Emprunter pour un investissement locatif : les règles à connaitre

Pourquoi emprunter pour un investissement locatif ?

Vous n’avez pas intérêt à payer votre bien immobilier en cash, même si vous le pouvez. Vous vous privez sinon de l’effet de levier du crédit. L’emprunt peut aussi vous permettre de mettre en œuvre une stratégie de défiscalisation.

Pour profiter de l’effet de levier du crédit

L’effet de levier du crédit vous permet d’acquérir un bien d’une valeur bien supérieure à celle de votre apport grâce à l’endettement. Vous allez utiliser l’argent de la banque pour l’achat immobilier et rembourser les mensualités partiellement ou intégralement grâce aux loyers.

3 possibilités :

Pour profiter d’un bon rendement

Le rendement d’un investissement se mesure selon la formule prix d’achat / loyers annuels x 100. Pour affiner encore le résultat, vous devez déduire les charges et impôts des loyers. L’investissement locatif peut avoir un rendement allant jusqu’à 10 %, en fonction de la zone dans laquelle vous investissez et du type de logement. 

L’immobilier est un secteur résilient, porté par le déficit structurel de construction et la démographie. Si vous sélectionnez correctement l’emplacement et maîtrisez chaque facette de votre investissement, celui-ci peut donc vous offrir une bonne rentabilité.

Pour se protéger contre l’inflation

Le marché immobilier a tendance à s’apprécier sur le long terme. Grâce à la valorisation, vous profiterez potentiellement d’une plus-value à la revente. En parallèle, les loyers progressent tout au long de la location, sur la base de l’IRL de l’Insee. L’investissement locatif constitue donc un rempart efficace comme l’inflation, qui grignote votre pouvoir d’achat.

Pour protéger ses proches

Avant de vous accorder un prêt locatif, les établissements financiers vous demandent de souscrire une assurance emprunteur. Vous devez être couvert a minima contre les risques décès et perte totale et irréversible de l’autonomie (PTIA). Si l’un des aléas de la vie prévus au contrat se réalise, l’assureur remboursera le capital restant dû ou les mensualités. Vos proches disposeront ainsi d’un patrimoine déjà payé pour faire face à leur avenir.

Pour déduire les intérêts d’emprunt

Les loyers que vous percevez sont taxés sur leur montant net, à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Vous avez le choix entre deux régimes fiscaux pour la taxation, les régimes micro et le régime réel. Si vous optez pour le régime réel, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus locatifs.

Vous vous lancez dans l’investissement locatif en nu. Vous pouvez déduire un certain nombre de charges, dont les intérêts du prêt d’investissement locatif. Si vos charges sont supérieures à vos loyers, vous créez un déficit foncier, déductible du revenu global jusqu’à 10 700 euros par an. Et moins de revenu global = moins d’impôts.

Autre possibilité, l’investissement en location meublée. Sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous pouvez déduire les intérêts, et le déficit créé peut être reporté sur la catégorie des BIC de location meublée pendant 10 ans.

Sous le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), la déduction des intérêts d’emprunt peut permettre de créer un déficit imputable et reportable sur le revenu global, sans limitation de montant et de durée.

Pour défiscaliser

Si vous êtes fortement fiscalisé, l’investissement locatif peut aussi vous permettre de défiscaliser en obtenant une réduction d’impôt (loi Denormandie par exemple) ou en déduisant les dépenses de travaux (loi Malraux).

Comment calculer la capacité d’emprunt pour un investissement locatif ?

Avant de vous lancer dans les recherches, vous devez avoir une idée de votre budget d’achat, corrélée à votre capacité d’emprunt. 

La capacité d’emprunt désigne le montant maximum que les organismes financiers accepteront de vous prêter au regard des facteurs que l’on va présenter.

Les revenus à prendre en compte

Les revenus pris en compte par les établissements prêteurs varient en fonction de la nature de votre activité professionnelle et du projet d’investissement locatif.

Si vous êtes en CDI hors période d’essai ou fonctionnaire, 100 % de vos traitements et primes inscrites au contrat de travail sont pris en compte. À l’inverse, si vous êtes en CDD ou travailleur indépendant, les banques comptabilisent une moyenne de vos revenus d’activité sur une période allant de 1 à 3 ans.

Dans les revenus, les loyers futurs que vous percevrez de votre investissement locatif seront pris en compte à hauteur de 70%. Ils doivent être estimés par un professionnel de l’immobilier.

Les charges

Les charges viennent en déduction de vos revenus disponibles. Elles comprennent les mensualités de remboursement, les primes d’assurance de prêt et les pensions alimentaires.

L’apport personnel pour un investissement locatif

L’apport personnel, c’est l’épargne que les banques vous demandent d’injecter dans votre projet locatif. D’au moins 10 %, il sert à financer les frais annexes au crédit (frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier bancaires, la commission d’un courtier ou d’un agent immobilier…).

Vous devez mener une solide réflexion sur le montant de l’apport, pour optimiser le cashflow de l’opération. En augmentant votre apport, par exemple, vous diminuez le montant emprunté, donc celui de vos mensualités. Résultat : le loyer couvre plus facilement les charges et vous augmentez vos chances d’avoir un cashflow positif.

Le taux d’endettement

Le taux d’endettement mesure la part des revenus mensuels que vous consacrez au remboursement de votre prêt locatif. Pour la calculer, la formule est simple :

Le HCSF limite le taux d’effort à 35 %, primes d’assurance incluses. Toutefois, pour fluidifier l’accès au crédit, l’organisme accorde une marge de flexibilité aux banques, pour 20 % de leur production trimestrielle de crédits.

Sur cette marge de flexibilité :

Pour faire partie des investisseurs locatifs qui peuvent emprunter au-delà de 35 %, vous devez notamment disposer d’un reste à vivre conséquent.

La durée de remboursement du crédit pour investir dans le locatif

Si la durée de remboursement maximum est fixée à 25 ans, 27 ans si vous ne pouvez pas entrer en jouissance immédiate du bien, par exemple, pour réaliser des travaux ou en attendant la fin de la construction, elle est plus faible pour l’investissement locatif.

Vous pouvez généralement emprunter pour investir sur une durée maximale de 20 ans. Là aussi, il vous faut réfléchir à la durée idéale. Sur une longue durée, vous pouvez potentiellement obtenir votre prêt plus facilement. Revers de la médaille, le coût total de l'opération augmente, car le taux est plus élevé sur une durée longue et vous remboursez plus de mensualités et de primes d’intérêts. À l'inverse, un prêt plus court entraîne des mensualités plus élevées, mais diminue le coût total du crédit.

Le taux d’intérêt pour un investissement immobilier locatif

En général, le taux immobilier proposé pour financer un investissement locatif est plus élevé que pour la résidence principale. Il sera fixé en fonction de différents facteurs comme la durée de remboursement, la st