Est-il possible de devenir propriétaire avec un seul salaire ?

Oui, les banques préfèrent les couples d’emprunteurs à un emprunteur solo. Et au risque de vous spoiler la suite, oui, il est possible de devenir propriétaire avec un seul salaire. Il suffit que votre capacité d’emprunt soit suffisante et que vous ne dépassiez pas le taux d’endettement de 33 %. Un apport personnel conséquent et une gestion saine de vos comptes vous aideront à accéder à la propriété seul.

La capacité d’emprunt : déterminante pour emprunter seul

Le fait d’emprunter seul plutôt qu’avec un co-emprunteur ne constitue pas en soi une fin de non-recevoir pour les banques. Celles-ci se base sur votrecredit score, c’est-à-dire sur un ensemble d’indicateurs servant à mesurer le risque qu’elles courent à vous prêter de l’argent.

Déjà, il vous faut calculer votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant maximum que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus et de votre apport personnel. Elle est liée à votre capacité de remboursement, c’est-à-dire à la somme que vous êtes en mesure de rembourser chaque mois sans mettre à mal votre budget. Prenant en compte vos charges, la capacité de remboursement est limitée par le taux d’endettement.

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Les revenus pris en compte pour acheter seul

Vous le savez sans doute déjà, mais le salaire à proprement parler n’est pas le seul type de revenus que les établissements bancaires prennent en compte dans l’étude de votre dossier. Et ces revenus vont être appréciés différemment en fonction de leur nature.

Vous êtes en CDI hors période d’essai ou agent de la fonction publique ? C’est l’idéal, car votre salaire ou votre traitement est comptabilisé en intégralité.

Si vous êtes en CDD, intermittent ou dirigeant d’entreprise, il sera plus compliqué d’emprunter seul. Le risque que vous ne puissiez plus rembourser votre emprunt bancaire est en effet plus élevé qu’en CDI. De plus, ce ne seront pas vos trois derniers salaires qui seront pris en compte, mais une moyenne sur trois ans. Plus vous êtes depuis longtemps en activité, mieux c’est ! Votre profession peut aussi avoir un impact pour acheter seul. A priori, un infirmier en CDD aura plus de chances d’obtenir un financement qu’un saisonnier. Tout simplement parce que vos chances de trouver un emploi sont plus fortes dans un cas que dans l’autre.

Outre votre salaire, vous avez peut-être d’autres revenus à mettre dans la balance. On pense notamment aux loyers si vous faites de l’investissement locatif. Ceux-ci seront comptabilisés seulement à 70 %, pour prendre en compte le risque de vacances locatives et d’impayés. Si vous percevez des primes exceptionnelles, celles-ci seront appréciées sur une moyenne de 3 ans. En revanche, les aides sociales et autres allocations chômage ne sont pas intégrées dans le calcul de vos revenus.

Lire aussi : Emprunter en CDD c’est possible !

Ne pas dépasser 33 % d’endettement pour un achat immobilier seul

Devenir propriétaire avec un seul salaire, c’est possible à condition de ne pas dépasser 33 % d’endettement. Vous avez des charges à payer chaque mois, comme les mensualités d’un crédit à la consommation, d’un crédit auto, etc. Pour éviter que vous vous retrouviez pris à la gorge par toutes vos dettes, il ne faut pas que le montant de vos mensualités excède un tiers de vos revenus. Pour faire simple, si vous touchez un SMIC (1 200 €), vos échéances de crédit immobilier ne doivent pas être supérieures à 400 €.

Le taux d’endettement présente une limite : il n’intègre justement pas ces mensualités. C’est pourquoi les établissements préteurs peuvent prendre en compte un autre indicateur : le reste à vivre. Celui-ci se calcule selon une formule toute bête : revenus – charges. Les banques considèrent que pour que vous puissiez conserver votre niveau de vie tout en remboursant un prêt immobilier, le reste à vivre doit être de 1 200 € pour un couple, 400 € pour une personne célibataire.

Enfin, pour savoir si vous pouvez acheter seul sans nuire à votre budget, les banques examinent un ultime indicateur : le saut de charge. C’est tout simplement la différence entre le loyer que vous supportez actuellement et les mensualités de votre prêt. Vous devinez bien que pour obtenir un feu vert, il faut idéalement que le saut de charge soit faible, voire nul.

Le rôle de l’apport personnel pour acheter avec un seul CDI

L’apport personnel est la somme que vous pouvez injecter dans votre projet immobilier sans recourir à un emprunt. Il est d’usage de le fixer à 10 % du capital emprunté. Il servira à payer les frais annexes au prêt immobilier, c’est-à-dire les frais de notaire (dont le montant diffère selon si vous achetez dans l’ancien ou dans le neuf), les frais de dossier bancaires et les frais de garantie. L’apport est rarement inclus dans le financement (on vous en parle après), car si les choses tournent mal et que votre bien immobilier est saisi pour être revendu, le prix de vente ne comprendra pas les frais annexes.

