Quel salaire pour emprunter 350 000 euros ?

Quel salaire pour emprunter 350 000 euros ?

Vous souhaitez acheter un appartement et pour financer cette acquisition, vous devez emprunter 350 000 €. Votre salaire est-il suffisant ? La banque étudiera le montant de vos revenus pour vous donner sa réponse, mais également des critères comme votre capacité d’emprunt et votre taux d’endettement.

La capacité d’emprunt pour emprunter 350 000 €

Votre banquier vous a sans doute déjà parlé de capacité d’emprunt. Si ce n’est pas le cas ou si vous n’avez pas compris de quoi il en retourne, sachez qu’elle désigne la somme d’argent maximale que vous pouvez emprunter. Pour la déterminer, elle s’intéresse de près :

  • Au montant de vos revenus, total ou selon une moyenne ou un pourcentage ;
  • Au total de vos charges mensuelles (factures d’énergie, mensualités de crédit à la consommation ou de crédit auto) ;
  • À votre apport personnel, c’est-à-dire le pécule que vous avez mis de côté pour financer un achat immobilier.

Votre capacité d’emprunt ne doit pas pour autant mettre en péril votre budget. Pour vous éviter de vous placer en situation de surendettement à cause du remboursement de votre prêt, elle est limitée par le taux d’endettement.

Le taux d’endettement pour un emprunt de 350 000 €

Pour que l’établissement prêteur accepte de vous octroyer 350 000 €, encore faut-il que vous restiez dans une limite : 33 % de taux d’endettement. Celui-ci se calcule selon la formule : taux d’endettement = charges / revenus x 100.

Cette règle est valable pour tous types d’acquisitions, achat d’une résidence principale, résidence secondaire et investissement. Et elle s’applique en théorie à tous les investisseurs.

En pratique, il n’était pas rare que les établissements bancaires acceptent de prêter au-delà des 33 % d’endettement, jusqu’à un tour de vis du HSCF fin 2019. Désormais, cette possibilité n’est ouverte qu’aux meilleurs dossiers, c’est-à-dire ceux qui disposent d’un reste à vivre suffisant. C’est quoi encore cette notion ? Réponse au paragraphe suivant !

Le reste à vivre pour un crédit immobilier de 350 000 €

Le reste à vivre est un indicateur qui révèle votre niveau de vie, car contrairement au taux d’endettement, il intègre les mensualités du crédit dans vos charges.

La formule pour le calculer est donc revenus – (charges + mensualités). Pour ne pas vous mettre dans l’embarras tout ou tard, il faut que ce reste à vivre se situe autour de 400 € pour une personne seule, 800 € pour un couple.

Si le reste à vivre est très élevé, alors la banque acceptera de vous accorder un financement et potentiellement, d’aller au-delà des 33 % d’endettement. À l’inverse, s’il est trop faible, il peut mettre fin à vos rêves d’accession immobilière, alors même que vous respectez la limite du taux d’endettement.

Le saut de charges

Encore un indicateur prend en compte pour étudier votre dossier, le saut de charges. Il s’agit de la différence entre votre loyer actuel (ou vos mensualités si vous êtes déjà proprio) et les mensualités que vous aurez à rembourser si le crédit est accepté.

Plus il est proche de zéro, mieux c’est. Si vous êtes logé gratuitement, alors la banque attend de vous que vous épargniez tous les mois. En d’autres termes, que votre apport personnel soit plus que suffisant (on en parlera plus tard).

Lire aussi : Combien puis-je emprunter au maximum ?

Quels revenus pour emprunter 350 000 ?

Le salaire n’est pas forcément votre seule source de revenus. Peut-être percevez-vous une aide, une pension alimentaire, des BIC ? Ils ne seront pas comptabilisés de la même manière selon leur nature et votre situation professionnelle. Voilà le topo :

  • Vous avez achevé la période d’essai d’un CDI : vos salaires sont intégralement pris en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt. Concernant vos primes, il faut généralement avoir suffisamment d’ancienneté pour qu’elles soient comptabilisées. En outre, elles le seront non pas pour leur montant total, mais selon une moyenne sur une période ;
  • Vous avez signé un CDD, vous êtes intérimaire, contractuel de la fonction publique ou intermittent : vos salaires, traitements et autres cachets sont pris en compte en fonction d’une moyenne sur 3 ans. Forcément, si vous avez connu des périodes sans activité, vous serez pénalisé par ce mode de calcul ;
  • Vous êtes fonctionnaire : les traitements que vous percevez sont intégralement comptabilisés, les primes, selon une moyenne ;
  • Vous êtes micro-entrepreneur, chef d’entreprise, travailleur indépendant : la banque se base sur une moyenne de vos revenus sur 3 ans ;
  • Vous êtes chômeur et vous percevez des indemnités chômage : celles-ci ne sont pas comptabilisées ;
  • Vous avez droit à des aides, une pension alimentaire, etc. : elles ne sont pas intégrées dans vos revenus.

