Quel salaire pour emprunter 300 000 euros ?

Vous visitez des appartements à Paris et l’un d’eux coche enfin tous vos critères. Pour financer son acquisition, il vous faut emprunter 300 000 €. Votre salaire vous le permet-il ? Tout dépend de deux critères principaux : votre capacité d’emprunt et votre taux d’endettement. Pas de panique si vous êtes un peu juste : un apport personnel ou l’allongement de la durée d’emprunt peuvent peut-être vous permettre de concrétiser votre projet immobilier.

Le calcul de la capacité d’emprunt pour un prêt immobilier de 300 000 €

On vient de vous le dire, votre capacité d’emprunt est un critère déterminant pour savoir si vous pouvez emprunter 300 000 €. Mais que désigne-t-elle ? Tout simplement la somme maximale que les banques accepteront de vous prêter en fonction de votre profil d’emprunteur. Elle est étroitement liée à la capacité de remboursement, c’est-à-dire au budget que vous pouvez accorder chaque mois à votre emprunt. Celle-ci est calculée en fonction de deux indicateurs : vos revenus et le taux d’endettement.

Quels revenus pour un emprunt de 300 000 € ?

On parle de revenus et pas forcément de salaires, parce que 1) vous disposez peut-être de ressources autres qu’un salaire pur et dur, 2) vous n’êtes pas forcément en CDI. La banque ne les prend pas en considération de la même manière selon leur nature et de votre situation professionnelle. Pas d’égalité ou de justice en matière bancaire, c’est ainsi que :

  • Pour les salariés en CDI hors période d’essai et les fonctionnaires : les salaires et traitements sont comptabilisés à 100 % ;
  • Si vous êtes en CDD, intérimaire, intermittent ou en indépendant : la banque établira une moyenne de vos revenus sur 3 ans. Vous devrez produire des bulletins de salaire, des attestations Urssaf ou des avis d’imposition… Bref, de la paperasse en vue ;
  • Si vous recevez des primes variables ou exceptionnelles : elles aussi sont comptabilisées sur une moyenne de 3 ans ;
  • Si vous faites de l’investissement locatif : les revenus tirés de la mise en location ne sont comptabilisés qu’à hauteur de 70 %, pour prendre en compte le risque d’impayés et de vacances locatives ;
  • Si vous percevez des aides sociales, des allocations chômage ou une pension alimentaire : elles ne sont pas intégrées dans vos revenus.

Et vos gains sur Winamax ? On pense que vous avez la réponse… Les revenus ne font pas tout. Un autre critère est très important pour la banque : le taux d’endettement.

Lire aussi : Les avantages d’être fonctionnaire pour obtenir un prêt immo

Le taux d’endettement pour emprunter 300 000 €

Vous le savez sans doute déjà, mais en théorie, le montant des mensualités ne doit pas excéder 33 % de vos revenus. Pourquoi ? Pour éviter que vous ne vous trouviez un jour dans la spirale du surendettement et que vous ne puissiez plus rembourser votre prêt immobilier. Les établissements prêteurs ont horreur du risque, et celui d’une défaillance de de remboursement est bien réel si vos échéances de prêt représentent plus d’un tiers de vos revenus par rapport à vos charges. Ils calculent votre taux d’endettement en fonction de la formule suivante :

Dans les charges, les banques comptabilisent vos emprunts en cours (crédit à la consommation, crédit auto…) et les charges fixes et récurrentes (la pension alimentaire que vous versez pour le petit dernier, par exemple).

Prenons un exemple chiffré, parce que c’est tout toujours plus clair. Mettons que vous remboursez 1 200 € de crédits chaque mois et que vous percevez un salaire de 4 000 €.

Bon à savoir : peut-on contourner cette règle des 33 % d’endettement ?

La réponse est : de plus en plus rarement. Jusqu’il y a peu, vous pouviez obtenir relativement facilement un prêt au-dessus de 33 % d’endettement. Aujourd’hui, seuls 15 % des emprunteurs peuvent y prétendre.

En effet, le Haut Conseil à la Sécurité Financière a émis une recommandation fin 2019, pour réduire la part des dossiers allant au-delà des 33 % d’endettement. Rassurez-vous, les courtiers HelloPrêt savent vers quel établissement bancaire orienter votre demande pour qu’elle ait le plus de chances d’aboutir.

Sachez tout de même que pour faire partie des 15 % d’élus, vous devrez disposer de revenus et d’un reste à vivre assez conséquents.

Le reste à vivre, pour intégrer la mensualité d’un emprunt à 300 000 €

Comme vous lisez attentivement cet article, vous avez remarqué que le calcul du taux d’endettement ne prend pas en compte la mensualité du futur prêt dans les charges. En fait, c’est un autre critère qui l’intègre : le reste à vivre. Celui-ci se calcule suivant la formule revenus – charges, incluant la mensualité. Il faut que le résultat soit suffisamment élevé pour que vous puissiez emprunter 300 000 €. On a coutume de dire que le reste à vivre doit être de 800 € pour une personne seule, 1 200 € pour un couple.