L’apport personnel sert aussi à rassurer les banques. Puisque vous avez réussi à mettre de l’argent de côté, c’est qu’en théorie, vous êtes capable de faire face à des échéances récurrentes comme les mensualités de crédit. Enfin, mettons que vous avez besoin d’emprunter 300 000 € pour acheter le bien immobilier de vos rêves. Avec votre salaire et en partant sur la période maximale de 25 ans, vous ne pouvez obtenir que 270 000 €. Si votre apport est suffisamment conséquent, il peut combler les 30 000 € restants.

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Acheter une maison avec un seul salaire et sans apport

Là, ça se corse. Déjà, le Haut Conseil à la Sécurité Financière a émis une recommandation pour que les banques évitent de prêter à 110 % (soit le capital emprunté + les 10 % des frais annexes). Ensuite, l’achat immobilier sans apport, que vous soyez seul ou non d’ailleurs, est essentiellement réservé à deux types de candidats à l’accession immobilière :

  • Ceux qui achètent pour mettre en location : les loyers peuvent financer intégralement les mensualités de crédit. Dans ce cas, le risque de défaillance est moindre, et les banques aiment ça ;
  • Ceux qui disposent d’un dossier en béton armé (hauts revenus, situation professionnelle stable…).

Comment obtenir un prêt immobilier avec un seul salaire ?

On vous donne quelques leviers à actionner pour réussir à devenir propriétaire avec un seul salaire.

Augmentez votre apport

Une assurance-vie et les fonds d’épargne en entreprise peuvent être débloqués, et sans pénalités, pour l’acquisition d’une résidence principale. Pensez-y !

Autre piste à exploiter : le don familial. Si vous êtes le petit-enfant préféré de votre papy, c’est le moment de lui demander s’il dispose de quelques billes pour vous aider dans votre acquisition. Il existe un abattement de 31 865 € par grand-parent, autant en profiter !

Déterminez si vous avez droit à un prêt aidé

Les prêts aidés peuvent soit vous aider à augmenter votre apport personnel, soit vous permettre de diminuer le coût total de votre emprunt. Vérifiez si vous remplissez les conditions d’éligibilité au prêt à taux zéro, au prêt patronal 1 % Logement, au prêt Paris Logement, etc…

Montrez une gestion saine de vos comptes bancaires

Quand on sollicite un crédit à une banque, il vaut mieux montrer patte blanche. Elle va en effet examiner vos trois derniers relevés de compte, histoire de vérifier si vous êtes souvent à découvert ou non. Autant vous dire qu’il vaut mieux différer votre projet d’achat si vous étiez dans le rouge, même autorisé, pendant cette période. Il y a peu de chances que votre dossier aboutisse…

Partez sur une durée d’emprunt plus longue

Lorsque l’on emprunte seul, on dispose mathématiquement d’une capacité d’emprunt moins importante qu’un couple. Idem, donc, avec la capacité de remboursement. Cependant, le fait d’allonger la durée du crédit peut vous permettre d’être dans les clous vis-à-vis du taux d’endettement. Pour envisager tous les scénarios, on vous invite à utiliser notre simulateur d’emprunt. Vous pouvez changer le critère de durée autant de fois que vous le souhaitez jusqu’à trouver la solution de financement optimale pour vous.

Obtenez le meilleur taux d’emprunt

Les taux d’intérêt ont bien entendu un impact sur le coût total de votre prêt. Plus le taux que vous obtenez est bas, plus vous pourrez emprunter. Il faut se baser sur le TAEG, c’est-à-dire sur le taux d’intérêt et les frais annexes au crédit. Des comparaisons sur notre site et l’aide d’un courtier vous aideront à dénicher le meilleur taux pour votre achat immobilier.

Obtenez le meilleur taux d’assurance de prêt

Il en va de même avec le taux d’assurance de prêt, puisque celle-ci représente jusqu’à un tiers du total de l’opération. À nouveau, il faut prendre le temps de comparer les offres des différentes assurances.

En bref

  • Devenir propriétaire avec un seul salaire, c’est possible
  • Les emprunteurs solo en CDI ou fonctionnaires auront plus de chances de décrocher un financement
  • L’apport personnel peut vous permettre de faire passer votre dossier, particulièrement si votre salaire est un peu juste

Pour défendre votre dossier d’emprunter solo, on vous recommande de faire appel à un courtier HelloPrêt. Il dispose d’un réseau de partenaires bancaires étendu et sait à quelle porte toquer pour faire aboutir votre demande.