Quel salaire pour emprunter 500 000 euros ?

Quel salaire pour emprunter 500 000 euros ?

Un bel appartement vous a tapé dans l’œil, vous avez besoin d’emprunter 500 000 €. Votre salaire sera-t-il suffisant ? Sachez que ce n’est pas la seule source de revenus comptabilisée par la banque, ni le seul critère retenu pour votre financement. Explications !

La capacité d’emprunt pour un prêt immobilier de 500 000 euros

Savez-vous ce qu’est la capacité d’emprunt ? Cet indicateur bancaire renvoie à la somme maximale que les banques accepteront de vous prêter. Pour la calculer, celles-ci prennent en compte :

  • Le montant de vos revenus (il ne s’agit pas uniquement du salaire, comme vous verrez plus loin) ;
  • Les charges que vous assumez (mensualités d’un crédit auto ou à la consommation, factures d’énergie de votre logement actuel…) ;
  • Le montant de votre apport personnel, c’est-à-dire l’épargne que vous pouvez consacrer à votre achat immobilier.

En souscrivant un prêt immobilier, vous allez ajouter des mensualités de crédit à votre budget. Il ne faut pas que celles-ci soient trop lourdes par rapport à vos revenus, pour éviter le surendettement. La capacité d’emprunt est ainsi limitée par le taux d’endettement.

Le taux d’endettement pour un emprunt de 500 000 €

Peu importe le projet immobilier que vous souhaitez réaliser (achat d’une résidence principale, résidence secondaire ou investissement locatif), vous devrez toujours respecter la règle des 33 % d’endettement. Ce qui signifie en clair que vos charges ne doivent pas représenter plus du tiers de vos revenus disponibles. Toutes vos charges récurrentes sont comptabilisées, à l’exception des mensualités du crédit que vous souhaitez obtenir (voir plus bas le reste à vivre).

Le taux d’endettement se calcule donc selon la formule suivante :

Taux d’endettement = charges / revenus x 100

Un résultat supérieur à 33 % signifie-t-il automatiquement le rejet de votre dossier ? Jusqu’à la fin de l’année 2019, il était relativement simple d’outrepasser cette limite. Le HCSF est venu mettre le holà pour limiter la possibilité d’emprunter au-delà de 33 % à seulement 15 % des demandes. À qui est donc réservée cette possibilité selon vous ? Oui, vous l’avez deviné, aux emprunteurs disposant de hauts revenus ou d’un reste à vivre important.

Le reste à vivre pour un crédit de 500 000 €

Autre notion prise en compte par les établissements bancaires, le reste à vivre. Contrairement au taux d’endettement, il inclut les mensualités du crédit que vous souhaitez faire. La différence revenus – charges + mensualités révèle votre niveau de vie. On estime que pour conserver une marge de manœuvre suffisante et ne pas risquer le surendettement, il faut que le reste à vivre soit de 400 € pour une personne seule, 800 € pour un couple.

Si votre reste à vivre est élevé, vous aurez une chance de pouvoir emprunter au-delà des 33 % d’endettement. À l’inverse, s’il est trop faible, vous pouvez vous voir refuser votre emprunt alors même que vous vous trouvez en dessous des 33 %.

Le saut de charges

Pour emprunter 450 000 € avec votre salaire, il faut aussi que le saut de charges soit maîtrisé. Il désigne la différence entre votre loyer actuel (ou vos mensualités si vous êtes déjà propriétaire) et le montant des mensualités du prêt que vous demandez. Plus le saut de charges est proche de zéro, meilleur c’est pour votre dossier.

Lire aussi : Comment préparer un dossier de demande de crédit ?

Le salaire pour un crédit immobilier de 500 000 €

Les critères d’étude d’un dossier d’emprunt n’ayant plus de secrets pour vous, on peut se pencher sur la question du salaire nécessaire pour emprunter 500 000 €. Sachez qu’il n’existe pas de réponse exacte, car la banque prend vos revenus en compte différemment selon leur nature (salaire, revenus locatifs…) et votre situation professionnelle (stable ou non). Voici comment :

  • Vous êtes en CDI période d’essai expirée : vos revenus sont des salaires, et l’établissement prêteur les comptabilise intégralement dans le calcul de votre capacité d’emprunt. Vous gagnez une prime ? Si celle-ci est récurrente et que vous la percevez depuis un certain temps, alors la banque ajoutera une moyenne de cette fraction variable à vos revenus ;
  • Vous êtes en CDD (ou en CDI période d’essai non achevée, intermittent, intérimaire ou contractuel) : vos revenus sont des salaires ou des cachets, mais comme votre situation professionnelle n’est pas stable, la banque les comptabilise en fonction d’une moyenne sur 3 ans. Si vous connaissez des périodes d’interruption d’activité, elles seront malheureusement pénalisantes pour le calcul de votre taux d’endettement ;
  • Vous êtes indépendant (gérant non-salarié, chef d’entreprise, micro-entrepreneur…) : la banque vous demandera de produire vos relevés d’activité et calculera vos revenus selon une moyenne sur 3 ans ;
  • Vous êtes fonctionnaire : vous percevez un traitement, qui est pris en compte à 100 % par les banques. En fonction de leur régularité, les primes sont prises en compte intégralement ou selon une moyenne ;
  • Vous êtes investisseur locatif : les revenus fonciers ou BIC que vous percevez sont comptabilisés à 70 %. Pourquoi pas intégralement ? Parce qu’il existe un risque de vacance locatif (un temps plus ou moins entre deux locataires pendant lequel vous ne percevez pas de loyer) et d’impayés ;
  • Vous êtes chômeur indemnisé : vos allocations chômage ne sont pas considérées comme des revenus ;
  • Vous percevez des aides : elles ne sont pas comptabilisées dans vos revenus.