Reprenons notre exemple. On précise que vous êtes un emprunteur solo, et que la mensualité s’élève à 700 €.

A priori, votre dossier semble bien engagé !

Vous l’avez compris, votre salaire pour emprunter 300 000 € est certes important, mais il ne fait pas tout. La durée d’emprunt est elle aussi un autre facteur à prendre en compte !

Sur quelle durée emprunter 300 000 € ?

Si vous empruntez sur 10 ans, la mensualité sera très élevée et excèdera peut-être votre capacité de remboursement.

En revanche, en partant sur 20 ans, ce qui est plus ou moins la moyenne des crédits immobiliers en France, alors la mensualité sera plus basse et vous permettra de rester dans les 33 % d’endettement.

Le tableau suivant vous donnera une idée plus précise du salaire qu’il faut gagner pour emprunter 300 000 €, sur une durée d’emprunt de 10 à 30 ans. Sachant qu’il devient aussi très compliqué d’obtenir un prêt sur une période de plus de 25 ans.

Années Mois Mensualité maximale Salaire minimum
10 120 2 500 € 8 250 €
11 132 2 273 € 7 500 €
12 144 2 083 € 6 875 €
13 156 1 923 € 6 346 €
14 168 1 786 € 5 893 €
15 180 1 667 € 5 500 €
16 192 1 563 € 5 156 €
17 204 1 471 € 4 853 €
18 216 1 389 € 4 583 €
19 228 1 316 € 4 342 €
20 240 1 250 € 4 125 €
21 252 1 190 € 3 929 €
22 264 1 136 € 3 750 €
23 276 1 087 € 3 587 €
24 288 1 042 € 3 438 €
25 300 1 000 € 3 300 €
26 312 962€ 3 173 €
27 324 926€ 3 056 €
28 336 893€ 2 946 €
29 348 862€ 2 845 €
30 360 833€ 2 750 €

Et dans ces exemples, on ne prend pas en compte le taux d’emprunt ni le taux de l’assurance de prêt. Or ceux-ci auront une influence sur le coût total de votre prêt et viendront augmenter la mensualité. Le TAEG notamment, dépendra de la durée du prêt. Le taux de l’assurance emprunteur, de votre état de santé et des risques liés à votre profession.

Prenons encore deux exemples chiffrés. Vous empruntez 300 000 € sur 15 ans à un taux d’intérêt de 1.10 %. Le taux d’assurance de prêt immobilier est de 0.36 %. La mensualité s’élèvera à 2 705 €. Comme elle ne doit pas excéder un tiers de vos revenus disponibles, vous devez toucher un salaire de 2 705 x 3.33 = 9 007 €.

Si vous préférez emprunter sur 25 ans, le taux passera à 1.65 % avec une mensualité de 1 311 €. Il vous faudra donc percevoir un salaire minimum de 4 365 €.

Le calcul s’avérant complexe, on vous conseille d’utiliser notre simulateur de prêt pour vous faire une idée au plus juste de votre capacité d’emprunt au regard de votre salaire et des taux pratiqués par les banques.

Lire aussi : La méthode de calcul du taux annuel effectif global

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Un prêt de 300 000 € euros sans apport : est-ce possible ?

L’apport personnel sert à couvrir les frais de notaire, les frais de garantie et les frais de dossier, qui représentent environ 10 % de l’opération totale. Ils sont très rarement intégrés dans le montant du financement. La raison est simple : il s’agit de frais annexes au prêt. Si un jour, vous ne parvenez plus à rembourser vos échéances, la banque ne pourra pas les récupérer lors de la saisie-revente de votre bien immobilier. D’où la difficulté, voire l’impossibilité d’obtenir un prêt à 110 % comme on l’appelle.

On vous recommande donc plutôt de vous constituer un bel apport pour emprunter 300 000 €. En effet, en plus de couvrir les frais annexes, il pourra diminuer le montant à emprunter pour financer votre achat. Toquer à la porte des banques avec un apport personnel constitue en outre un signal positif pour votre dossier. Si vous avez des sous de côté, c’est que vous avez réussi à épargner sur une longue durée. Et les banques aiment bien ça, les écureuils.

Vous avez beau puiser dans vos comptes épargne et votre tirelire cochon, votre apport est un peu juste ? S’ils sont d’humeur généreuse, vos grands-parents ou vos parents peuvent peut-être vous aider à financer votre acquisition grâce au don familial ! Le prêt à taux zéro (PTZ) constitue aussi un levier à actionner pour réunir votre apport.

En bref, à la question « quel salaire pour emprunter 300 000 € », il n’existe pas de réponse unique. L’apport personnel, le taux d’emprunt, la durée du prêt jouent sur votre capacité d’emprunt et votre taux d’endettement. Pour une première estimation, vous pouvez calculer une mensualité sur un tiers de vos revenus. Ensuite, vous vous rapprocherez d’un courtier afin d’obtenir le meilleur taux et les meilleures conditions d’emprunt en fonction de votre dossier.