Quels sont les avantages du prêt gigogne ?

Comme tout acheteur, vous êtes en quête du prêt immobilier qui vous coûtera le moins cher. Avez-vous déjà entendu parler du prêt gigogne ? Effectué sur deux lignes avec lissage des mensualités, il permet de réaliser de substantielles économies sur le montant du crédit et sur l’assurance emprunteur. Pas de panique si cette intro reste obscure, HelloPrêt va éclairer votre lanterne !

Qu’est-ce qu’un prêt gigogne ?

Pour bien vous faire comprendre l’intérêt d’un prêt gigogne, on va revenir brièvement sur le fonctionnement du prêt amortissable, dont il constitue une catégorie.

Le prêt gigogne, une catégorie de prêt amortissable 

On parle de prêt amortissable lorsque le remboursement du capital emprunté s’effectue sur plusieurs années. Le banquier vous propose un taux d’emprunt, qui est appliqué au capital pour calculer la masse des intérêts d’emprunt. Ceux-ci sont ajoutés au capital, puis l’ensemble est divisé par le nombre de mensualités que dure le crédit immobilier. 

Les intérêts étant calculés sur la base du capital restant dû, ils sont dégressifs. Au début de l’emprunt, vous remboursez plus d’intérêts que de capital, la situation s’inversant ensuite.

Le taux d’emprunt est déterminé par plusieurs facteurs, mais essentiellement la durée de remboursement du crédit. Plus elle est courte, meilleur est le taux et inversement. Et c’est justement le principe du prêt gigogne : jouer sur deux durées de prêt pour obtenir un taux plus bas et faire ainsi des économies sur le coût total du crédit.

Lire aussi : Comment calculer les intérêts d’emprunt ?

Le prêt gigogne, un prêt à deux niveaux

Le prêt gigogne est aussi connu sous les noms de prêt duo, prêt à paliers, prêt lissé ou prêt emboîté. Comme ces diverses appellations le révèlent, il consiste en fait à souscrire deux crédits au lieu d’un. Le premier prêt est fait sur une durée courte, le second sur une durée longue.

 Rappelez-vous ce qu’on vient de vous dire : le taux d’intérêt d’un crédit dépend essentiellement de la durée. Ainsi, le fait de souscrire un crédit sur une durée courte et un autre sur une durée longue fait mécaniquement diminuer le total des intérêts à verser à la banque.

Comment fonctionne un prêt gigogne ?

Le prêt gigogne repose en réalité sur deux techniques : le double crédit et le lissage des mensualités.

• La mise en place de deux crédits

Dans le jargon, on parle de deux lignes de crédit, qui vous permettent de tirer avantage du taux d’emprunt plus faible du crédit à courte durée. Ainsi, le crédit court sera par exemple affecté d’un taux de 1 %, le crédit long d’un taux de 1.5 %. Au final, le taux lissé sera de 1.25 %, ce qui vous permet de réaliser une belle économie sur les intérêts. 

Le prêt long sera remboursé en différé. En effet, vous allez d’abord rembourser le crédit court, et pendant cette période, vous assumerez seulement les intérêts du crédit long. Une fois le prêt court remboursé, vous entamerez le remboursement du capital du crédit long.

Alors, le prêt gigogne se rembourse-t-il forcément avec deux mensualités différentes ? Non car intervient ensuite un autre mécanisme : le lissage du prêt. 

• Le lissage du prêt  

On parle de prêt lissé lorsque pour deux crédits, vous remboursez une seule mensualité, identique sur toute la durée du prêt. Prenons un exemple pour mieux comprendre.

Mettons que vous obtenez un prêt à taux zéro (PTZ) de 84 000 euros, que vous associez à un prêt classique de 182 000 euros, à un taux de 1.50 %. Comme dans le cadre d’un prêt gigogne, les durées sont différentes : le prêt classique se rembourse sur 25 ans, le PTZ sur 12 ans. L’amortissement du PTZ débute 10 ans après le déblocage des fonds.

Sans lissage, vous devriez assumer une mensualité de 728 euros / mois pendant les 10 premières années, ces échéances correspondant au remboursement du prêt principal.

Ensuite, vient le temps de rembourser le PTZ en sus du prêt principal, avec une mensualité à 1 311 euros (728 € de prêt principal + 583 euros de PTZ).

Enfin, les 3 dernières années de prêt, une fois le PTZ remboursé, la mensualité retomberait à 728 euros. Convenez que ce n’est pas l’idéal pour la bonne gestion d’un budget !

Avec la technique du lissage, la mensualité reste constante pendant 25 ans et est fixée à 1 004 euros.

Prêt gigogne : quelle conséquence sur l’assurance de prêt ?

