Vous souhaitez financer l’acquisition d’un terrain ? Selon l’opération envisagée, il existe plusieurs modalités de financement possible. A voir s’il s’agit seulement d’acheter un terrain non constructible ou de prévoir, à terme, la construction d’un logement. Nous allons voir ensemble les différents modes de financement possibles selon vos objectifs.

Comment fonctionne le financement de l’achat d’un terrain ?

Pour vous expliquer simplement le mécanisme du financement de l’achat d’un terrain, il convient de distinguer deux cas de figure :

• vous achetez un terrain constructible dans l’optique d’y construire un ou plusieurs logements
• vous achetez un terrain non constructible pour d’autres raisons que pour construire (spéculer sur sa transformation future en terrain constructible, aménager un potager, installer une caravane etc.).

Dans l’une ou l’autre de ces deux situations, les conditions de financement ne sont pas les mêmes.

L’achat du terrain pour construire : le déblocage progressif des fonds

Les modalités de financement par les banques d’un terrain dans le but d’y construire une ou plusieurs habitations se fait généralement avec un déblocage progressif des fonds empruntés.

En effet, une fois que vous avez trouvé le terrain à construire idéal, vous allez déterminer globalement le coût global de l’acquisition augmenté du prix total des travaux. La construction et l’achat du terrain étant interdépendants, vous allez solliciter un prêt immobilier couvrant l’intégralité de l’opération.

Ceci étant, la banque ne débloque pas la totalité du crédit lors de l’acquisition du terrain. Les établissements bancaires vous proposeront d’en débloquer une première partie au moment de l’achat de la parcelle. La deuxième partie du prêt sera débloquée au moment de la réalisation des travaux, le plus souvent dans un temps limité afin de vous inciter rapidement à lancer le chantier de construction.

Le point positif du déblocage progressif du prêt achat terrain réside dans le coût global du crédit. Les intérêts sont dus à compter de la mise à disposition des fonds prêtés par la banque. Autrement dit, au moment de l’achat du terrain, seuls les intérêts de la somme débloquée seront dus dans un premier temps. Le reste de l’emprunt immobilier n’étant pas encore mis à disposition n’entraîne pas le paiement des intérêts. Cette répartition dans le temps permet de réaliser de légères économies sur le coût global de l’opération d’achat d’un terrain pour construire.

Quid du financement d’un terrain non constructible ?

L’achat d’un terrain non constructible

L’achat d’un terrain non constructible est une opération relativement différente puisque le projet n’a pas pour objectif la construction d’un logement. Le projet n’est pas mené en principe à des fins d’investissement locatif.

Le plus souvent ce type d’opération est réalisé à des fins d’agréments et de loisir (disposer d’une partie de verdure).

Au regard de la faiblesse des coûts d’acquisition des terrains non constructibles (1 euro/m2), il est rarement nécessaire de s’orienter vers un prêt immobilier.

Ainsi, vous pouvez très bien souscrire un prêt personnel pour acheter un terrain non constructible. Le prêt personnel est un crédit à la consommation dont la durée de remboursement s’étale généralement sur 6 à 84 mois pour un taux similaire à un prêt immobilier à la différence que vous n’aurez pas l’obligation de souscrire une assurance emprunteur ce qui réduit significativement le coût global de votre crédit.

Vous aurez le choix entre deux types de crédit à la consommation :

• le crédit à la consommation affecté c’est à dire souscrit dans un but spécifique (achat du terrain non constructible)
• le crédit à la consommation non affecté où vous pourrez disposer librement des sommes empruntées

A voir entre ces deux solutions, laquelle est la plus satisfaisante pour vous et la banque.

Ceci étant dit, intéressons-nous à nouveau au prêt pour acheter un terrain et plus particulièrement aux différents types de crédit disponible pour assurer le financement adéquat en fonction de votre projet.

Quels sont les différents types de prêts immobiliers pour acheter un terrain ?

Pour financer l’acquisition d’un terrain uniquement ou à construire, vous avez le choix entre différentes solutions de financement :

• le prêt personnel
• le prêt immobilier classique
• le regroupement de crédit dans le cas où vous auriez d’autres sources d’endettement.

Le prêt à la consommation, une solution envisageable ?

Sauf pour acheter uniquement un terrain, le prêt à la consommation n’est souvent pas suffisant pour acheter un terrain pour y construire un logement. En effet, un crédit à la consommation non affecté est plafonné à 75 000 euros de sorte qu’il sera difficile de financer l’acquisition du terrain constructible avec un si faible montant.

Il apparaît plus opportun de s’orienter vers un prêt immobilier classique.

Le prêt immobilier classique

Au regard des montants du terrain et des travaux de construction, le prêt immobilier classique répond parfaitement à votre besoin de financement. Le prêt immobilier est particulièrement avantageux dans la mesure où vous pourrez financer tous vos projets avec une seule ligne de crédit à un taux particulièrement intéressant (surtout si vous passez par un courtier immobilier) et sur une longue durée de remboursement allant de 10 à 25 ans selon votre capacité d’emprunt.

