Comment obtenir un prêt immobilier quand on est indépendant ou freelance ?

Quelles sont les critères pour obtenir un prêt immobilier quand on est indépendant ou freelance ?

Contrairement aux idées reçues, les banques ne se basent pas sur une liste de critères fixes et figés pour accorder un prêt immobilier à un freelance. Chaque dossier est analysé au cas par cas, avec une approche globale : la stabilité de vos revenus, la gestion de votre activité, votre capacité d’épargne, vos garanties, ou encore la nature de votre profession.

L’objectif des établissements prêteurs est simple : évaluer si vous êtes en mesure d’assumer un remboursement régulier sur le long terme, souvent entre 15 et 25 ans. Et pour cela, ils vont s’appuyer sur plusieurs éléments clés, que voici.

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Ancienneté de l’activité et historique financier

Même si ce n’est pas une règle absolue, les banques demandent généralement 2 à 3 années d’activité minimum. Pourquoi ? Parce qu’elles ont besoin d’un recul suffisant pour analyser la viabilité de votre activité, la régularité de vos revenus et la trajectoire financière de votre entreprise.

Elles étudient vos bilans comptables, liasses fiscales ou, pour les micro-entrepreneurs, vos déclarations de chiffre d’affaires sur cette période. Le but : s’assurer que vos revenus ne reposent pas sur une seule mission ponctuelle ou une tendance passagère.

Revenus et leur régularité

Le remboursement d’un prêt immobilier repose sur des mensualités fixes, souvent pendant 20 ou 25 ans. Pour les banques, il est donc crucial que vos revenus soient suffisants et stables dans le temps.

Or, la réalité du freelance implique des hauts et des bas : mois très rentables, périodes creuses… C’est pourquoi les banques appliquent généralement une décote sur vos revenus pour lisser le risque. Cette décote varie de 20 à 40 %, selon la régularité de votre activité.

Plus vos revenus sont constants, plus la décote sera faible, et donc plus votre capacité d’emprunt sera élevée. Les revenus pris en compte sont ceux après déduction des charges, en net imposable, et parfois même réduits d’un abattement forfaitaire si vous êtes en micro-entreprise.

Apport personnel, taux d’endettement et reste à vivre

L’apport personnel est un levier très apprécié des banques. Il montre votre capacité à épargner et à vous engager dans le projet. En tant qu’indépendant, il est généralement recommandé d’avoir au moins 10 % du montant de l’achat, pour couvrir les frais de notaire et une partie du bien. Plus votre apport est important, plus cela rassure la banque.

Côté endettement, le taux maximal reste fixé à 35 %, comme pour tout emprunteur. Mais les banques seront souvent plus strictes avec les indépendants, notamment si le reste à vivre (ce qu’il vous reste une fois la mensualité déduite) est jugé trop faible.

Garantie, caution, assurances

Comme tout emprunteur, vous devrez proposer des garanties pour rassurer la banque. Cela peut passer par une caution bancaire (type Crédit Logement), une hypothèque sur le bien acquis, ou un nantissement d’épargne (par exemple un contrat d’assurance-vie).

Mais attention : les organismes de caution peuvent refuser de garantir un indépendant si le profil leur semble trop risqué. Dans ce cas, une hypothèque ou un cautionnement par un proche peut débloquer la situation.

Concernant l’assurance emprunteur, elle est obligatoire et doit couvrir au minimum le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). La garantie arrêt de travail est parfois limitée pour les chefs d’entreprise ou freelances, mais il existe des contrats adaptés, souvent moins chers en délégation d’assurance qu’en passant par l’assurance de la banque.

Statut juridique et secteurs valorisés

Toutes les activités indépendantes ne se valent pas aux yeux des banques. Certaines professions sont considérées comme plus stables ou à fort potentiel : professions libérales réglementées (médecins, avocats, experts-comptables…), consultants en tech ou en finance, etc.

De même, les statuts comme la SASU, l’EURL ou les professions libérales classiques peuvent inspirer plus de confiance qu’un statut auto-entrepreneur récent.

Autre point à ne pas négliger : domicilier vos comptes professionnels dans la banque auprès de laquelle vous sollicitez le crédit. Cela peut jouer positivement sur la perception de votre profil et faciliter le suivi de vos flux financiers.

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Stratégies pour renforcer son dossier quand on est indépendant

En tant qu’indépendant, vous n’avez pas droit à l’erreur dans la constitution de votre dossier de prêt immobilier. Pour rassurer les banques et mettre toutes les chances de votre côté, il est essentiel de soigner chaque détail. Voici les meilleures stratégies à adopter :

Soignez votre comptabilité et vos justificatifs

Une comptabilité propre, claire, et bien structurée est un vrai plus. Préparez à l’avance :

Montrez que vous tenez bien vos comptes et que vous savez gérer vos finances, même avec des revenus irréguliers.

Mettez en valeur une progression des revenus

Un chiffre d’affaires en hausse d’année en année est un excellent indicateur pour la banque. Cela montre que votre activité se consolide et que vous avez su développer votre clientèle. N’hésitez pas à le mettre en avant dans votre présentation.

Ajoutez un co‑emprunteur salarié si possible

Emprunter avec un conjoint ou un proche en CDI, c’est diversifier les sources de revenus et donc réduire le risque pour la banque. Cela peut compenser une activité indépendante encore jeune ou des revenus fluctuants.

Attendez une “bonne” année avant de lancer votre demande

Si vous sortez d’une année difficile ou instable, mieux vaut attendre quelques mois. Un exercice en forte progression peut faire toute la différence pour obtenir un oui de la banque. Parfois, mieux vaut retarder son projet que de voir son dossier refusé.

Indépendant : pourquoi faire appel à un courtier immobilier Helloprêt ?

Obtenir un prêt immobilier en freelance, c’est possible, mais souvent plus technique. Entre les banques frileuses, les justificatifs à rassembler et les conditions à négocier, mieux vaut ne pas y aller seul.

Chez Helloprêt, nous connaissons les spécificités des indépendants. Notre rôle : valoriser votre profil, cibler les bonnes banques et optimiser votre financement.

Votre temps est précieux, votre projet mérite les meilleures conditions. Confiez-le à des experts.