Outre vous faire économiser des milliers d’euros d’intérêts, le prêt gigogne présente aussi un avantage pour l’assurance emprunteur. Rappelons que celle-ci coûte cher, puisqu’elle représente jusqu’à 30 % du financement. La prime d’assurance est calculée selon deux méthodes : sur la base du capital restant dû, avec des cotisations dégressives et sur la base du capital emprunté, avec des primes constantes.

La fixation du taux d’assurance dépend de plusieurs critères, dont la durée d’emprunt. Vous pouvez donc potentiellement obtenir un meilleur taux pour le crédit court. En outre, une fois celui-ci soldé, vous n’aurez plus à payer l’assurance, ce qui fera baisser les mensualités d’emprunt. Comme pour le prêt gigogne, il est aussi possible de lisser les primes d’assurance afin que l’échéance reste constante.

 

Lire aussi : Quel est le taux d’assurance d’un prêt immobilier en fonction de l’âge ?

Simulation d’un prêt gigogne

On va à présent utiliser un simulateur de prêt gigogne pour déterminer les économies que vous pouvez en attendre. Comparons le coût global d’un crédit classique avec celui d’un prêt gigogne.

Coût d’un prêt amortissable classique

Tokyo et Rio souhaitent emprunter 250 000 euros sur 25 ans. Leur banquier leur fait une proposition de taux à 1.35 % (hors assurance emprunteur, pour simplifier le propos). La mensualité est ainsi de 982.32 euros par mois pendant 25 ans.

Coût total du crédit : 294 695.33 dont 44 695.33 euros d’intérêts.

Coût d’un prêt gigogne

On effectue cette simulation de prêt gigogne sans lissage, pour la rendre encore plus parlante.

Votre courtier HelloPrêt vous aide à obtenir un prêt gigogne, qui se décompose comme suivant :

• Prêt immobilier court 

Rio et Tokyo empruntent 193 037 euros sur 20 ans, à un taux immobilier de 1.10 %. Le montant de la mensualité s’élève à 896.41 euros.

Coût total : 215138 – 193037 = 22 101 euros.

• Prêt immobilier long 

Rio et Tokyo empruntent 56 962 euros sur 25 ans, avec un taux de 1.35 %. Souvenez-vous, pendant l’amortissement du premier crédit, vous ne remboursez que les intérêts du crédit long, soit en l’espèce 64.08 euros par mois, qui s’ajoutent à la mensualité du prêt court. Une fois le crédit court soldé, c’est-à-dire pendant les 5 dernières années, la mensualité passe à 982.32 euros par mois.

Au final, voici ce que Tokyo et Rio vont rembourser :

20 premières années de remboursement : 896.41 (prêt court) + 64.08 euros (prêt long) x 20 ans = 230 517 euros 

5 dernières années du crédit : 982.32 euros x 5 ans = 58 939 euros.

Au total, le prêt gigogne coûte : 230 517 + 58 939 = 289 456 euros, dont 39 456 euros d’intérêts.

• Économie du prêt gigogne par rapport à un prêt classique

Par rapport au prêt classique (294 695 euros), vous économisez 5 239 euros. Pas mal non ? Et c’est compter les économies sur l’assurance de prêt !

Le prêt gigogne est-il facile à obtenir ?

En l’absence d’un courtier en prêt, non, le prêt gigogne est difficile à obtenir. Pourquoi ? Tout simplement parce que le montage, qui implique deux lignes de crédit, est quelque peu complexe, et plus long que le montage d’un dossier de prêt classique. C’est pourquoi les organismes de crédit ne le proposent pas systématiquement.

Quid des frais de dossier ? Tout dépend de l’établissement prêteur. Certains le proposent moyennant les mêmes frais de dossier que pour un prêt classique (environ 1 % du montant du prêt). D’autres appliquent des frais de dossier plus importants, pour tenir compte de la complexité du montage. 

Si vous souhaitez obtenir un prêt gigogne, vous avez tout intérêt à faire appel à un courtier. Il sait quelles banques proposent ce type d’emprunt et le lissage !

Lire aussi : TAEG : Quel est le vrai coût de votre crédit immobilier ?

Quelles banques proposent un prêt gigogne ?

Les grands noms de la banque proposent le prêt gigogne, comme :

• Crédit Agricole : chez cet établissement bancaire, le prêt gigogne s’appelle prêt lisseur souple ;
• Caisse d’Épargne : le prêt gigogne est envisageable avec des prêts aidés et prêts réglementés comme le PTZ, le prêt épargne logement (PEL), le prêt 1 % employeur… Il s’appelle ici Primolis ;
• Société Générale : il est possible de mettre en place un prêt à deux paliers.

Vous pouvez aussi tenter votre chance du côté de la Banque Postale, LCL, Axa Banque ou encore BNP.

Vous souhaitez savoir si le prêt gigogne est indiqué pour votre projet immobilier ? Contactez un courtier HelloPrêt !