Lire aussi : Comment emprunter en étant auto-entrepreneur ?

La durée du prêt pour un emprunt de 500 000 €

Vous avez déjà très certainement réalisé une simulation de prêt de 500 000 € sur notre site ou ailleurs. En jouant sur le curseur de la durée d’emprunt, vous avez remarqué que le taux d’intérêt proposé change en fonction. Plus la durée est courte, meilleure est le taux d’emprunt et inversement.

C’est assez logique, car le taux d’intérêt rémunère la banque pour le service rendu (prêt d’argent), mais aussi pour le risque encouru (défaillance dans le remboursement). Assez logiquement, plus vous empruntez sur une longue durée, plus grand est le risque, d’où la majoration du taux immobilier.

La durée du prêt n’est dictée seulement par vos envies, mais également par votre capacité d’emprunt et par le taux d’endettement. Le salaire minimum pour emprunter 500 000 € dépendra donc de la durée sur laquelle vous vous engagez.

Quel salaire pour emprunter 500 000 € sur 10 ans ?

Le calcul du salaire pour emprunter 500 000 € est plus complexe lorsqu’il inclut le taux d’emprunt, le taux d’assurance de prêt, les frais de dossier et de garantie (en bref, le TAEG), c’est pourquoi ici on ne raisonnera qu’en fonction du taux d’endettement.

10 ans = 120 mensualités.

500 000 / 120 = mensualités de 4 167 €

4 167 € x 3 = 12 501 € de salaire mensuel minimum pour rembourser 500 000 €.

Quel salaire pour emprunter 500 000 € sur 15 ans ?

15 ans = 180 mensualités.

500 000 / 180 = mensualités de 2778 €

2778 € x 3 = 8334 € de salaire mensuel minimum pour rembourser 500 000 €.

Quel salaire pour emprunter 500 000 € sur 20 ans ?

20 ans = 240 mensualités.

500 000 / 240 = mensualités de 2083 €

2083 € x 3 = 6249 € de salaire mensuel minimum pour rembourser 500 000 €.

Quel salaire pour emprunter 500 000 € sur 25 ans ?

25 ans = 300 mensualités.

500 000 / 300 = mensualités de 1667 €

1667 € x 3 = 5001 € de salaire mensuel minimum pour rembourser 500 000 €.

Quel salaire pour emprunter 500 000 € sur 30 ans ?

30 ans = 360 mensualités.

500 000 / 360 = mensualités de 1 388 €

1 388 € x 3 = 4 164 € de salaire mensuel minimum pour rembourser 500 000 €.

Simulation pour un prêt de 500 000 euros

On vous l’a dit plus haut, le calcul du salaire pour emprunter 500 000 € est complexe lorsqu’il intègre tous les frais annexes. Pour que vous ayez tout de même une idée, on a réalisé une simulation intégrant le taux d’emprunt et celui de l’assurance emprunteur.

Pour un emprunt de 500 000 € sur 20 ans, à un taux d’intérêt de 1.27 % et un taux d’assurance de 0.34 %.

La mensualité est fixée à 2 502 €, vous devrez au minimum gagner 7 506 € pour emprunter 500 000 €.

Même exemple sur 25 ans, le taux du crédit passe à 1.57 %, celui de l’assurance demeure inchangé. La mensualité est de 2 158 €, vous devez gagner un salaire de 6 474 € pour emprunter 500 000 €.

Emprunter 500 000 € sans apport, possible ou non ?

L’apport personnel a pour vocation de couvrir les frais de notaire, de garantie et autres frais de dossier. Il est d’usage de l’évaluer à 10 % du prix d’achat du bien immobilier. Il peut être utile de prévoir un apport supérieur à ce montant pour diminuer le montant des mensualités ou la durée du prêt.

La question qui nous intéresse est ici de savoir s’il est possible d’obtenir un prêt de 500 000 € sans apport. On vous répondra à nouveau : tout dépend de votre projet et de votre dossier. Le HSCF recommande de limiter ce type d’emprunt à certains profils d’emprunteurs. Demandez son avis à un courtier HelloPrêt !