Combien emprunter avec 10 000 euros d’apport ?

Vous en avez assez d’être locataire et de payer des loyers à fonds perdus. Vous envisagez donc de concrétiser un achat immobilier. Ou déjà propriétaire, vous souhaitez réaliser un projet immobilier d’investissement locatif.

Vous disposez d’une enveloppe, et vous vous demandez combien emprunter avec 10 000 euros d’apport. La réponse dépend de plusieurs facteurs, dont votre capacité d’emprunt au regard de vos revenus et charges, et du taux d’emprunt que vous parviendrez à décrocher pour votre prêt immobilier. On fait le point !

• Combien emprunter avec 10 000 euros d’apport ?
  • Qu’est-ce que l’apport de 10 000 euros pour un prêt immobilier ?
  • Est-ce possible d’emprunter avec 10 000 euros d’apport ?
  • Combien puis-je emprunter avec 10 000 euros d’apport ?
  • Quels sont les avantages d’emprunter avec un apport personnel de 10 000 euros ?
  • Comment rassembler 10 000 euros d’apport ?

Qu’est-ce que l’apport de 10 000 euros pour un prêt immobilier ?

L’apport personnel est une somme d’argent que vous avez épargnée, et que vous vous proposez d’injecter dans votre acquisition. Est-il obligatoire ? Pas légalement : aucun texte ni aucune décision du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) ne l’impose.

Vous pouvez donc emprunter sans apport, mais sachez que cela est de plus en plus difficile, au regard du durcissement des conditions d’emprunt.

Pour emprunter sans apport, ou faire un prêt à 110 % comme on dit aussi, vous devez avoir un solide reste à vivre.

Si les banques demandent d’emprunter avec 10 000 euros (ou plus, ou moins) d’apport, c’est pour financer les coûts ou frais annexes au crédit immobilier, comme :

• Les frais de notaire : ils sont compris entre 7 et 8 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf ;
• La commission de l’agence immobilière : elle représente de 3 à 10 % du prix de vente ;
• La commission du courtier immobilier et / ou du courtier en assurance de prêt : elle peut être forfaitaire (2 500 euros chez HelloPrêt), ou basée sur un pourcentage du prix d’acquisition ;
• Les frais de dossier pour le montage de votre offre de prêt : ils représentent en moyenne 1 % du montant du crédit ;
• Les frais de garanties : en plus de l’assurance de prêt, vous devez souscrire une garantie (organisme de cautionnement, hypothèque, privilège de prêteur de denier…). Ils représentent de 1.2 % à 2 % du montant du financement.

Tous ces frais viennent en supplément de la valeur réelle de votre bien immobilier. C’est ainsi que pour ne pas perdre d’argent en vous les avançant, les organismes de crédit préfèrent que vous fassiez un emprunt avec 10 000 euros d’apport.

Est-ce possible d’emprunter avec 10 000 euros d’apport ?

 Pas forcément ! Car l’octroi d’un prêt immobilier repose également sur d’autres critères, comme la capacité d’emprunt et le reste à vivre.

La capacité d’emprunt désigne le capital maximum que vous pouvez emprunter en fonction de :

• Vos revenus : ils sont comptabilisés différemment en fonction de leur nature et de votre situation professionnelle. Par exemple, si vous êtes fonctionnaire titulaire de votre poste, ou salarié en CDI période d’essai expirée, alors vos traitements et salaires seront pris en compte à 100 %. Pour les travailleurs indépendants, le banquier se base sur une moyenne de revenus, sur une période d’un à 3 ans. Les revenus locatifs que vous percevez d’un investissement immobilier ne sont pas comptabilisés intégralement, mais à 70 %. Pour tenir compte des risques locatifs ;
• Vos charges : il s’agit des dépenses récurrentes, comme les mensualités d’un crédit à la consommation ou les pensions alimentaires :
• Le taux d’endettement, qui ne doit pas dépasser 35 % : en d’autres termes, le ratio charges / revenus x 100 ne doit pas représenter plus de 35 % de vos revenus ;
• Votre reste à vivre : c’est l’argent qu’il vous reste une fois toutes vos dépenses, mensualités et primes d’assurance emprunteur incluses.

Par exemple, si votre taux d’endettement est supérieur à 35 %, vous aurez peu de chances d’obtenir votre prêt, même avec 10 000 euros d’apport.

Combien puis-je emprunter avec 10 000 euros d’apport ?

Tout dépend de la nature du crédit que vous souhaitez souscrire : prêt amortissable ou prêt in fine.

Combien emprunter avec 10 000 euros d’apport pour un prêt amortissable ?

Il est d’usage de considérer que pour un prêt amortissable, l’apport représente 10 % du prix de vente du bien sur le secteur de l’ancien, 8 % sur le secteur du neuf (parce que les frais de notaire sont moins élevés pour le second que pour le premier).

Concrètement, avec 10 000 euros d’apport, vous pouvez emprunter : 

• 100 000 euros pour l’achat d’un logement ancien ;
• 120 000 euros pour l’acquisition d’un appartement ou d’une maison dans le neuf.

Combien emprunter avec 10 000 euros d’apport pour un prêt in fine ?

