Prêt immobilier
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Contre-proposition sur une offre d'achat : que faire ?
Vous avez trouvé la maison idéale, formulé une offre d’achat, et vous attendez la réponse du vendeur. Mais au lieu d’un « oui » simple et définitif, vous recevez une contre-proposition. Pas de panique : la vente n’est pas pour autant compromise. La contre-proposition sur une offre d’achat ouvre simplement une nouvelle phase de négociation du prix immobilier. Voici comment réagir si vous vous retrouvez dans cette situation !
Qu’est-ce qu’une contre-proposition d’offre d’achat ?
La contre-proposition d’offre d’achat est la réponse du vendeur à une offre d’achat qu’il juge insatisfaisante. Concrètement, il refuse votre proposition mais fait une nouvelle offre à son tour, avec un autre prix ou d’autres conditions (par exemple, le retrait d’une clause suspensive).
Sur le plan juridique, c’est une nouvelle offre de vente, qui annule l’offre initiale de l’acheteur. Elle peut être formulée par écrit ou à l’oral, mais pour éviter tout malentendu, mieux vaut qu’elle soit rédigée noir sur blanc, sur un courrier, par mail ou en passant par l’éventuel agent immobilier.
Que contient la contre-proposition à l’offre d’achat ?
Elle contient les mêmes mentions qu’une offre d’achat, à savoir :
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L’identité du vendeur et de l’acheteur ;
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Les informations relatives au bien immobilier (type de logement, adresse, superficie…) ;
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Le prix de vente que le vendeur souhaite appliquer ;
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Les modalités de paiement du prix de vente, au comptant ou avec un prêt immobilier ;
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Les conditions suspensives ;
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Une clause relative à la validité de l’offre, généralement comprise entre 5 et 15 jours ;
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La date et la signature de l’acheteur.
La contre-proposition peut-elle être faite à l’oral ?
Oui, le vendeur peut très bien vous annoncer une contre-offre à l’oral, au téléphone par exemple. Ou mandater son agent immobilier pour le faire.
Le problème d’une offre à l’oral, c’est que vous ne disposez pas de preuves. Si vous tombez d’accord sur le prix, le vendeur ne peut plus en théorie, accepter une autre offre d'une offre acquéreur. S’il décide de finalement retirer sa proposition ou de s’engager avec quelqu’un d’autre, vous n’aurez aucun moyen de prouver qu’elle avait été faite à l’oral. D’où l’importance d’un écrit.
Pourquoi le vendeur fait-il une contre-proposition à une offre d’achat ?
Vous l’avez compris : la contre-proposition à une offre d’achat marque le désaccord du vendeur avec l’offre initiale du candidat acquéreur. Toutefois, avec ce document, il vous fait savoir qu’il reste disponible pour négocier les termes de la transaction.
Généralement, c’est le prix qui pose problème. L’acheteur a tenté de revoir le prix de vente à la baisse, dans une proportion que le vendeur n’est pas prêt à accepter. Il formule donc une contre-offre de vente en proposant un prix inférieur à celui qu’il avait précédemment déterminé, mais supérieur à celui de l’acquéreur.
Autre possibilité : le vendeur n’est pas d’accord avec le contenu des conditions suspensives, comme par exemple l’absence de servitudes. Et il le fait savoir dans la contre-proposition.
Acheteur : comment réagir à une contre-proposition ?
Trois possibilités s’offrent à vous :
Accepter la contre-proposition
Première possibilité : le nouveau prix reste dans votre budget : vous pouvez donc l’accepter. Dans ce cas, la vente se conclut sur la base du prix fixé par le vendeur. Vous verbaliserez votre accord dans un écrit, par lettre recommandée avec accusé de réception. Le processus se prolongera alors sur la signature du compromis de vente.
Refuser et abandonner la négociation
Vous estimez que le bien ne vaut pas la somme demandée ? Vous êtes libre de refuser la contre-proposition. L’offre d’achat initiale comme la contre-proposition deviennent caduques, la discussion prend fin. Le vendeur peut alors aller plus loin dans la transaction avec vers d’autres acheteurs.
Faire à votre tour une nouvelle offre d'achat
Vous pouvez refaire une contre-offre à un prix supérieur et joindre des documents pour rassurer le vendeur sur votre capacité à aller au terme de la vente. Par exemple, avec une attestation de financement. Comme son nom l’indique, elle atteste que vous êtes un candidat au crédit solvable.
Dans tous les cas, faites preuve de réactivité, surtout en zone tendue ! Sur un marché où la demande est structurellement supérieure à l’offre, le bien immobilier peut se vendre en quelques heures, pendant que vous réfléchissez.
Dans quelle mesure peut-on négocier le prix dans une contre-proposition à une offre d’achat ?
Avant d’accepter ou de reformuler une contre-proposition d’offre d’achat, comparez les prix pratiqués dans le secteur pour des biens similaires. Les bases de données notariales, les sites d’annonces immobilières ou encore les estimations d’agents immobiliers permettent d’avoir une vision objective.
