points forts.

Les points forts du courtier en prêt immobilier

Il a bâti un grand réseau de partenaires, qui vous offre un accès très large à différents prêts ;
Du fait de sa connaissance du marché du financement, il sait quel établissement financier est le plus susceptible de vous prêter de l’argent ;
Il connaît en temps réel les taux en vigueur et quelles conditions d’emprunt il est actuellement possible de négocier ;
Il vous aide à monter votre dossier d’emprunteur ;
Il vous indique si vous avez droit à des prêts aidés comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou le prêt Action Logement
Il vous fait gagner un temps précieux dans la mise en relation avec les banques et la comparaison des offres ;
Il négocie à votre place le taux d’emprunt, les frais de dossier et les clauses utiles comme la réduction ou la suppression des pénalités de remboursement anticipé ou la modulation des échéances ;
Il vous aide à trouver la meilleure assurance au meilleur taux, sachant qu’elle constitue le deuxième poste de dépenses le plus lourd dans le coût global du prêt immobilier.

Courtier plutôt que banque : vaut-il le coût ?

En tant qu’inconvénient, citons le prix du courtier, qui vient s’ajouter à celui de l’acquisition. En effet, le courtier se rémunère grâce à une commission, qui peut être :

Un pourcentage du capital emprunté ;
Un forfait fixe, comme le propose HelloPrêt.

Mais la commission constitue-t-elle vraiment une dépense ? Car il faut la mettre en balance avec :

Les économies que le courtier vous fait réaliser sur le coût total de votre financement ;
Le gain de temps que vous pouvez affecter à d’autres activités.

Enfin, autre prestation d’un courtier qui n’a pas de prix au moment de rechercher votre bien immobilier : il peut vous fournir une attestation de financement, avant même que vous ne commenciez à contacter les banques pour le prêt. Ses connaissances lui permettent en effet de déterminer la faisabilité de votre projet de financement. Cette attestation vous permet de peser plus lourd face aux autres acquéreurs pour séduire le vendeur et rafler l’achat immobilier !

Banque ou courtier : quelle est la meilleure option pour vous ?

Pour bien choisir entre banque et courtier, tenez compte :

Du coût total du prêt : il inclut les intérêts, les frais de dossier, et pour le courtier, ses honoraires. Un courtier peut offrir des taux plus bas grâce à sa capacité de négociation et à son large réseau de partenaires :
De la complexité du dossier : pour un même prix, un courtier HelloPrêt vous accompagne même dans un projet complexe, comme l’emprunt via une SCI ;
De la disponibilité pour les démarches : un courtier représente un gain de temps en gérant les démarches de recherche pour le financement, surtout s’il travaille en ligne ;
De la relation client : la préférence peut varier entre une gestion directe avec la banque ou une approche déléguée via un courtier. Chez HelloPrêt, ce n’est pas parce qu’on travaille en ligne qu’on rogne sur l’humain ! C’est ainsi qu’on vous propose un courtier dédié.

Un dernier conseil pour la route : ne contactez pas en même temps une banque et un courtier. Une fois qu’une banque a votre dossier, elle n’examine pas une autre demande provenant d’un courtier. Il en va de même avec 2 courtiers : les banques examinent que la demande provenant du plus rapide.