Prêt immobilier
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Pour maîtriser votre prêt de A à Z
Comment financer son investissement locatif ?
Vous souhaitez acheter pour louer ? Sauf à vous priver de l’effet de levier du crédit, mieux vaut emprunter que payer le bien immobilier en cash. Pour financer votre investissement locatif, vous avez le choix entre différents types d’emprunts. Il vous faudra également remplir certains critères, notamment un taux d’endettement inférieur à 35 %.
Quels sont les avantages d’un prêt pour financer un investissement locatif ?
Financer votre projet d’investissement locatif à crédit présente de nombreux atouts.
Financer un investissement locatif à crédit pour bénéficier de l’effet de levier
L’effet de levier du crédit vous permet d’acquérir un bien d’un montant largement supérieur à celui de votre apport personnel. Vous devez consentir un faible effort d’épargne, représenté par les mensualités d’emprunt.
En investissant dans l’immobilier locatif, les mensualités sont financées partiellement ou intégralement par les loyers. Vous vous constituez ainsi un patrimoine sur le long terme, sans grande pression financière.
Les fonds que vous n’avez pas besoin d’utiliser chaque mois grâce aux loyers peuvent être investis dans l’immobilier ou d’autres supports.
L’emprunt permet de déduire les intérêts d’emprunt
Que vous vous lanciez dans la location nue ou la location meublée, vous pouvez choisir le régime réel d’imposition pour la taxation de vos revenus locatifs. L’avantage ? Vous pouvez déduire les intérêts d’emprunts des recettes locatives.
3 possibilités :
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Vous optez pour la location vide. Les intérêts d’emprunt sont déductibles dans la catégorie des revenus fonciers. Ils ne peuvent pas créer un déficit foncier imputable sur votre revenu global, mais vous aident à limiter, voire effacer votre taxation sur les loyers ;
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Vous vous lancez comme loueur en meublé non professionnel (LMNP). Les loyers constituent des bénéfices industriels et commerciaux, et les intérêts d’emprunt en sont déductibles. À la clé, un déficit qui vient lui aussi réduire ou neutraliser votre imposition sur les revenus locatifs ;
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Vous êtes considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP). Dans ce cas, la déduction des intérêts crée un déficit imputable sur votre revenu global.
Le financement par crédit permet d’améliorer la rentabilité nette de l’investissement
Emprunter peut également améliorer la rentabilité de votre investissement. Dans de nombreux cas, le coût du crédit reste inférieur au rendement généré par le bien. Imaginons que votre prêt immobilier vous coûte 3,10 % par an, alors que votre logement affiche un rendement locatif brut de 5 %.
Les loyers couvrent alors une partie importante du coût de l'emprunt. À cela s'ajoute la revalorisation potentielle du bien au fil des années. Si sa valeur augmente, la plus-value vient s'ajouter aux loyers perçus pour doper le rendement global de votre investissement.
Vous vous protégez contre l’inflation
Lorsque les taux d'intérêt sont inférieurs à l'inflation, le poids réel de votre dette diminue progressivement. Vos mensualités restent identiques, mais elles sont remboursées avec une monnaie qui perd de la valeur au fil du temps.
En parallèle, les loyers et le prix du bien peuvent évoluer à la hausse, grâce à l’indexation des loyers et à la progression du marché; ce qui renforce encore l'intérêt de l'emprunt.
Vous bénéficiez d’une protection grâce à l’assurance emprunteur
Dernier atout du financement de l’investissement locatif à crédit : vous êtes protégé par l’assurance emprunteur. Même si légalement, celle-ci n’est pas obligatoire, les banques exigent systématiquement que vous soyez couvert a minima pour les risques :
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Décès ;
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Si l’un d’eux se réalise, l’assureur remboursera le capital restant dû à l’établissement prêteur. Votre famille et vous posséderez donc un logement déjà payé, qui en plus génère des loyers.
Quel financement choisir pour son investissement locatif ?
Vous disposez de trois options pour financer votre investissement locatif.