Très utile pour les investisseurs locatifs fortement fiscalisés, le prêt in fine est plus risqué que le prêt amortissable. En effet, les mensualités que vous remboursez comportent uniquement des intérêts bancaires. Vous soldez le capital emprunté en une seule fois, au cours de l’ultime échéance.

Ce risque se traduit par :

• Un taux d’emprunt plus élevé : ce qui en réalité constitue un avantage fiscal pour un investisseur imposé au réel : il peut déduire plus d’intérêts de ses revenus locatifs, et jusqu’à l’avant-dernière échéance ;
• Un pourcentage d’apport plus conséquent : 30 %.

Ainsi, avec 10 000 euros, vous pouvez emprunter 30 000 euros pour un prêt in fine.

Bien entendu, ces simulations ne tiennent pas compte du taux d’emprunt, propre à chaque emprunteur. Mais retenez que les intérêts viennent diminuer le montant empruntable avec 10 000 euros d’apport. Pour le connaître avec certitude, utilisez notre simulateur de prêt !

Synthèse combien emprunter avec 10 000 euros d’apport 

Quels sont les avantages d’emprunter avec un apport personnel de 10 000 euros ?

Emprunter avec 10 000 euros d’apport vous permet d’accroître vos chances de décrocher un prêt et un meilleur taux, et de négocier les conditions d’emprunt.

10 000 euros d’apport augmentent vos chances d’obtenir un emprunt

Si vous avez réussi à épargner 10 000 euros, c’est que vous gérez bien votre argent. Vous dépensez moins que ce que vous gagnez : vous êtes plus cigale que fourmi. Vous envoyez un message fort et rassurant aux établissements prêteurs, qui se montreront plus enclins à vous accorder un capital.

D’autant plus que si vous avez régulièrement mis de l’argent de côté, cela signifie que vous pouvez, a priori, faire face sans difficulté à une échéance régulière comme l’est celle d’une mensualité d’emprunt. Vous savez vous organiser pour avoir les fonds disponibles sur votre compte !

10 000 euros d’apport vous font bénéficier d’un meilleur taux d’emprunt

Le taux d’intérêt est fixé par les établissements financiers par rapport au taux directeur de la Banque Centrale Européenne, par rapport au taux auquel ils se prêtent de l’argent entre eux, mais aussi en fonction de votre profil d’emprunteur et de votre dossier de demande de prêt.

Il faut savoir qu’avant d’accorder un prêt, les établissements bancaires étudient et mesurent le risque qu’elles courent à vous prêter de l’argent, au regard de votre dossier (situation professionnelle, montant des revenus et du reste à vivre, charges…). 

Elles peuvent difficilement anticiper l’inflation, les variations du marché immobilier et la conjoncture économique sur une durée aussi longue que celle d’un emprunt. Cette appréciation du risque se traduit concrètement par le taux qu’elles vous accordent pour le prêt immobilier.

Disposer d’un apport donne un gage de sérieux aux banques et réduit le risque que vous leur faites courir. Vous disposez donc d’un levier de négociation sur le taux d’emprunt, grâce à votre bon profil de gestionnaire et d’épargnant, surtout si l’apport excède 10 %.

Prenons l’exemple où vous avez seulement besoin d’emprunter 50 000 euros pour financer l’achat d’une grange. Vous pouvez normalement emprunter jusqu’à 100 000 euros avec votre apport personnel de 10 000 euros.

En apportant 10 000 euros, vous proposez un apport de 20 %, et pouvez donc obtenir un meilleur taux.

Vous pouvez négocier les conditions d’emprunt avec un apport de 10 000 euros 

Réduction ou suppression des indemnités de remboursement anticipé, possibilité de moduler les échéances à la hausse ou à la baisse, différé de remboursement : autant de facilité que vous pouvez négocier avec votre banquier. Il se montrera plus enclin à accepter vos demandes si vous disposez d’un apport.

Vous pouvez emprunter plus avec 10 000 euros d’apport

Si vous faites partie des très bons dossiers, aka ceux qui peuvent se permettre d’emprunter sans apport, disposer d’une épargne de 10 000 euros peut vous permettre d’emprunter plus. 

Par exemple, les banques calculent votre capacité d’emprunt et l’évaluent à 280 000 euros. Finalement, avec 10 000 euros de plus, vous pouvez emprunter 290 000 euros.

Vous pouvez emprunter moins longtemps avec 10 000 euros d’apport

Durée de prêt courte = meilleur taux, mais = mensualités élevées.

Durée de prêt longue = mensualités plus faibles, mais = moins bon taux.

Avec un apport, vous pouvez diminuer le montant de l’emprunt et rembourser sur une durée plus courte.

Comment rassembler 10 000 euros d’apport ?

 Vous ne disposez pas encore totalement de 10 000 euros d’apport ? Différentes possibilités doivent être explorées :

• Solliciter un prêt Action Logement ou un prêt à taux zéro (PTZ) : certaines banques acceptent de les considérer comme de l’apport ;
• Débloquer votre épargne retraite ou d’entreprise, uniquement pour l’achat de la résidence principale ;
• Faire appel à la générosité de vos proches, avec un don familial ou un prêt familial.

Vous savez combien emprunter avec 10 000 euros d’apport. Ne reste plus qu’à contacter un courtier pour négocier votre taux !