Acheter pour louer sans apport : est-ce possible ?
Vous souhaitez concrétiser un investissement locatif, pour vous assurer des revenus complémentaires. Problème : vous n’avez pas d’épargne à injecter dans votre projet. Alors, peut-on acheter pour louer sans apport ? Réponse !
À quoi sert l’apport personnel dans un investissement locatif ?
L’apport personnel, c’est la mise de départ demandée par les banques pour financer les frais annexes à votre achat immobilier. Entrent notamment dans cette catégorie les frais de notaire, frais de dossier bancaire et frais de garantie. Ils représentent en moyenne 10 % du total de l’opération.
L’apport joue un autre rôle : rassurer les organismes financiers sur votre discipline financière. Si vous avez réussi à mettre de l’argent de côté, vous saurez a priori faire face aux échéances régulières que constituent les mensualités d’emprunt.
L’apport constitue ainsi un critère de poids dans l’étude de votre profil d’emprunteur. Les banques appliquent d’ailleurs une surcote sur le taux d’emprunt lorsque vous ne proposez pas d’apport.
Enfin, l’apport constitue une variable d’ajustement pour le montant des mensualités. Il vous permet notamment d’en réduire le montant et de tendre ainsi vers l’autofinancement, c’est-à-dire la situation dans laquelle les loyers générés suffisent pour couvrir les mensualités du prêt.
Acheter un appartement pour le louer sans apport : pourquoi ça coince ?
Emprunter pour louer sans apport revient à faire financer 110 % de l’opération (prix du bien + frais annexes). Si les établissements prêteurs rechignent à vous prêter cette somme, c’est pour une raison simple. Dans l’hypothèse où vous ne parvenez plus à rembourser votre crédit immobilier, elles perdront ces 10 %.
La caution ou l’hypothèque porte en effet sur le prix du logement sur le marché, qui ne comprend pas les frais annexes. Et il n’est pas certain que le bien immobilier se valorise de 10 % pour compenser ces dépenses !
Souvenez-vous aussi du principe de l’autofinancement. Il était plutôt facile à atteindre, dans un contexte de taux historiquement bas. En décrue depuis quelques mois, les taux immobiliers actuels tournent autour de 3.5 %. Conséquence : le coût du crédit augmente significativement, les mensualités également, ce qui rend difficile d’acheter pour louer sans apport.
Prenons un exemple.
Vous achetez un bien à 200 000 € sur 20 ans, financé avec et sans apport.
Simulation avec apport
- Taux d’intérêt : 3,15 % (hors assurance)
- Montant emprunté : 180 000 €
- Mensualités : 1 012 €
- Coût total du crédit : 62 843 €
- Loyer nécessaire pour couvrir la mensualité (avec 20 % de charges) : 1 265 €
Simulation sans apport
- Taux d’intérêt : 3,35 % (hors assurance)
- Montant emprunté : 200 000 €
- Mensualités : 1 145 €
- Coût total du crédit : 74 695 €
- Loyer nécessaire pour couvrir la mensualité (avec 20 % de charges) : 1 431 €
Quels sont les critères d’obtention d’un prêt pour un investissement locatif ?
Outre les critères classiques liés à l’endettement, vous devez démontrer que vous avez construit avec sérieux votre projet immobilier.
La solidité du projet locatif
Vous mettrez en avant la pertinence de la ville que vous avez sélectionnée, sur la base de critères comme la tension locative et le potentiel de valorisation.
De la même manière, vous présenterez une étude de marché sur les prix au mètre carré, le montant moyen des loyers pratiqués et les locataires que vous ciblez en fonction de la démographie locale (étudiants, seniors, familles…).
Une situation professionnelle stable
Bien entendu, vous avez plus de chances d’obtenir votre prêt si vous êtes en CDI période d’essai expiré ou fonctionnaire. Si vous êtes en CDD, intérimaire ou travailleur indépendant, vous n’êtes pas ipso facto exclu du crédit. Vous devez simplement démontrer que vous avez plusieurs années d’activité et mettre en avant les atouts de votre secteur.
Un taux d’endettement sous les 35 %
Le taux d’endettement, c’est le ratio entre vos charges d’emprunt et vos revenus mensuels. Depuis une décision du HCSF de 2022, il est obligatoirement limité à 35 %.
Toutefois, il existe une marge de flexibilité : les banques peuvent accorder un prêt au-delà de ce plafond pour 30 % de leur production trimestrielle de crédits. Elles doivent réserver la priorité aux primo-accédants et à l’acquisition de la résidence principale.
