Est-il possible de devenir propriétaire avec un seul salaire ?
Oui, les banques préfèrent les couples d’emprunteurs à un emprunteur solo. Et au risque de vous spoiler la suite, oui, il est possible de devenir propriétaire avec un seul salaire. Il suffit que votre capacité d’emprunt soit suffisante et que vous ne dépassiez pas le taux d’endettement de 35 %. Un apport personnel conséquent et une gestion saine de vos comptes vous aideront à accéder à la propriété seul.
Le prêt immobilier : la seule contrainte pour devenir propriétaire seul
Lorsque vous souhaitez devenir propriétaire avec un seul salaire, la principale contrainte à surmonter est l'obtention d'un prêt immobilier. En effet, les banques évaluent minutieusement votre dossier avant de vous accorder un crédit, et cela repose principalement sur votre capacité à rembourser. Votre situation financière doit être solide : il s'agit de convaincre l'établissement prêteur que vous êtes en mesure d'assumer seul le poids des mensualités sans mettre en danger votre budget.
Capacité d’emprunt : quels sont les critères déterminants pour emprunter seul ?
Le fait d’emprunter seul plutôt qu’avec un co-emprunteur ne constitue pas en soi une fin de non-recevoir pour les banques. Celles-ci se basent sur votre crédit score, c’est-à-dire sur un ensemble d’indicateurs servant à mesurer le risque qu’elles courent à vous prêter de l’argent.
Déjà, il vous faut calculer votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant maximum que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus et de votre apport personnel. Elle est liée à votre capacité de remboursement, c’est-à-dire à la somme que vous êtes en mesure de rembourser chaque mois sans mettre à mal votre budget. Prenant en compte vos charges, la capacité de remboursement est limitée par le taux d’endettement.
Les revenus pris en compte pour acheter seul
Vous le savez sans doute déjà, mais le salaire à proprement parler n’est pas le seul type de revenus que les établissements bancaires prennent en compte dans l’étude de votre dossier. Et ces revenus vont être appréciés différemment en fonction de leur nature.
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Vous êtes en CDI hors période d’essai ou agent de la fonction publique ? C’est l’idéal, car votre salaire ou votre traitement est comptabilisé en intégralité.
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Si vous êtes en CDD, intermittent ou dirigeant d’entreprise, il sera plus compliqué d’emprunter seul. Le risque que vous ne puissiez plus rembourser votre emprunt bancaire est en effet plus élevé qu’en CDI. De plus, ce ne seront pas vos trois derniers salaires qui seront pris en compte, mais une moyenne sur trois ans. Plus vous êtes depuis longtemps en activité, mieux c’est ! Votre profession peut aussi avoir un impact pour acheter seul. A priori, un infirmier en CDD aura plus de chances d’obtenir un financement qu’un saisonnier. Tout simplement parce que vos chances de trouver un emploi sont plus fortes dans un cas que dans l’autre.
Lire aussi : L’emprunt immobilier pour les indépendants
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Outre votre salaire, vous avez peut-être d’autres revenus à mettre dans la balance. On pense notamment aux loyers si vous faites de l’investissement locatif. Ceux-ci seront comptabilisés seulement à 70 %, pour prendre en compte le risque de vacances locatives et d’impayés. Si vous percevez des primes exceptionnelles, celles-ci seront appréciées sur une moyenne de 3 ans. En revanche, les aides sociales et autres allocations chômage ne sont pas intégrées dans le calcul de vos revenus.
Lire aussi : Emprunter en CDD c’est possible !
Ne pas dépasser 35 % d’endettement pour un achat immobilier seul
Devenir propriétaire avec un seul salaire, c’est possible à condition de ne pas dépasser 35 % d’endettement.
Si vous avez des emprunts à rembourser chaque mois, comme les mensualités d’un crédit à la consommation, d’un crédit auto, etc. Pour éviter que vous vous retrouviez pris à la gorge par toutes vos dettes, il ne faut pas que le montant de vos mensualités excède un tiers de vos revenus.
