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Est-ce que l'usufruitier peut vendre son bien immobilier ?
Peut-on vendre un bien immobilier lorsque l’on n’en est pas pleinement propriétaire ?
C’est une question fréquente, notamment après une succession, lorsque l’on devient usufruitier d’un logement détenu avec un ou plusieurs nu-propriétaires. Entre idées reçues et règles juridiques parfois complexes, il n’est pas toujours simple de savoir ce qui est réellement possible.
À retenir :
- L’usufruitier ne peut pas vendre seul le bien immobilier en pleine propriété : pour une vente classique du logement, l’accord du ou des nu-propriétaires est indispensable.
- L’usufruitier peut, en principe, vendre son droit d’usufruit, sans l’accord du nu-propriétaire, sauf si la convention d’usufruit prévoit expressément une interdiction de cession.
- En cas de vente conjointe, le prix est réparti entre usufruitier et nu-propriétaire selon la valeur de leurs droits (barème fiscal ou évaluation économique), avec des règles différentes selon qu’il s’agit d’un usufruit viager ou temporaire.
- La fiscalité suit la répartition du prix : chacun est imposé sur sa part de plus-value, avec une exonération possible pour l’usufruitier si le bien constitue sa résidence principale.
Qu’est-ce qu’un usufruitier et quels sont ses droits ?
Avant de répondre à la question « est-ce que l’usufruitier peut vendre son bien immobilier ? », il est indispensable de bien comprendre ce qu’est un usufruitier et quels sont exactement ses droits. En pratique, la plupart des incompréhensions viennent d’une confusion entre usufruit, nue-propriété et pleine propriété.
Définition de l’usufruit et de la nue-propriété
Le droit de propriété se compose de trois attributs juridiques :
-
L’usus : le droit d’utiliser le bien (l’habiter, le louer)
-
Le fructus : le droit d’en percevoir les revenus (principalement les loyers)
-
L’abusus : le droit de disposer du bien, c’est-à-dire le vendre, le donner ou le détruire
Lorsque ces trois droits sont réunis entre les mains d’une seule personne, on parle de pleine propriété.
En revanche, dans le cadre d’un démembrement de propriété, ces droits sont répartis entre deux personnes :
-
L’usufruitier détient l’usus et le fructus
-
Le nu-propriétaire détient l’abusus
Autrement dit, l’usufruitier profite du bien, tandis que le nu-propriétaire en est le propriétaire “en devenir”.
Comment devient-on usufruitier ?
L’usufruit peut avoir plusieurs origines, les plus fréquentes étant :
-
L’usufruit légal, souvent rencontré en cas de succession. Exemple classique : le conjoint survivant choisit l’usufruit de la totalité des biens, tandis que les enfants deviennent nus-propriétaires.
-
L’usufruit conventionnel, issu d’un acte volontaire, notamment :
- une donation avec réserve d’usufruit (transmission anticipée du patrimoine)
- une vente en viager avec réserve d’usufruit
- certains montages d’investissement (usufruit temporaire, usufruit locatif)
L’usufruit peut être :
-
Viager : il prend fin au décès de l’usufruitier
-
Temporaire : il s’éteint à l’issue d’une durée fixée à l’avance
À l’extinction de l’usufruit, il y a remembrement automatique : le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire, sans formalité particulière.
Lire aussi : Démembrement immobilier : un outil puissant pour réduire les impôts et anticiper la succession
Les droits de l’usufruitier sur un bien immobilier
En tant qu’usufruitier, vous disposez de droits étendus, mais pas absolus.
Vous avez notamment le droit de :
-
habiter le logement
-
le mettre en location et percevoir les loyers
-
céder ou vendre votre droit d’usufruit (nous y reviendrons)
En contrepartie, vous devez respecter certaines obligations :
-
entretenir le bien et assurer les réparations courantes
-
utiliser le logement conformément à sa destination (habitation, local professionnel, etc.)
-
payer les charges liées à l’usage du bien (taxes, impôts sur les revenus locatifs, charges courantes)
Les gros travaux (structure, toiture, murs porteurs…) relèvent en principe du nu-propriétaire.