Le prêt amortissable adapté au maximum d’emprunteurs
C’est le plus courant sur le marché. Les échéances que vous supportez se composent :
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D’une fraction de capital restant dû ;
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D’une fraction d’intérêts calculés sur le capital restant dû.
Les intérêts sont donc dégressifs : ils sont plus importants en début de remboursement et vont en diminuant avec le temps. Par exemple, vous empruntez 170 000 € sur 15 ans au taux d’emprunt de 3,10 %, hors assurance. La première année, les intérêts représentent environ 5 142 €. Dix ans plus tard, ils tombent à 2 236 €.
Rappelez-vous de la déductibilité des intérêts. Si vous choisissez le prêt amortissable, elle produira de moins en moins d’effets au fil du temps !
Le prêt in fine pour les emprunteurs fiscalisés
Le prêt in fine fonctionne selon un autre principe. Pendant toute la durée de souscription, vous remboursez des mensualités composées uniquement d’intérêts. Vous soldez le capital emprunté en une seule fois, au cours de l’ultime échéance.
En conséquence, vous pouvez déduire intégralement les mensualités des loyers jusqu’à l’avant-dernière échéance. Ce prêt est donc tout indiqué pour les investisseurs locatifs fortement fiscalisés.
Bémol : le prêt in fine doit être nanti. En clair, vous devez proposer un gage sur un produit d’épargne comme une assurance vie pour l’obtenir. À noter également que le taux d’intérêt proposé est généralement plus élevé que celui d’un prêt amortissable.
Pour bien choisir entre prêt amortissable et prêt in fine, n’hésitez pas à demander conseil à un courtier Helloprêt.
Le prêt professionnel en société
SARL de famille ou SCI : vous envisagez plutôt d’acheter et de louer par le biais d’une société. Vous pouvez alors souscrire un prêt professionnel. Son montant est calculé en fonction de la capacité d’emprunt de chaque investisseur locatif.
Le plus souvent, les établissements bancaires demandent à ce que vous vous portiez caution du remboursement. Le taux immobilier obtenu peut être supérieur à celui d’un prêt personnel.
Quelles sont les conditions pour obtenir un financement pour l’investissement immobilier locatif ?
Vous pouvez obtenir un crédit immobilier à condition de remplir certains critères.
Une situation professionnelle stable
On ne va pas se mentir : les investisseurs locatifs en CDI ou fonctionnaires ont plus de chances d’obtenir un prêt immobilier. La stabilité de la situation professionnelle constitue en effet un critère déterminant pour réduire le risque de défaillance dans le remboursement.
Mais vous pouvez aussi emprunter en CDD ou en tant que travailleur indépendant. Il faut simplement que votre durée d’activité soit suffisante.
Les revenus pour financer un investissement locatif
Bien entendu, vous devez avoir des revenus suffisants pour demander votre prêt. Ceux-ci sont comptabilisés différemment selon votre situation professionnelle :
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En CDI ou fonctionnaire, ils sont intégralement pris en compte ;
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Dans les autres cas, la banque fait une moyenne sur 1 à 3 ans.
Le calcul de la capacité d’emprunt avec les revenus locatifs
Bonne nouvelle : certaines banques comptabilisent également une fraction des loyers dans le calcul de la capacité d’emprunt. Généralement, la fraction retenue est de 70 % des loyers actuels ou futurs, estimés par au moins un professionnel de l’immobilier.
L’apport personnel
Il est devenu très compliqué d’emprunter sans apport. L’apport personnel sert à financer les frais annexes à l’emprunt : frais de dossier, de garantie et commissions (courtier, agent immobilier).
Les organismes financiers demandent 10 % d’apport pour un prêt amortissable. Avec un prêt in fine, le nantissement représente 30 à 50 % du capital prêté.
L’apport personnel vous permet aussi d’optimiser votre cashflow. Vous pouvez en effet emprunter moins ou sur une durée plus courte, ce qui vous permet également de respecter le taux d’effort maximum.