Pour faire simple, si vous touchez un SMIC (1 200 €), vos échéances de crédit immobilier ne doivent pas être supérieures à 400 €.
Pour en savoir plus sur combien emprunter en fonction de votre salaire, vous pouvez consulter nos articles dédiés :
Le reste à vivre et le saut de charge
Le taux d’endettement présente une limite : il n'intègre pas le volume d’argent qu’il vous reste après le paiement des mensualités.
C’est pourquoi les établissements prêteurs peuvent prendre en compte un autre indicateur : le reste à vivre. Celui-ci se calcule selon une formule toute bête : revenus – charges.
Les banques considèrent que pour que vous puissiez conserver votre niveau de vie tout en remboursant un prêt immobilier, le reste à vivre doit généralement être de 1 200 € pour un couple, 600 € pour une personne célibataire.
Enfin, pour savoir si vous pouvez acheter seul sans nuire à votre budget, les banques examinent un ultime indicateur : le saut de charge. C’est tout simplement la différence entre le loyer que vous supportez actuellement et les mensualités de votre prêt. Vous devinez bien que pour obtenir un feu vert, il faut idéalement que le saut de charge soit faible, voire nul.
Le rôle de l’apport personnel pour acheter avec un seul CDI
L’apport personnel est la somme que vous pouvez injecter dans votre projet immobilier sans recourir à un emprunt. Il est d’usage de le fixer à 10 % du capital emprunté. Il servira à payer les frais annexes au prêt immobilier, c’est-à-dire les frais de notaire (dont le montant diffère selon si vous achetez dans l’ancien ou dans le neuf), les frais de dossier bancaires et les frais de garantie. L’apport est rarement inclus dans le financement (on vous en parle après), car si les choses tournent mal et que votre bien immobilier est saisi pour être revendu, le prix de vente ne comprendra pas les frais annexes.
L’apport personnel sert aussi à rassurer les banques. Puisque vous avez réussi à mettre de l’argent de côté, c’est qu’en théorie, vous êtes capable de faire face à des échéances récurrentes comme les mensualités de crédit. Enfin, mettons que vous avez besoin d’emprunter 300 000 € pour acheter le bien immobilier de vos rêves. Avec votre salaire et en partant sur la période maximale de 25 ans, vous ne pouvez obtenir que 270 000 €. Si votre apport est suffisamment conséquent, il peut combler les 30 000 € restants.
Combien peut emprunter une personne seule ?
Comme nous l’avons vu, le montant qu'une personne seule peut emprunter dépend de plusieurs facteurs clés : ses revenus, son apport personnel, son taux d'endettement et la durée de l'emprunt. En général, les banques appliquent la règle des 35 % de taux d'endettement maximum, ce qui signifie que vos mensualités ne doivent pas excéder un tiers de vos revenus mensuels nets.
Voici un exemple du salaire requis en fonction du montant que vous souhaitez emprunter, calculé sur la base d’un taux d’endettement de 35 %.
Montant de l’emprunt | Niveau de salaire mensuel requis sur 10 ans | Niveau de salaire mensuel requis sur 15 ans | Niveau de salaire mensuel requis sur 20 ans |
Emprunter 100 000 euros | 2 925 euros par mois | 2 242 euros par mois | 1 885 euros par mois |
Emprunter 150 000 euros | 4 388 euros par mois | 3 368 euros par mois | 2 828 euros par mois |
Emprunter 300 000 euros | 8 780 euros par mois | 6 734 euros par mois | 5 657 euros par mois |
Emprunter 400 000 euros | 8 980 euros par mois | 8 980 euros par mois | 7 542 euros par mois |
Pour savoir exactement combien vous pouvez emprunter, nous vous recommandons d’utiliser notre simulateur de capacité d’emprunt.
Est-il possible d’acheter une maison avec un seul salaire et sans apport ?