Contrairement à un crédit à la consommation, il faudra néanmoins souscrire une assurance emprunteur et fournir une garantie à la banque. Dans le cadre d’un terrain à construire, la garantie peut être une caution personnelle, une caution par un organisme de cautionnement (le plus courant), ou une hypothèque. A noter que vous ne pourrez pas souscrire une IPPD (inscription en privilège de prêteur de denier) comme garantie sur la construction de votre maison puisqu’elle ne concerne que les biens existants.

Vous pouvez néanmoins souscrire une IPPD sur votre terrain à bâtir, mais il est peu probable que la banque accepte en raison de la faible valeur du terrain au regard du montant total du prêt immobilier.

Le regroupement de crédit pour acheter un terrain

A partir du moment où vous avez souscrit d’autres crédits pour d’autres acquisitions immobilières ou à des fins de consommation, vous pouvez envisager un regroupement de crédit pour acheter votre terrain à construire.

La mécanique du regroupement de crédit couplé à des lissages de prêt, vous permet d’optimiser votre capacité d’emprunt en regroupant en une seule mensualité tous vos crédits. En rééchelonnant les durées d’emprunt, vous pouvez moduler le montant de vos mensualités globales et donc réduire votre taux d’endettement.

Le regroupement de crédit peut être une solution de financement particulièrement intéressante si l’achat de votre terrain vous amenait à un taux d’endettement supérieur à 33 %.

Les différents prêts aidés pour l’achat d’un terrain à construire

Les prêts aidés sont des prêts mis en place par les pouvoirs publics dans le but de favoriser l’accession à la propriété. Principalement à destination des primo accédant dans l’optique d’acquérir une résidence principale, les dispositifs de prêt aidés permettent aussi de financer en partie l’acquisition d’un terrain constructible dans le but d’y construire sa résidence principale.

Focus donc sur ces prêts aidés qui permettent de réduire le coût global de votre crédit !

Le prêt à taux zéro (PTZ) pour l’achat d’un terrain à construire

Comme son nom l’indique, le PTZ permet de financer une partie de votre projet immobilier sans payer le moindre intérêt. Pour un montant maximum de 138 000 euros, il doit obligatoirement être complété par un prêt immobilier classique. Le montant du PTZ accordé dépend de vos ressources, de la zone où se situe votre terrain et de la composition de votre ménage.

Son fonctionnement est particulièrement intéressant pour votre capacité d’emprunt puisqu’il comprend une période de remboursement différé de 5 à 15 ans où pendant cette période, vous ne remboursez seulement votre crédit immobilier principal.
Toutefois, le PTZ ne s’applique que sur la construction de votre résidence principale et non sur l’acquisition du terrain. Il faudra donc au moment de la sollicitation du PTZ, ventiler le prix d’acquisition du terrain du prix des travaux de construction.

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre article dédié au PTZ.

Le prêt d’accession sociale (PAS) et prêt conventionné pour l’achat d’un terrain à construire

Le prêt d’accession sociale (PAS) est un prêt immobilier aidé aux personnes ayant des revenus modestes pour notamment acquérir un terrain constructible en vue d’y construire leur résidence principale. L’avantage principal réside dans l’obligation de souscrire une sûreté réelle (hypothèque ou IPPD), mais sans avoir à payer les taxes de publicité foncières.

Autrement dit, vous n’avez pas à prendre le risque de voir votre dossier refuser par un organisme de cautionnement, la mise en hypothèque de votre terrain et de votre futur logement suffit à garantir le PAS. De plus, les frais de notaire sont réduits.

Si vous êtes au dessus des conditions de ressources pour le PAS, vous pouvez souscrire un prêt conventionné pour l’acquisition de votre terrain. Ceci étant, actuellement le prêt conventionné ne propose pas d’avantages notables par rapport au prêt immobilier classique.

Le prêt 1% employeur et le prêt fonctionnaire

Le prêt 1% employeur ou prêt patronal est un prêt réservé aux salariés du secteur privé (hors secteur agricole) permettant d’obtenir 40 000 euros à un taux plafonné à 0,5 % (hors assurance obligatoire) sur période de remboursement n’excédant pas 25 ans.

Le prêt employeur peut être souscrit pour financer la construction d’une maison. Bien entendu, ce prêt peut être complété avec un prêt immobilier classique et un PTZ.

Au regard de la diversité des prêts aidés disponible pour l’achat d’un terrain en vue de construire sa résidence principale, nous vous recommandons de vous rapprocher d’un courtier immobilier pour créer le montage financier adapté à ce type d’opération (lissage de prêt) et bénéficier de tous les avantages de leurs taux réduits !