Vous souhaitez acheter un appartement et pour financer cette acquisition, vous devez emprunter 350 000 €. Votre salaire est-il suffisant ? La banque étudiera le montant de vos revenus pour vous donner sa réponse, mais également des critères comme votre capacité d’emprunt et votre taux d’endettement.

• Le calcul de la capacité d’emprunt pour emprunter 350 000€
• Quel salaire pour emprunter 350 000 euros selon la durée du crédit ?
• Simulation avec TAEG pour un prêt de 350 000 €
• Emprunter 350 000 euros sans apport, possible ou pas ?

Le calcul de la capacité d’emprunt pour emprunter 350 000€

Votre banquier vous a sans doute déjà parlé de capacité d’emprunt. Si ce n’est pas le cas ou si vous n’avez pas compris de quoi il en retourne, sachez qu’elle désigne la somme d’argent maximale que vous pouvez emprunter. Pour la déterminer, elle s’intéresse de près :

Votre capacité d’emprunt ne doit pas pour autant mettre en péril votre budget. Pour vous éviter de vous placer en situation de surendettement à cause du remboursement de votre prêt, elle est limitée par le taux d’endettement.

L’importance du taux d’endettement pour un emprunt de 350 000€

Pour que l’établissement prêteur accepte de vous octroyer 350 000 €, encore faut-il que vous restiez dans une limite : 35 % de taux d’endettement. Celui-ci se calcule selon la formule : taux d’endettement = mensualités d’emprunt / revenus x 100.

Cette règle est valable pour tous types d’acquisitions, achat d’une résidence principale, résidence secondaire et investissements locatifs. Et elle s’applique en théorie à tous les investisseurs particuliers.

Bon à savoir : En pratique, il n’était pas rare que les établissements bancaires acceptent de prêter au-delà des 35 % d’endettement, jusqu’à un tour de vis du HSCF fin 2019. Désormais, cette possibilité n’est ouverte qu’aux meilleurs dossiers, c’est-à-dire ceux qui disposent d’un reste à vivre suffisant ou propose des garanties suffisamment liquides équivalentes au montant du prêt (nantissement, hypothèque, IPPD, caution personne physique…).

Quels sont les revenus pris en compte dans le taux d’endettement pour emprunter 350 000 euros ?

Le salaire n’est pas forcément votre seule source de revenus. Peut-être percevez-vous une aide, une pension alimentaire, des BIC ? Ils ne seront pas comptabilisés de la même manière selon leur nature et votre situation professionnelle. Voilà le topo :

• Vous avez achevé la période d’essai d’un CDI : vos salaires sont intégralement pris en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt. Concernant vos primes, il faut généralement avoir suffisamment d’ancienneté pour qu’elles soient comptabilisées. En outre, elles le seront non pas pour leur montant total, mais selon une moyenne sur une période ; 
• Vous avez signé un CDD, vous êtes intérimaire, contractuel de la fonction publique ou intermittent : vos salaires, traitements et autres cachets sont pris en compte en faisant une moyenne sur 3 ans. Forcément, si vous avez connu des périodes sans activité, vous serez pénalisé par ce mode de calcul ;

Lire aussi :  Comment obtenir un prêt immobilier en CDD ?

• Vous êtes fonctionnaire : les traitements que vous percevez sont intégralement comptabilisés, les primes, selon une moyenne ;

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• Vous êtes micro-entrepreneur, chef d’entreprise, travailleur indépendant : la banque se base sur une moyenne de vos revenus sur 3 ans ;

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• Vous êtes chômeur et vous percevez des indemnités chômage : celles-ci ne sont pas comptabilisées ; 
• Vous avez droit à des aides, une pension alimentaire, etc. : elles ne sont pas intégrées dans vos revenus.

Le reste à vivre pour un crédit immobilier de 350 000€

Le reste à vivre est un indicateur qui révèle votre niveau de vie. Contrairement au taux d’endettement, il n’est pas exprimé en pourcentage, mais en valeur. 

La formule pour le calculer est donc revenus – (charges + mensualités). Pour ne pas vous mettre dans l’embarras tout ou tard, il faut que ce reste à vivre se situe autour de 400 € pour une personne seule, 800 € pour un couple.

Si le reste à vivre est très élevé, alors la banque acceptera de vous accorder un financement et potentiellement, d’aller au-delà des 35 % d’endettement. À l’inverse, s’il est trop faible, il peut mettre fin à vos rêves d’accession immobilière, alors même que vous respectez la limite du taux d’endettement.

Le saut de charges : l’équivalence entre votre loyer et la mensualité du crédit

Encore un indicateur prend en compte pour étudier votre dossier, le saut de charges. Il s’agit de la différence entre votre loyer actuel (ou vos mensualités si vous êtes déjà proprio) et les mensualités que vous aurez à rembourser si le crédit est accepté.

Plus il est proche de zéro, mieux c’est. Si vous êtes logé gratuitement, alors la banque attend de vous que vous épargniez tous les mois. En d’autres termes, que votre apport personnel soit plus que suffisant (on en parlera plus tard).

Lire aussi : Combien puis-je emprunter au maximum ? 

Quel salaire pour emprunter 350 000 euros selon la durée du crédit ?

Utilisez notre simulateur de prêt pour en faire l’expérience : jouer sur la durée du prêt a une influence sur le taux d’emprunt proposé.

Le taux d’intérêt sera meilleur pour une durée courte que pour une durée longue. Logique : plus vous vous engagez sur le long terme, plus grands sont les risques d’une défaillance dans le remboursement. La majoration du taux immobilier vient donc rémunérer le risque pris par les banques.

