Prêt immobilier
Les indispensables
Pour maîtriser votre prêt de A à Z
Quel apport pour emprunter 300 000 euros ?
Les taux d’emprunt amorcent une décrue, profitez-en pour acquérir le bien de vos rêves ! L’immense majorité des banques vous imposent d’injecter de l’épargne dans votre projet immobilier. Mais quel apport devez-vous prévoir pour emprunter 300 000 euros ? Réponse !
Qu’est-ce que l’apport personnel ?
L’apport personnel désigne la somme d’argent que les établissements financiers vous demandent avant de vous accorder un financement, pour payer les frais annexes.
L’apport personnel pour financer les frais annexes au prêt
L’apport a donc vocation à financer les frais accessoires à l’emprunt, comme :
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Les frais de notaire sur la transaction immobilière. Ils sont plus faibles dans le neuf (2 à 3 % du prix de vente) que dans l’ancien (7 à 8 %). Si vous êtes primo-accédants, vous pourrez échapper à la surcote de 0.5 % applicable dans la plupart des départements entre le 1er avril 2025 et le 31 avril 2028 ;
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Les frais de garantie. Vous devez assurer le remboursement du crédit immobilier avec une assurance de prêt et une garantie, aussi appelée sûreté. De cette manière, en cas d’insolvabilité, elle prendra le relais pour payer les échéances. Le montant des frais dépend de la garantie que vous souscrivez. Il va de 1.2 % pour un organisme de cautionnement comme Crédit Logement à 1.5 %, voire 2 % pour un privilège de prêteur de deniers ou une hypothèque ;
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Les frais de dossier bancaire, qui servent à financer l’émission de l’offre de prêt. Ils s’élèvent en moyenne à 1 % du capital emprunté.
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La commission du courtier immobilier. Chez Helloprêt on vous demande un forfait fixe de 2 500 euros, peu importe la complexité du projet (achat en direct, via une SCI…) ;
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Les honoraires de l’agent immobilier, si vous passez par un professionnel pour concrétiser votre achat.
L’apport personnel, pour calculer votre capacité d’emprunt
Le capital maximum que les établissements bancaires accepteront de vous prêter s’appelle la capacité d’emprunt. Il varie en fonction de votre apport personnel et d’autres facteurs comme :
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Les revenus d’activité que vous percevez ;
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Le taux d’endettement, plafonné par le HCSF à 35 % ;
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Le taux d’intérêt que vous ou votre courtier Helloprêt négocierez ;
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La durée d’emprunt, qui influence aussi le taux immobilier ;
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Le reste à vivre, un critère essentiel pour décrocher un emprunt au-delà du plafond de 35 %.
Quel est l’apport minimum pour un emprunt de 300 000 euros ?
Le montant d’apport demandé par les établissements prêteurs dépend de la nature du prêt que vous demandez : amortissable ou in fine.
L’apport personnel pour un prêt amortissable de 300 000 euros
Vous remboursez un prêt amortissable avec des mensualités qui comportent une part de capital restant dû et une part d’intérêts, ces derniers étant calculés sur le capital restant dû.
Pour ce genre d’emprunt immobilier, les banques demandent un apport minimum représentant 10 % du prix de vente. Vous devrez donc apporter 10 % de 300 000 euros, soit 30 000 euros.
L’apport personnel pour un prêt in fine de 300 000 euros
Le prêt in fine fonctionne différemment. Vous assumez des mensualités se composant uniquement d’intérêts calculés sur la somme empruntée. Vous remboursez le capital lors de l'ultime échéance.
Pour les organismes financiers, ce type de prêt présente un risque accru de défaillance dans le remboursement. C’est ainsi qu’ils vous demandent d’apporter plus : 30 à 50 % du capital emprunté. Vous devrez le donner en gage à la banque et le placer sur un support d’épargne sécurisé, comme le fonds en euros d’une assurance vie.
Ainsi, pour emprunter 300 000 euros, vous devrez apporter 90 000 à 150 000 euros.
Synthèse du montant d’apport pour emprunter 300 000 euros
| Type d’emprunt | Montant de l’apport |
| Prêt amortissable | 30 000 euros (10 %) |
| Prêt in fine | 90 000 à 150 000 euros (30 à 50 %) |
Quels sont les avantages d’apporter plus pour un prêt immobilier ?
10 % d’apport est généralement suffisant pour obtenir un crédit immobilier. Si vous pouvez apporter plus, par exemple 20 à 30 %, vous aurez plus de chances de décrocher votre financement et un levier pour négocier les conditions d’emprunt, dont le taux immobilier.
Un apport plus conséquent vous permet aussi de réduire la durée de remboursement, et donc le coût total de l’emprunt. Vous n’êtes pas sans savoir que plus la durée est courte, meilleur est le taux.
Autre atout d’un apport plus élevé : vous avez besoin d’emprunter une somme plus faible, ce qui diminue mathématiquement le montant des échéances sur une même durée. Vous pouvez donc rester plus facilement sous la limite des 35 % d’endettement.
Enfin, si vous envisagez de réaliser un investissement locatif, en modulant le montant de l’apport, vous pouvez **optimiser le cashflow (**différence entre les recettes locatives et les charges).
Peut-on emprunter 300 000 euros sans apport ?