Le taux d’endettement limité à 35 %
Selon la recommandation du HCSF, votre taux d’endettement doit rester inférieur à 35 %. En somme, vous ne pouvez pas consacrer plus d’un gros tiers de vos revenus au remboursement du prêt et de l’assurance de prêt.
Depuis 2023, la HCSF a assoupli cette règle. Certains emprunteurs peuvent emprunter au-delà de 35 %, s’ils disposent d’un reste à vivre suffisant. Cette possibilité est ouverte à 30 % de la production trimestrielle de crédits.
Le bon comportement de gestionnaire
Parmi les pièces justificatives demandées pour étudier une demande de prêt figurent les 3 derniers relevés de compte bancaire. Les organismes financiers peuvent ainsi vérifier si oui ou non, vous avez été à découvert sur cette période.
Petit conseil : si cela est le cas, préférez différer votre projet immobilier de quelques mois. Vous vous exposez en effet à un refus pur et simple.
Combien peut-on emprunter pour financer un investissement locatif ?
Le montant que vous pouvez emprunter pour financer votre investissement locatif dépend :
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Du montant des revenus que vous percevez ;
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Du montant des loyers, celui-ci pouvant été encadré dans certaines villes ;
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Du taux que vous négociez ;
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De votre taux d’endettement.
Prenons un exemple.
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Vous percevez 3 000 euros de salaires par mois.
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Les futurs loyers sont estimés à 750 euros par mois.
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Vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale et versez une échéance de 550 euros par mois.
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Vous obtenez un taux de 3.20 % sur 20 ans.La banque retient 70 % des loyers, soit 525 euros. Vos revenus pris en compte atteignent donc 3 525 euros par mois.
Avec un taux d'endettement de 35 %, vos mensualités de crédit ne doivent pas dépasser 1 234 euros.
Après déduction des 550 euros déjà consacrés au remboursement de votre résidence principale, il vous reste une capacité de remboursement d'environ 684 euros par mois.
À 3,20 % sur 20 ans, cette mensualité permet d'emprunter environ 121 000 euros, hors assurance et frais de garantie.
La banque retient 70 % des loyers, soit 525 euros. Vos revenus pris en compte atteignent donc 3 525 euros par mois.
Avec un taux d'endettement de 35 %, vos mensualités de crédit ne doivent pas dépasser 1 234 euros.
Après déduction des 550 euros déjà consacrés au remboursement de votre résidence principale, il vous reste une capacité de remboursement d'environ 684 euros par mois.
À 3,20 % sur 20 ans, cette mensualité permet d'emprunter environ 121 000 euros, hors assurance et frais de garantie.
Comment choisir la durée de remboursement d’un prêt locatif ?
Pour une acquisition classique, la durée de remboursement va jusqu’à 25 ans avec deux ans de différé supplémentaires. Pour un investissement locatif, les banques la limitent généralement à 20 ans.
Mais pour bien choisir la vôtre, tenez compte du cashflow de votre investissement (différence entre loyers perçus et dépenses). Vous pouvez l’améliorer en allongeant la durée, car vous réduirez le montant des mensualités.
À l'inverse, un prêt sur 15 ans ou 18 ans entraîne des mensualités plus élevées. En revanche, vous remboursez le capital plus rapidement et payez moins d'intérêts sur toute la durée du crédit.
Comment demander un prêt pour financer son investissement locatif ?
Pour constituer votre demande de financement, la banque vous demandera plusieurs justificatifs, parmi lesquels :
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Une pièce d'identité en cours de validité ;
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Vos derniers bulletins de salaire ou vos bilans comptables si vous êtes indépendant ;
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Votre dernier avis d'imposition ;
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Vos relevés de compte des trois derniers mois ;
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Le compromis de vente ;
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Un prévisionnel financier présentant les loyers attendus, les charges et la rentabilité du projet.
Un courtier Helloprêt vous présentera votre dossier aux banques les plus susceptibles de vous accorder un prêt.
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