En conséquence, les organismes financiers peuvent seulement attribuer 6 % du ratio aux investisseurs locatifs. Pour faire partie des heureux élus, vous devez présenter un solide reste à vivre.
Un reste à vivre conséquent
Comme son nom l’indique, le reste à vivre désigne l’argent qu’il vous reste une fois que vous avez payé toutes vos charges. En règle générale, les établissements prêteurs exigent autour de 700 euros pour un célibataire.
Comment obtenir un emprunt locatif sans apport ?
Vous devez présenter un dossier solide aux banques, pour les convaincre du sérieux de votre stratégie et de la rentabilité de votre projet.
Sélectionnez avec rigueur le logement locatif
Vous devez choisir un bien immobilier :
-
Dans une ville que vous avez identifié comme porteuse avec des critères comme son bassin d’emplois ou sa vie étudiante ;
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Dans un quartier attractif, pour limiter la vacance locative ;
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D’une typologie adaptée à votre cible de locataires, comme un T4 pour une colocation ;
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À un prix de vente maîtrisé ;
-
À fort rendement ou potentiel de valorisation.
Présentez votre meilleur profil d’emprunteur
Il vous faut rassurer les banques et montrer que vous êtes un gestionnaire avisé. Pour étudier votre comportement vis-à-vis de votre argent, elles vous demanderont de fournir vos 3 derniers relevés de compte courant.
Si vous avez été à découvert, même autorisé sur cette période, différez votre achat d’autant. Vous vous exposez à un refus et vous réduisez vos chances d’obtenir un crédit lors d’une autre demande.
Optimisez l’effet de levier du crédit
L’effet de levier consiste à acquérir un patrimoine bien supérieur au montant de l’apport, grâce à l’endettement (le crédit). L’objectif est que les revenus générés (loyers) couvrent les mensualités du prêt et, idéalement, vous permettent de réaliser un cashflow positif.
Sans apport, l’effet de levier est maximal, car vous financez 100 % du projet avec le crédit. Toutefois, vous devez composer avec un taux plus élevé, qui augmente mathématiquement le coût du prêt. C’est ainsi que pour optimiser l’effet de levier d’un achat sans apport, vous devez cibler des biens à fort rendement locatif pour compenser le surcoût des mensualités.
Proposez une garantie
Votre prêt immobilier doit être couvert par une garantie. Les établissements prêteurs soumettent votre dossier à un organisme de cautionnement, qui l’accepte ou non.
Si vous vous exposez à un refus il existe une solution, c’est de proposer aux banques :
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Une hypothèque, qui peut porter sur le bien que vous souhaitez acheter ou que vous possédez déjà, neuf ou ancien ;
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Un privilège de prêteur de deniers, uniquement pour un bien déjà construit.
Quelles solutions pour optimiser le financement sans apport du bien locatif ?
Sans apport, la rentabilité de votre investissement repose en grande partie sur l’optimisation fiscale. Certains dispositifs permettent ainsi de diminuer les impôts pour améliorer le rendement et faciliter l’autofinancement.
Le dispositif Denormandie
Calquée sur la loi Pinel, la loi Denormandie vous fait bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 %. Vous devez investir dans un bien ancien et y réaliser des travaux représentant 25 % du coût total de l’opération.
Le statut LMNP
La location meublée et le statut de loueur en meublé non professionnel vous permettent de réduire, voire d’effacer votre impôt sur les loyers. Comment ? Grâce à la déduction des charges et des amortissements, qui permettent de créer un déficit reportable sur les BIC de location meublée pendant 10 ans.
Le déficit foncier
Particulièrement adapté aux investisseurs fortement fiscalisés, le déficit foncier se réalise en déduisant une liste limitative de charges des loyers. Il s’impute sur votre revenu global (hors fraction de déficit foncier provenant des intérêts d’emprunt), dans la limite de 10 700 euros par an.
La loi Malraux
Ce dispositif est lui aussi adapté si vous payez beaucoup d’impôt sur le revenu. Il vous propose de déduire 400 000 euros de dépenses de travaux sur 4 ans, à condition de rénover un immeuble dans son intégralité.
Un courtier Helloprêt reste votre meilleure chance d’acheter pour louer sans apport ! Son réseau de partenaires et sa qualité d’apporteur d’affaires pour les banques lui permettent en effet d’obtenir des conditions d’emprunt plus favorables que les particuliers.
En plus de négocier le taux d’intérêt, le courtier vous aide à structurer votre plan de financement en intégrant les dispositifs fiscaux adaptés.