Prêt immobilier
Les indispensables
Pour maîtriser votre prêt de A à Z
Quel apport pour emprunter 250 000 euros ?
Avec des taux immobiliers en baisse, c’est le moment de concrétiser un projet immobilier. Alors, quel apport faut-il pour emprunter 250 000 euros ? Réponse !
Qu’est-ce que l’apport personnel ?
Avant de vous accorder un financement, les banques vous demandent d’injecter de l’épargne, pour couvrir les frais liés à l’emprunt : c’est l’apport personnel.
L’apport personnel pour financer les frais annexes au prêt
L’apport personnel sert à financer les frais annexes à l’emprunt :
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Les frais de notaire sur la vente. Ils sont moins chers dans le neuf (2 à 3 % du prix de vente) que dans l’ancien (7 à 8 %). Sauf si vous êtes primo-accédant, vous pouvez vous voir appliquer une surcote de 0.5 % sur les droits de mutation, entre le 1er avril 2025 et le 31 avril 2028. La loi de finances pour 2025 accorde en effet cette possibilité aux départements ;
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Les frais de garantie. Le remboursement de votre prêt immobilier doit être couvert par une assurance emprunteur et une garantie. Si vous ne parvenez plus à assumer vos mensualités suite à un aléa de la vie ou une insolvabilité, elles prendront le relais. Le montant des frais varie en fonction de la garantie : 1.2 % pour un organisme de cautionnement qui se porte garant du remboursement ou entre 1.5 % et 2 % pour une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers ;
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Les frais de dossier bancaire, demandés par les établissements prêteurs pour l’émission de l’offre de prêt. Ils représentent en moyenne 1 % du capital emprunté.
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La commission du courtier immobilier. Helloprêt, par exemple, pratique des honoraires fixes de 2 500 euros, peu importe la complexité du projet ;
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La rémunération de l’agent immobilier.
L’apport personnel, pour calculer votre capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt, désigne la somme maximum que les organismes financiers vous prêteront en fonction de votre apport personnel, mais également d’autres critères comme :
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Les revenus que vous percevez ;
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Le taux d’endettement, limité à 35 % par le HCSF ;
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Le reste à vivre, qui peut vous permettre d’obtenir un prêt au-delà du plafond de 35 % ;
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Le taux immobilier que vous négociez ;
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La durée d’emprunt.
Quel est l’apport minimum pour un emprunt de 250 000 euros ?
Le montant d’apport varie en fonction du type de prêt que vous souscrivez : amortissable ou in fine.
L’apport personnel pour un prêt amortissable de 250 000 euros
Le prêt amortissable se rembourse via des mensualités comprenant une fraction de capital restant dû et une fraction d’intérêts, calculés sur le capital restant dû.
L’apport demandé pour cet emprunt immobilier est généralement de 10 % du prix de vente. Vous devrez donc apporter 10 % de 250 000 euros, soit 25 000 euros.
L’apport personnel pour un prêt in fine de 250 000 euros
Le prêt in fine se rembourse moyennant des mensualités comprenant uniquement des intérêts calculés sur le capital emprunté. Vous solderez le capital lors de la dernière échéance.
Les banques considèrent ce type d’emprunt comme risqué. C’est ainsi qu’elles demandent un apport plus élevé (30 à 50 %), placé sur un support d’épargne sécurisé, que vous devrez donner en gage à la banque.
Ainsi, pour emprunter 250 000 euros, vous devrez apporter 75 000 à 125 000 euros.
Synthèse du montant d’apport pour emprunter 250 000 euros
| Type d’emprunt | Montant de l’apport |
| Prêt amortissable | 25 000 euros (10 %) |
| Prêt in fine | 75 000 à 125 000 euros (30 à 50 %) |
Quels sont les avantages d’apporter plus pour un prêt immobilier ?
En règle générale, un apport de 10 % suffit pour obtenir un prêt immobilier. Si vous pouvez injecter davantage, votre dossier gagne en solidité. Les banques y voient un signal rassurant et se prêtent plus volontiers à la négociation des conditions du crédit, notamment le taux d’intérêt.
Un apport plus élevé vous permet aussi de raccourcir la durée de remboursement, et donc de réduire le coût global du crédit. En effet, les taux se révèlent meilleurs sur les durées courtes.
Autre avantage d’un apport plus conséquent : le capital emprunté est plus faible, les mensualités également, et vous pouvez rester plus facilement sous la limite des 35 % d’endettement.
Enfin, si votre projet porte sur un investissement locatif, vous pouvez améliorer le cashflow c’est-à-dire la différence entre les loyers encaissés et les charges, dont les mensualités, en modulant le montant de l’apport.
Peut-on emprunter 250 000 euros sans apport ?
