Combien peut-on emprunter à 40 ans ?

Quel est l’âge maximum pour emprunter ?

Il n’existe pas d’âge limite au-delà duquel vous ne pouvez plus emprunter pour un achat immobilier. Seul bémol : les banques exigent que vous ayez soldé votre emprunt autour de 70 ans. Vos revenus baisseront en effet à votre arrivée en retraite. Vous présenterez alors plus de risques de défaillance dans le remboursement du crédit immobilier.

Autre paramètre à prendre en compte : l’assurance de prêt. C’est elle en réalité qui dicte l’âge maximum à ne pas dépasser pour solder l’emprunt. Pourquoi ? Parce qu’elle sera actionnée pour rembourser le capital restant dû ou les mensualités si vous êtes victime d’un aléa de la vie.

Mais rassurez-vous : en délégation d’assurance, il n’est pas rare qu’il soit fixé autour de 75, voire 80 ans. Vous avez donc de belles années devant vous pour concrétiser votre acquisition !

Comment calculer combien on peut emprunter à 40 ans ?

Revenus, charges, durée : voici les clés pour calculer votre capacité d’emprunt.

Les revenus

Les revenus pris en compte par les établissements prêteurs varient en fonction de votre situation professionnelle.

Les charges

Autre facteur pour calculer le montant de l’emprunt et le taux d’endettement : les charges. Sont incluses les mensualités de crédit que vous supportez déjà (prêt à la consommation par exemple) et vos pensions alimentaires.

Le montant de l’apport personnel

L’apport personnel, c’est le montant d’épargne que les établissements bancaires vous demandent d’injecter dans votre projet immobilier. Il est utilisé pour financer les frais qu’ils refusent de vous avancer : frais de notaire, frais de garantie, frais de courtage, commission d’un agent immobilier…

S’ils ne veulent pas les intégrer dans votre crédit dans un prêt que l’on dit à 110 %, c’est parce qu’en cas de défaillance dans le remboursement, c’est parce que ces frais ne pourront pas être répercutés sur la valeur du bien.

Actuellement, il est quasiment impossible d’emprunter sans apport. Vous devez a minima apporter 10 % du montant de l’acquisition.

Le taux d’endettement

Le taux d’endettement mesure le poids de vos charges sur vos revenus, selon la formule charges / revenus x 100. Depuis 2022, le HCSF le limite à 35 %. Les banques peuvent toutefois déroger à cette règle pour 20 % de leur production trimestrielle de crédits. 

Elles doivent réserver cette marge dérogatoire aux primo-accédants et à l’acquisition de la résidence principale. Seuls 6% peuvent être affectés aux emprunteurs souhaitant acheter une résidence secondaire ou réaliser un investissement locatif.

Pour faire partie des heureux élus dans le cadre de la marge, vous devez bénéficier d’un reste à vivre solide et présenter un profil de gestionnaire de vos comptes impeccable.

Le taux d’intérêt

Le taux d’emprunt d’un prêt immobilier dépend de nombreux facteurs :

La durée de remboursement

La durée de prêt à 40 ans aura un impact direct sur le montant que vous pouvez emprunter et sur le coût global de l’opération. Plus elle est courte, plus vous obtenez un meilleur taux. Et inversement.

Elle vous permet également de rester sous la barre des 35 % d’endettement si vous l’allongez. Ou encore d’optimiser le cash flow immobilier de votre investissement immobilier locatif.

Quel type de crédit immobilier choisir à 40 ans ?

Vous avez le choix entre différentes sortes de produits. 

Le prêt amortissable

Le prêt amortissable se rembourse via des mensualités de crédit comportant une fraction du capital restant dû et une fraction d’intérêts calculés sur le capital restant dû. Il peut être à taux fixe ou variable.

Le prêt in fine

Autre possibilité, le prêt in fine à 40 ans. Vous remboursez des mensualités d’emprunt comprenant uniquement des intérêts. Vous soldez le capital emprunté à l**’ultime échéance**. Il doit faire l’objet d’un nantissement de 30 à 50 % sur un produit d’épargne réglementé.

Le prêt accession sociale

Le prêt d’accession sociale (PAS) est attribué sous conditions de ressources pour l’achat de la résidence principale. Celles-ci dépendent de la zone d’implantation du bien et du nombre d’occupants dans le logement. 

Son avantage ? Son taux d’intérêt plafonné. Attention toutefois, il s’agit là d’un maximum. Vous devrez faire jouer la concurrence entre les banques qui le distribuent pour obtenir le taux le plus bas.

Comment emprunter plus à 40 ans ?

Votre budget est un peu juste pour l’achat que vous ciblez ? Voici des pistes pour augmenter le montant que vous pouvez emprunter à 40 ans.

Le prêt à taux zéro

Élargi aux maisons individuelles et à l’ensemble du territoire, le prêt à taux zéro (PTZ) est, comme son nom l’indique, un prêt sans intérêts. Il peut financer jusqu’à 40 % d’une maison et 50 % d’un appartement. Pour y prétendre, vous devez respecter une condition de ressources.

Le prêt Action Logement

Autre option, réservée aux salariés du secteur privé des entreprises de plus de 10 salariés, le prêt Action Logement vous permet d’emprunter 30 000 euros au taux préférentiel de 1 %.

La donation exonérée de droits

Pendant les deux années à venir, les parents et grands-parents peuvent donner en franchise d’impôt une somme allant jusqu’à 300 000 euros à leur descendant. Obligation à respecter : acheter une résidence principale ou louer le bien en tant que résidence principale.