Là, ça se corse. Déjà, le Haut Conseil à la Sécurité Financière a émis une recommandation pour que les banques évitent de prêter à 110 % (soit le capital emprunté + les 10 % des frais annexes). Ensuite, l’achat immobilier sans apport, que vous soyez seul ou non d’ailleurs, est essentiellement réservé à deux types de candidats à l’accession immobilière :
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Les investisseurs locatifs qui achètent pour mettre en location : les loyers peuvent financer intégralement les mensualités de crédit. Dans ce cas, le risque de défaillance est moindre, et les banques aiment ça. Mais aujourd'hui, avec les taux d’intérêt, il est quasiment impossible d’acheter un bien immobilier à 110 % qui s'autofinancerait ;
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Les primo-accédants qui disposent d’un dossier en béton armé (hauts revenus, situation professionnelle stable…).
Comment acheter une maison avec un seul salaire et sans apport ?
Bien que la situation paraisse de prime abord compliquée, il est néanmoins possible de trouver plusieurs solutions pour obtenir une offre de prêt immobilier (c’est notre job chez Helloprêt de trouver des solutions) :
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Proposer des garanties : Pour rassurer la banque quant à votre solvabilité, vous pouvez proposer des garanties de type hypothèque, IPPD ou nantissement. Mais les garanties impliquent d’avoir un patrimoine à mettre en garantie, ce qui n’est pas le cas de tout le monde.
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Disposer d’un salaire confortable : Avec un bon reste à vivre et un taux d’endettement bien en dessous de 35 %, la banque pourrait être réceptive.
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Proposer une domiciliation de vos comptes dans la banque prêteuse : Même si la banque ne peut pas vous imposer la domiciliation de vos comptes en contrepartie de votre prêt, vous pouvez la proposer spontanément. Elle sera d'autant plus réceptive si vos revenus sont élevés.
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Souscrire un prêt aidé : Les prêts aidés sont souvent considérés par la banque comme un apport. C’est le cas par exemple du PTZ ou du prêt accession sociale.
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Faire appel à votre famille : Tout le monde n’a pas cette chance, mais vous avez la possibilité de demander un prêt familial ou un don familial, vous pouvez résoudre la problématique de l’apport.
Augmentez vos chance d’acheter une maison avec un seul grâce à un courtier immobilier
Faire appel à un courtier immobilier peut grandement faciliter votre projet d’achat immobilier avec un seul salaire. En tant qu’expert du marché, le courtier vous aide à présenter un dossier solide aux banques, maximisant ainsi vos chances d’obtenir un prêt. Il connaît parfaitement les critères des différents établissements et peut négocier les meilleures conditions de financement pour vous, que ce soit au niveau du taux d’intérêt ou des frais annexes.
Helloprêt est un courtier en ligne idéal pour vous aider à réaliser vos projets immobiliers. Grâce à notre interface en ligne, vous pouvez réaliser toutes vos démarches de demande de prêt directement depuis votre espace client et suivre l’état d’avancement.
Pour obtenir un financement pour acheter votre maison, la première étape est d’utiliser notre simulateur de prêt pour faire une demande de prêt en ligne !
Nos conseils pour obtenir un prêt immobilier avec un seul salaire
On vous donne quelques leviers à actionner pour réussir à devenir propriétaire avec un seul salaire.
Conseil n°1 : Augmentez votre apport
Une assurance-vie et les fonds d’épargne en entreprise peuvent être débloqués, et sans pénalités, pour l’acquisition d’une résidence principale. Pensez-y !
Autre piste à exploiter : le don familial. Si vous êtes le petit-enfant préféré de votre papy, c’est le moment de lui demander s’il dispose de quelques billes pour vous aider dans votre acquisition. Il existe un abattement de 31 865 € par grand-parent, autant en profiter !À défaut de don familial, il est aussi possible d’obtenir un prêt familial. Si le remboursement du prêt familial est subordonné au remboursement complet de la banque, ce dernier pourra être considéré comme un apport.