Peut-être avez-vous déjà entendu parler de prêt à 110 % ? Cette expression désigne l’emprunt sans apport. Pendant longtemps, certains établissements bancaires l’accordaient à des profils d’emprunteurs jugés fiables comme les investisseurs locatifs ou les jeunes cadres en CDI, dont les revenus sont progressifs. Toutefois, ils devaient supporter un taux d’intérêt plus élevé, car les emprunts sans apport sont plus risqués.
La décision du HCSF sur les conditions d’octroi du prêt immobilier ne contient rien sur l’apport. A priori, les banques peuvent accepter un crédit sans apport, mais elles se montrent en réalité frileuses. Pourquoi ? Tout simplement parce qu’elles ne pourront pas récupérer les frais annexes sur le montant du bien, s’il venait à être saisi et revendu pour solder l’emprunt.
Quels sont les autres critères pour obtenir un crédit immobilier ?
Vous devez remplir d’autres conditions pour pouvoir emprunter 250 000 euros. L’apport seul n’est pas suffisant.
Un taux d’endettement de 35 %
On l’a évoqué plus haut, le taux d’endettement reste le critère numéro 1 pour obtenir un emprunt. Il calcule le poids des charges sur vos revenus disponibles, dans le plafond de 35 %.
Il existe toutefois une marge de flexibilité pour 20 % de la production trimestrielle de crédits, qui peut être attribuée au-delà des 35 % d’endettement. Elle est réservée en priorité aux primo-accédants et à la résidence principale. 6 % seulement sont accessibles à l’investissement locatif ou la résidence secondaire.
Pour calculer votre l’endettement, les banques sont pris en compte :
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Les revenus. Ils sont comptabilisés différemment selon la nature de votre activité. Si vous êtes en CDI ou fonctionnaire, ils sont pris en compte à 100 %. Si vous êtes travailleur indépendant ou CDD, les banques feront la moyenne des revenus sur 1 à 3 ans. Les banques prennent aussi généralement en compte 70 % des loyers d’un investissement locatif actuel ou futur dans vos revenus ;
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Les charges. Elles comprennent les mensualités d’emprunt, les primes d’assurance de prêt et les pensions alimentaires.
La stabilité de l’activité professionnelle
Les prêts bancaires ne sont pas exclusivement réservés aux salariés en CDI ou aux agents de la fonction publique. Mais si vous êtes indépendant, intérimaire ou entrepreneur, vous devrez prouver que l’activité professionnelle est stable, pérenne, et suffisamment rentable. En clair, présenter plusieurs bilans ou des fiches de paie régulières.
Un comportement de gestionnaire exemplaire
Les banques vous demanderont vos trois derniers relevés de compte bancaire, pour en savoir plus sur votre manière de gérer votre argent. Vous ne devez pas avoir été à découvert, même autorisé, au cours des 3 derniers mois précédant la demande de prêt. Sinon, vous vous exposez à un refus pur et simple. Préférez différer votre projet de quelques mois !
Une assurance emprunteur
Si aucun texte rend l’assurance de prêt obligatoire, aucune banque n’acceptera de vous prêter des fonds si vous ne disposez pas d’un contrat. Même avec un apport solide !
A minima,le contrat doit contenir les garanties contre les risques décès et perte totale et irréversible de l’autonomie (PTIA). Toutefois, votre établissement financier peut exiger d’autres garanties, contre l’invalidité et l’incapacité.
Il ne manquera pas de vous proposer son contrat groupe maison. Mais généralement, l’assurance en délégation auprès d’un assureur extérieur, se révèle plus avantageuse. En effet, les primes sont personnalisées en fonction de votre âge, état de santé, métier, quand elles sont fixées par catégorie d’emprunteurs dans le contrat groupe.
Vous aurez aussi le choix entre deux modes de calcul des primes : sur le capital restant dû (elles seront dégressives) ou sur le capital emprunté (elles resteront fixes tout au long du remboursement).
Comment constituer son apport pour emprunter 250 000 euros ?
Pour constituer votre apport, vous disposez de plusieurs leviers à actionner. Vous pouvez par exemple utiliser :
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L’épargne disponible sur un livret A, un LDDS ou une assurance vie ;
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L’épargne bloquée sur un plan d’épargne retraite ou d’entreprise, à condition que votre achat immobilier porte sur l’acquisition de la résidence principale.
Vous pouvez compléter l’apport avec :
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Une donation de vos parents, exonérée d’impôt jusqu’à 100 000 euros. Le montant peut même être porté à 300 000 euros si vous souhaitez acquérir un logement neuf qui deviendra votre résidence principale ou celle d’un locataire ;
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Un prêt familial.
Enfin, et toujours si votre projet concerne l’achat de l’habitation principale, vous pouvez vérifier votre éligibilité à un prêt à taux zéro (PTZ) et au prêt Action Logement.
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