Dans un secteur tendu (grande ville, bien rare ou très recherché), la marge de négociation reste faible : souvent inférieure à 3 % du prix affiché. Le vendeur n’a aucun intérêt à baisser davantage son prix, car il se trouve le plus souvent en présence de plusieurs candidats à l’acquisition. À l’inverse, sur un marché détendu ou en zone rurale, la marge peut grimper à 5 à 10 %.
Autre levier de négociation, pour rester dans un prix raisonnable : les éventuels travaux à réaliser. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel pour les chiffrer et les inclure dans votre contre-proposition.
Enfin, vous disposez d’une marge de manœuvre plus faible pour un appartement que pour une maison. Comptez autour de 3 % à 5 % pour le premier, et jusqu’à 15 % pour la seconde.
Que se passe-t-il après l’acceptation de la contre-proposition d’achat ?
Vous avez fait une contre-proposition sur la première contre-proposition, qui a été acceptée. Juridiquement, comme le prévoit l’article 1583 du Code civil, la proposition de vente vaut vente, car vous êtes tous deux d’accord sur la chose (le logement) et le prix.
Vous êtes donc en présence d’un vrai contrat qui vous engage, le vendeur à vendre, l’acheteur, à acheter. Dans un arrêt rendu le 22 juin 2023, la Cour de cassation a rappelé qu’une offre d’achat ferme et définitive, dès lors qu’elle est acceptée sans réserve par le vendeur, suffit à former une vente.
Mais pour formaliser tout cela dans les règles de l’art, il vous reste encore à rédiger un avant-contrat, compromis de vente ou promesse de vente.
Que choisir entre un compromis et une promesse de vente ?
Le compromis et la promesse de vente constituent ce que l’on appelle un avant-contrat de vente, c’est-à-dire un document qui intervient en amont de la vente définitive, pour en définir les contours.
Si vous optez pour le compromis de vente, chacune des parties s’engage à vendre et à acheter. À l’inverse, la promesse de vente n’engage que le vendeur à vous réserver le logement jusqu’à l’expiration d’un délai. Vous pouvez donc choisir de lever ou non l’option d’achat, dans le temps imparti.
Quelles mentions insérer dans l’avant-contrat ?
Vous reprendrez les termes de la contre-proposition d’achat dans l’avant-contrat. Mais vous devez également inclure ce que l’on appelle des conditions suspensives. Celles-ci subordonnent la vente à la réalisation d’un événement, comme par exemple, l’obtention d’un crédit immobilier.
Ces clauses ont une importance majeure : elles permettent à l’acquéreur de se retirer de la vente sans pénalités si l'événement prévu au contrat ne se réalise pas.
Vous pouvez ainsi inscrire dans le document les différentes conditions suspensives que sont :
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L’obtention d’un prêt immobilier ;
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L’absence de servitudes sur le terrain ;
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L’obtention d’un permis de construire ;
-
La non-préemption du bien par la mairie…
Contre-proposition sur offre d’achat acceptée : quel est le délai de rétraction ?
À partir du moment où vous avez accepté la contre-proposition sans réserve, vous êtes engagé auprès du vendeur. En théorie, vous ne pouvez plus revenir en arrière.
Toutefois, une fois que vous avez signé l’avant-contrat, vous êtes protégé par la loi. Celle-ci prévoit en effet un droit de rétractation. Vous disposez ainsi de 10 jours calendaires pour vous retirer de la vente. Le délai de rétractation court à compter de la remise de l’avant-contrat en main propre ou de sa réception s’il est envoyé en recommandé.
Dernière étape après une offre d’achat acceptée : trouver un prêt immobilier
Il ne vous reste plus qu’à trouver un financement pour aller au bout de la transaction.
Le calcul de votre capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt, c’est le montant maximum que les banques choisiront de vous prêter en fonction :
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De vos charges ;
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De vos revenus ;
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De la durée de remboursement du prêt ;
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Du montant de votre apport personnel, qui doit être au minimum de 10 %
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De votre taux d’endettement, lequel ne doit pas excéder 35 % ,
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Du taux d’intérêt que vous négociez avec l’aide d’un courtier.
Les différents prêts disponibles
En fonction de votre projet immobilier, vous avez le choix entre :
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Un prêt amortissable, avec des mensualités qui se composent d’une fraction du capital emprunté et d’intérêts calculés sur le capital restant dû ;
-
Un prêt in fine, avec des mensualités qui se composent uniquement d’intérêts.
Vous pouvez aussi vérifier votre éligibilité à un prêt aidé, comme le prêt à taux zéro (PTZ) et un prêt Action Logement.
Bonjour Yoann Sinamal, Je tenais à vous adresser un message de remerciement pour la qualité de votre accompagnement tout au long de nos échanges. Votre sérieux, votre disponibilité et surtout votre sens humain ont fait toute la différence dans cette démarche parfois stressante. Votre réactivité et votre capacité à répondre avec clarté et bienveillance m’ont vraiment rassuré et permis d’avancer en confiance. C’est rare de rencontrer des professionnels aussi investis et attentifs, et je voulais que vous sachiez à quel point cela est apprécié. Et grâce à vous, nous avons eu notre maison très rapidement. Merci encore pour votre engagement et votre professionnalisme. Je n’hésiterai pas à vous recommander autour de moi. Bien cordialement, Kenny
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