Nos prévisions pour les taux immobiliers en 2027

Quels sont les facteurs influençant la formation des taux immobiliers en France pour 2027 ?

Les taux immobiliers sont fixés directement par les banques commerciales lors de leurs opérations de crédit. Elles sont en principe libres de choisir le taux auquel elles prêtent à leur client (sous réserve néanmoins de respecter le taux d’usure). Toutefois, elles sont soumises au moins à plusieurs contraintes indirectes :

Ainsi, la concurrence entre les banques sert de plafond pour la fixation du taux (il faut rester compétitif) tandis que le taux de refinancement sert de plancher (bien qu’en raison des anticipations et de leur situation, certaines banques pourraient prêter en dessous de ce taux). Enfin, la prime de risque (écart entre taux obligataire servant de référence et taux immobilier) sert de modulateur pour tenir compte des risques de défaut de chaque client.

La politique de la Banque Centrales Européenne pour lutter contre l’inflation

Même si la Banque Centrale n’accorde pas directement de crédit aux agents économiques, elle dispose d’un véritable pouvoir pour réguler l’offre de crédit dans une zone de crédit : le taux directeur. Celui-ci influence directement l’évolution des taux immobiliers.

A la lecture de ce graphique, on observe facilement le lien entre les taux de refinancement de la BCE et l’évolution des taux immobiliers.

Ainsi, prédire les taux immobilier de 2027 revient à anticiper ce que seront les taux directeurs à cette échéance.

Or, la Banque Centrale Européenne a pour seul mandat de lutter contre l’inflation, c'est-à-dire la hausse générale des prix. Son mandat lui impose de faire converger l’inflation vers 2 % / an. En augmentant ou en baissant ses taux directeurs, elle influence indirectement la quantité de monnaie en circulation ce qui influence la trajectoire des prix.

Donc, lorsque l’inflation dépasse les 2 %, elle sera susceptible d’augmenter ses taux directeurs et à l’inverse, de les baisser si elle veut dynamiser la croissance.

En 2025, l’inflation mesurée en zone euros était de 2,3 %, très proche de l’inflation cible de la BCE. De nombreux analystes estiment que la baisse de l’inflation devrait se poursuivre en 2026, sauf bouleversement économique majeur.

Cela étant, rien n’indique actuellement que la BCE compte dans un avenir proche baisser ses taux. Il est fort probable qu’elle préfère conserver une marge de manœuvre pour les baisser en cas de risque de déflation, c'est-à-dire de baisse généralisée des prix (qui est tout aussi néfaste pour une économie que l’inflation).

Les taux d’emprunt obligataire à long terme de l’État français

Les taux directeurs de la BCE sont des taux à court terme. Par exemple, le taux de refinancement (composante du taux directeur) est à horizon une semaine. 

Or, un prêt immobilier est généralement souscrit à taux fixe pour une durée supérieure à 10 ans. Il n’est donc pas suffisant de se baser sur le seul taux de refinancement pour déterminer le taux immobilier sur une longue période. 

Pour déterminer le taux immobilier adapté à un horizon long, il faut trouver une référence comparable : les taux “sans risque” à long terme.

Les obligations émises par l’État français sont le candidat idéal. Les taux pratiqués sont soumis à une logique d’offre et de demande, le risque de défaut de paiement est très faible et la durée du prêt peut être la même qu’un emprunt immobilier.

En toute logique donc, plus le taux d’emprunt de l’État français est élevé, plus les taux immobiliers le sont. Il y a un lien de causalité entre ces deux taux, modulo une prime de risque supérieure pour les taux immobiliers. 

Les taux obligataires français sont aussi influencés indirectement par les taux de la BCE. Mais vu qu’il s’agit de taux long, les acheteurs de la dette française tiennent compte de l’évolution future des taux directeurs :

À ces anticipations, il faut aussi tenir compte du risque de défaut de remboursement. Plus les créanciers estiment que la France risque de faire défaut dans le remboursement des obligations, plus les taux sont susceptibles de monter, pouvant engendrer une hausse des taux immobiliers.

C’est exactement ce que l’on observe actuellement. Les difficultés budgétaires de la France ont entraîné un léger doute sur les marchés ayant pour conséquence une dégradation de sa note auprès des agences de notation et un écart de taux plus important qu’à l’accoutumé avec l’Allemagne (servant souvent de référence pour comparaison).

Cela étant, les banques semblent anticiper une normalisation de la situation puisqu’en 2025, les taux immobiliers ont été en moyenne inférieur au taux obligataire français sur 10 ans. 

Au regard de ce que nous avons dit, cette situation est relativement anormale lorsque l’on tient compte de la prime de risque (plus risqué de prêter à un particulier qu'à l'État français, donc taux mécaniquement plus élevé). Cette dernière est négative, ce qui n’a pas véritablement de sens à long terme. Donc, la situation d’ici 2027 pourrait se normaliser avec soit :

En sachant que rien n’est gagné sur la question du déficit en France et que la question de l'élection présidentielle est centrale, il est particulièrement difficile de prédire avec certitude les taux immobiliers de 2027. La trajectoire budgétaire issue des élections de 2027 sera déterminante..

Ceci étant dit, envisageons ensemble les différents scénarios pour les taux immobiliers en 2027 !

Scénario 2 : la stagnation des taux immobiliers jusqu’en 2027

C’est le scénario le plus cohérent si l’on prolonge ce que l’on observe fin 2025 et début 2026 : un marché du crédit stable, piloté par le taux obligataire, sans choc inflationniste majeur.

Dans un contexte de stabilisation, les taux immobiliers pourraient se maintenir autour des niveaux actuels. Ce scénario repose sur plusieurs hypothèses :

Quelles conséquences pour les emprunteurs ?

• Les ménages auront toujours accès au crédit en 2027, mais les conditions ne seront ni plus favorables ni plus restrictives.
• Le marché immobilier pourrait continuer à croître progressivement porté par la crise du logement et l’éventuelle augmentation de la capacité d'emprunt des ménages.

Estimation des taux immobiliers en 2027 selon les scénarios