Pendant longtemps, il était possible de faire un prêt à 110 %, c’est-à-dire un prêt sans apport. Il était toutefois réservé aux profils d’emprunteurs sécurisés comme les investisseurs locatifs ou les jeunes cadres en CDI, dont les revenus sont amenés à augmenter. En contrepartie, ils se voyaient appliquer un taux d’emprunt plus élevé, pour compenser le risque pris par les établissements prêteurs.
La décision du HCSF sur les conditions d’octroi du prêt immobilier n’impose pas ni n’évoque l’apport personnel. A priori, les banques peuvent accepter un crédit sans apport, mais elles se montrent en réalité frileuses.
Théoriquement, les établissements bancaires peuvent donc toujours financer un achat sans apport. En pratique, ils restent très prudents. Pourquoi ? Parce qu’en cas de revente du bien saisi, ils risqueraient de ne pas couvrir l’ensemble des frais annexes liés à l’opération.
Quels sont les autres critères pour obtenir un crédit immobilier ?
Pour pouvoir emprunter 300 000 euros, il ne vous suffit pas de disposer d’un apport. Vous devez en outre respecter les critères d’octroi d’un emprunt immobilier.
Un taux d’endettement de 35 %
Comme mentionné précédemment, le taux d’endettement reste le critère principal pour obtenir un crédit immobilier. Il mesure la part des charges par rapport aux revenus disponibles, dans la limite fixée à 35 %.
Le HCSF accorde toutefois aux banques une marge de flexibilité pour 20 % de leur production trimestrielle de crédits, qui peut être distribuée au-delà de ce plafond.
La marge se destine avant tout aux primo-accédants et à l’acquisition de la résidence principale. 6 % de la production de crédits peut être attribuée à l’investissement locatif ou la résidence secondaire.
Pour calculer votre taux d’endettement, les organismes financiers retiennent :
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Les revenus. Leur traitement varie selon votre situation professionnelle : en CDI ou dans la fonction publique, ils sont pris en compte à 100 %. Si vous êtes indépendant ou en CDD, les banques retiennent une moyenne sur une à trois années. Les loyers issus d’investissements locatifs actuels ou à venir sont en général intégrés à 70 % ;
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Les charges. Elles regroupent vos mensualités de crédits, vos primes d’assurance emprunteur et les éventuelles pensions alimentaires.
La stabilité de l’activité professionnelle
Le crédit immobilier ne s’adresse pas uniquement aux salariés en CDI ou aux fonctionnaires. Si vous êtes en CDD, travailleur indépendant ou intérimaire, vous devrez démontrer que votre activité est stable, durable et rentable. Vous devrez donc fournir plusieurs bilans comptables ou des bulletins de salaire réguliers, pour rassurer la banque sur votre capacité à assumer des mensualités.
Un comportement de gestionnaire exemplaire
Pour étudier votre dossier, les banques réclameront les trois derniers relevés de vos comptes bancaires. Objectif : vérifier votre capacité à bien gérer vos finances. Aucun découvert, même dans la limite autorisée, ne doit apparaître sur cette période. Si c’est le cas, votre demande risque d’être rejetée. Mieux vaut alors repousser votre projet de quelques mois pour présenter un dossier plus solide.
Une assurance emprunteur
Aucune loi n’impose l’assurance emprunteur, mais en pratique, aucune banque n’acceptera de vous prêter de l’argent sans contrat, même si vous disposez d’un apport conséquent.
Le contrat doit impérativement couvrir les risques de décès et de perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). Selon votre profil et la nature de votre projet immobilier, la banque peut aussi exiger des garanties supplémentaires contre l’invalidité et l'incapacité.
La banque vous orientera naturellement vers son assurance groupe interne. Toutefois, faire appel à un assureur externe avec la délégation d’assurance permet souvent d’obtenir de meilleures conditions.
La prime est calculée en fonction de critères personnalisés comme l’âge, l’état de santé ou l’activité professionnelle, tandis que le contrat groupe applique un tarif unique selon des profils types.
Enfin, vous devrez choisir entre deux méthodes de calcul des cotisations : sur le capital restant dû, ce qui les rend dégressives, ou sur le capital initial, pour avoir des primes fixes durant toute la durée de remboursement.
Comment constituer son apport pour emprunter 300 000 euros ?
Pour constituer votre apport personnel, plusieurs options peuvent être envisagées. Vous pouvez par exemple mobiliser :
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L’épargne que vous avez constituez sur un livret A, un LDDS ou une assurance vie ;
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L’épargne versée sur un plan d’épargne retraite ou d’entreprise, à condition que l’achat immobilier concerne la résidence principale.
Vous pouvez compléter l’apport avec :
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Une donation de vos parents ou grands-parents, en franchise d’impôt jusqu’à 100 000 euros. Le plafond d’exonération est augmenté à 300 000 euros si vous achetez un bien utilisé comme résidence principale ou celle d’un locataire ;
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Un prêt familial.
Enfin, si vous achetez votre habitation principale, vous pouvez potentiellement compléter le financement avec un prêt à taux zéro (PTZ) et un prêt Action Logement.
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Ludovic François m'a accompagné et rassuré tout au long du process d'emprunt. Je recommande ses services, aussi bien pour sa bienveillance que son professionnalisme.
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