La durée du prêt pour emprunter 350 000 €

Utilisez notre simulateur de prêt pour en faire l’expérience : jouer sur la durée du prêt a une influence sur le taux d’emprunt proposé.

Le taux d’intérêt sera meilleur pour une durée courte que pour une durée longue. Logique : plus vous vous engagez sur un long terme, plus grands sont les risques d’une défaillance dans le remboursement. La majoration du taux immobilier vient donc rémunérer le risque pris par les banques.

Cependant, en fonction de votre capacité d’emprunt, vous n’aurez parfois pas d’autre choix que de vous engager sur 25 ans, alors que vous auriez préféré sur 15 ans. C’est ainsi que le salaire pour emprunter 250 000 € est intiment lié à la durée d’emprunt.

On va vous démontrer ça par quelques exemples. On raisonnera seulement sur la base du taux d’endettement d’un tiers, pas selon le TAEG. On ne tiendra pas compte notamment du taux d’emprunt ni du taux de l’assurance de prêt.

Quel salaire pour emprunter 350 000 euros sur 10 ans ?

10 ans = 120 mensualités 350 000 / 120 = 2 917 € de mensualités

2 917 x 3 = 8 751 € de salaire minimum pour emprunter 350 000 € sur 10 ans.

Quel salaire pour emprunter 350 000 € sur 15 ans ?

15 ans = 180 mensualités 350 000 / 180 = 1 944 € de mensualités

1 944 x 13 = 5 832 € de salaire minimum pour emprunter 350 000 € sur 15 ans.

Quel salaire pour emprunter 350 000 € sur 20 ans ?

20 ans = 240 mensualités 350 000 / 240 = 1 458 € de mensualités

1 418 x 13 = 4 254 € de salaire minimum pour emprunter 350 000 € sur 20 ans.

Quel salaire pour emprunter 350 000 € sur 25 ans ?

25 ans = 300 mensualités 350 000 / 300 = 1 166 € de mensualités

1 166 x 13 = 3 498 € de salaire minimum pour emprunter 350 000 € sur 20 ans.

Quel salaire pour emprunter 350 000 € sur 30 ans ?

30 ans = 300 mensualités 350 000 / 360 = 972 € de mensualités

1 166 x 13 = 2 916 € de salaire minimum pour emprunter 350 000 € sur 20 ans.

Simulation avec TAEG pour un prêt de 350 000 €

On va à présent vous montrer le salaire qu’il faut pour emprunter 350 000 € lorsque l’on intègre le taux d’intérêt et le taux d’assurance emprunteur. Vous verrez que le résultat est très différent !

350 000 € sur 15 ans à un taux d’emprunt de 0.99 % et d’assurance de 0.34 %. La mensualité s’élevant à 2 192 €, il fautgagner un salaire minimum de 6 576 € pour emprunter 350 000 € sur 15 ans à 0.99 %.

Sur 20 ans, le taux d’intérêt passe à 1.1 % et le taux d’assurance reste à 0.34 %. La mensualité s’élève à 1 724 €, soit unsalaire minimum de 5 172 € pour emprunter 350 000 € à 1.1 %.

Sur 25 ans, le taux grimpe à 1.48 %, celui de l’assurance reste inchangé. La mensualité étant de 1 496 € par mois, il faut gagner au minimum 4 488 € pour emprunter 350 000 € sur 25 ans à 1.48 %.

Emprunter 350 000 euros sans apport, possible ou pas ?

On vous l’a dit plus haut, lorsque la banque examine votre capacité d’emprunt, elle regarde quel est le montant de votre apport personnel.

Celui-ci a pour vocation de couvrir les dépenses annexes au prêt, c’est-à-dire les frais de notaire, frais de garantie et frais de dossier. Si vous cessez de rembourser votre emprunt et que votre bien est saisi et revenu, la banque ne pourrait pas récupérer ces frais si elle vous les avance.

D’où l’apport personnel. De votre côté, si vous disposez d’une somme plus élevée, vous pourrez vous permettre d’emprunter moins, et donc potentiellement, sur une moins longue durée.

Alors, pouvez-vous emprunter 350 000 € sans apport ? Il n’existe pas de réponse unique, car tout va dépendre de votre dossier. Aujourd’hui, les financements à 110 % sont réservés aux meilleurs dossiers. Vous ne savez pas si vous faites partie de ces heureux élus ? Faites le point avec un courtier HelloPrêt !