Conseil n°2 : Déterminez si vous avez droit à un prêt aidé
Les prêts aidés peuvent soit vous aider à augmenter votre apport personnel, soit vous permettre de diminuer le coût total de votre emprunt. Vérifiez si vous remplissez les conditions d’éligibilité au prêt à taux zéro, au prêt patronal 1 % Logement, au prêt Paris Logement, etc…
Pour connaître son montant, vous pouvez faire une simulation PTZ. À noter qu’il existe d’autres prêts aidés tels que le prêt patronal 1 % Logement, au prêt Paris Logement, etc…
Conseil n°3 : Montrez une gestion saine de vos comptes bancaires
Quand on sollicite un crédit à une banque, il vaut mieux montrer patte blanche. Elle va en effet examiner vos trois derniers relevés de compte, histoire de vérifier si vous êtes souvent à découvert ou non. Autant vous dire qu’il vaut mieux différer votre projet d’achat si vous étiez dans le rouge, même autorisé, pendant cette période. Il y a peu de chances que votre dossier aboutisse…
Conseil n°4 : Partez sur une durée d’emprunt plus longue
Lorsque l’on emprunte seul, on dispose mathématiquement d’une capacité d’emprunt moins importante qu’un couple. Idem, donc, avec la capacité de remboursement. Cependant, le fait d’allonger la durée du crédit peut vous permettre d’être dans les clous vis-à-vis du taux d’endettement. Pour envisager tous les scénarios, on vous invite à utiliser notre simulateur d’emprunt. Vous pouvez changer le critère de durée autant de fois que vous le souhaitez jusqu’à trouver la solution de financement optimale pour vous.
Conseil n°5 : Proposer des garanties supplémentaires
Pour vous octroyer un prêt immobilier, une banque demande quasi systématiquement des garanties. Généralement, elle vous met en relation avec un organisme de cautionnement qui aura pour rôle de cautionner votre prêt et de rembourser la banque en cas de défaut de votre part.
Mais, dans certains cas, l’organisme de cautionnement peut refuser votre dossier. Pour tout de même devenir propriétaire avec un seul salaire, vous pouvez alors proposer une hypothèque à la banque ou une IPPD (fonctionnement similaire à une hypothèque, mais moins cher) sur le bien que vous achetez. Cela peut débloquer la situation à condition que la banque y consente !
Conseil n°6 : Choisissez le meilleur taux d’emprunt
Les taux d’intérêt ont bien entendu un impact sur le coût total de votre prêt. Plus le taux que vous obtenez est bas, plus vous pourrez emprunter. Il faut se baser sur le TAEG, c’est-à-dire sur le taux d’intérêt et les frais annexes au crédit. Des comparaisons sur notre site et l’aide d’un courtier vous aideront à dénicher le meilleur taux pour votre achat immobilier.
Conseil n°7 : Négociez le meilleur taux d’assurance de prêt
Il en va de même avec le taux d’assurance de prêt, puisque celle-ci représente jusqu’à un tiers du total de l’opération. À nouveau, il faut prendre le temps de comparer les offres des différentes assurances. Pour ce faire, vous pouvez utiliser notre simulateur d’assurance de prêt immobilier afin de connaître les meilleurs taux du moment.
Lire aussi : Qu’est-ce que l’assurance de prêt immobilier ?
En bref :
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Devenir propriétaire avec un seul salaire, c’est possible
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Les emprunteurs solo en CDI ou fonctionnaires auront plus de chances de décrocher un financement
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L’apport personnel peut vous permettre de faire passer votre dossier, particulièrement si votre salaire est un peu juste
Pour défendre votre dossier d’emprunter solo, on vous recommande de faire appel à un courtier Helloprêt. Il dispose d’un réseau de partenaires bancaires étendu et sait à quelle porte toquer pour faire aboutir votre demande.