Cependant, en fonction de vos revenus, vous n’aurez parfois pas d’autre choix que de vous engager sur 25 ans, puisque plus la durée du prêt est longue, plus le montant des mensualités diminue et ainsi, vous évitez de dépasser le taux d’endettement de 35 %. C’est ainsi que le salaire pour emprunter 350 000 € est intimement lié à la durée d’emprunt. En augmentant la durée du crédit, vous pouvez alors emprunter plus avec un même salaire, par contre ce sera au prix d’un coût global du crédit plus élevé.

Attention : Dans les exemples qui vont suivre, on raisonnera seulement sur la base du taux d’endettement d’un tiers, pas selon le TAEG. On ne tiendra pas compte notamment du taux d’emprunt ni du taux de l’assurance de prêt. Dès lors, les résultats obtenus sont des salaires minimums pour emprunter 350 000 euros, il est fort probable que dans la réalité, vous soyez obligé de démontrer des revenus plus élevés de 5 à 10 %.
Pour plus d’exactitude dans les résultats, vous pouvez utiliser notre simulateur de prêt.
Cette méthode pour calculer le salaire nécessaire pour emprunter 350 000 euros a néanmoins le mérite d’être rapide et réalisable à tout moment avec une calculette de téléphone.

Lire aussi : Combien puis-je emprunter ?

Quel salaire pour emprunter 350 000 euros sur 10 ans ?

Pour emprunter 350 000 euros sur 10 ans (120 mensualités), il vous faut un salaire mensuel de :

350 000 / 120 / 0,35 = 8 333 euros par mois

Quel salaire pour emprunter 350 000€ sur 15 ans ?

Pour emprunter 350 000 euros sur 15 ans (180 mensualités), il vous faut un salaire mensuel de :

350 000 / 180 / 0,35 = 5 555 euros par mois

Lire aussi : Combien emprunter avec 5000 euros par mois ?

Quel salaire pour emprunter 350 000€ sur 20 ans ?

Pour emprunter 350 000 euros sur 20 ans (240 mensualités), il vous faut un salaire mensuel de :

350 000 / 240 / 0,35 = 4 166 euros par mois

Lire aussi : Combien peut-on emprunter avec un salaire de 4000 euros par mois ?

Quel salaire pour emprunter 350 000€ sur 25 ans ?

Pour emprunter 350 000 euros sur 25 ans (300 mensualités), il vous faut un salaire mensuel de :

300 000 / 300 / 0,35 = 2 857 euros par mois

Lire aussi : Combien peut-on emprunter avec un salaire de 3 000 euros par mois ?

Quel salaire pour emprunter 350 000€ sur 30 ans ?

Depuis les dernières recommandations du HSCF, il n’est aujourd’hui plus possible d’obtenir un prêt immobilier sur 30 ans. On peut néanmoins faire le calcul pour l’amour du sport :

350 000 / 360 / 0,35 = 2 777 euros par mois

Lire aussi : Combien peut-on emprunter avec un salaire de 2 500 euros par mois ?

Tableau récapitulatif des salaires minimums pour emprunter 350 000 € sur 5 à 25 ans

Le tableau suivant vous donnera une idée plus précise du salaire qu’il faut gagner pour emprunter 350 000 €, sur une durée d’emprunt de 5 à 25 ans. 

Simulation avec TAEG pour un prêt de 350 000 €

On va à présent vous montrer le salaire qu’il faut pour emprunter 350 000 € lorsque l’on intègre le taux d’intérêt et le taux d’assurance emprunteur. Vous verrez que le résultat varie à la hausse par rapport aux calculs précédents à mesure que la durée d’emprunt augmente !

Lire aussi : TAEG : Quel est le vrai coût de votre crédit immobilier ?

350 000 € sur 15 ans à un taux d’emprunt de 1,4 % et d’assurance de 0.34 %. La mensualité s’élevant à 2 256 €, il faut gagner un salaire minimum de 6 445 € pour emprunter 350 000 € sur 15 ans à 1,4 %.

Sur 20 ans, le taux d’intérêt passe à 1.54 % et le taux d’assurance reste à 0.34 %. La mensualité s’élève à 1 795 €, soit un salaire minimum de 5 128 € pour emprunter 350 000 € à 1,54 %.

Sur 25 ans, le taux grimpe à 1,68 %, celui de l’assurance reste inchangé. La mensualité étant de 1 529 € par mois, il faut gagner au minimum 4 368 € pour emprunter 350 000 € sur 25 ans à 1,68 %.

Emprunter 350 000 euros sans apport, possible ou pas ?

On vous l’a dit plus haut, lorsque la banque examine votre capacité d’emprunt, elle regarde quel est le montant de votre apport personnel.

Celui-ci a pour vocation de couvrir les dépenses annexes au prêt, c’est-à-dire les frais de notaire, frais de garantie et frais de dossier. Si vous cessez de rembourser votre emprunt et que votre bien est saisi et revenu, la banque ne pourrait pas récupérer ces frais si elle vous les avance.

Lire aussi : Financement immobilier : calculer les frais de notaire

D’où l’apport personnel. De votre côté, si vous disposez d’une somme plus élevée, vous pourrez vous permettre d’emprunter moins, et donc potentiellement, sur une moins longue durée.

Alors, pouvez-vous emprunter 350 000 € sans apport ? Il n’existe pas de réponse unique, car tout va dépendre de votre dossier. Aujourd’hui, les financements à 110 % sont réservés aux meilleurs dossiers. Vous ne savez pas si vous faites partie de ces heureux élus ? Faites le point avec un courtier HelloPrêt !