L’usufruitier peut-il vendre son bien immobilier ?
C’est la question centrale, et aussi celle qui prête le plus à confusion. En pratique, la réponse est souvent résumée par une formule un peu provocatrice, mais juste : non… mais oui. Tout dépend en réalité de ce que l’on entend par “vendre le bien”.
Lire aussi : Comment vendre un bien en usufruit après une succession ?
Vendre le bien en pleine propriété : est-ce possible ?
Non, l’usufruitier ne peut pas vendre seul le bien immobilier en pleine propriété.
La vente d’un bien est juridiquement un acte de disposition. Or, ce droit de disposer du bien correspond à l’abusus, qui n’appartient pas à l’usufruitier mais au nu-propriétaire.
Concrètement :
-
l’usufruitier n’est pas propriétaire du bien
-
il ne détient donc pas le droit de le céder librement
-
il ne peut pas signer seul un compromis ou un acte de vente portant sur la pleine propriété
👉 Autrement dit, l’usufruitier ne peut pas mettre le bien sur le marché “comme un propriétaire classique”.
Pourquoi l’accord du nu-propriétaire est indispensable ?
Pour qu’un bien démembré soit vendu en pleine propriété, il faut impérativement :
-
l’accord de l’usufruitier
-
et l’accord du ou des nu-propriétaires
On parle alors d’une vente conjointe de l’usufruit et de la nue-propriété.
Dans ce cas :
-
le bien est vendu “normalement” à un acquéreur
-
l’acquéreur récupère la pleine propriété
-
le prix de vente est ensuite réparti entre usufruitier et nu-propriétaire (nous y reviendrons)
Sans cet accord commun, la vente du bien est bloquée.
Que se passe-t-il en cas de vente sans accord ?
À l’inverse, le nu-propriétaire peut, lui, vendre sa nue-propriété sans l’accord de l’usufruitier.
Mais cette vente a une conséquence importante : elle ne met absolument pas fin à l’usufruit.
Dans ce cas :
-
l’acquéreur devient simplement nouveau nu-propriétaire
-
l’usufruitier conserve intégralement ses droits
-
il peut continuer à habiter le logement ou à le louer
-
le nouvel acquéreur doit attendre l’extinction de l’usufruit pour devenir pleinement propriétaire
👉 C’est un point fondamental : l’usufruit “suit le bien”, quel que soit le propriétaire de la nue-propriété.
L’usufruitier peut-il vendre uniquement son usufruit ?
Lorsque l’on parle de vente en usufruit, c’est souvent cette possibilité qui est oubliée. Pourtant, juridiquement, la réponse est claire : oui, l’usufruitier peut vendre son droit d’usufruit, même sans l’accord du nu-propriétaire.
Principe : la vente de l’usufruit est autorisée
En droit, l’usufruit est un droit réel distinct de la nue-propriété. À ce titre, il peut être vendu ou cédé, sans que l’accord du nu-propriétaire soit requis.
L’usufruitier est donc, en principe, libre de :
-
vendre son droit d’usufruit,
-
en transférer la jouissance à un tiers,
-
percevoir le prix de cette cession.
👉 Cette faculté existe tant que la convention d’usufruit ne prévoit pas de restriction particulière.
Cas particulier : l’interdiction de vendre prévue par la convention d’usufruit
Lorsque l’usufruit est issu d’un acte conventionnel (donation avec réserve d’usufruit, vente en viager, montage patrimonial, SCI, etc.), l’acte peut expressément interdire la cession ou la vente de l’usufruit.
Dans ce cas :
-
l’usufruit est dit intuitu personae, c’est-à-dire attaché à la personne de l’usufruitier
-
l’usufruitier ne peut pas vendre son droit, même à titre onéreux
-
toute cession réalisée en violation de cette clause serait juridiquement inefficace
Cette clause est fréquente, notamment :
-
dans les transmissions familiales (parents / enfants)
-
pour éviter l’arrivée d’un tiers dans la jouissance du bien
-
pour préserver l’équilibre patrimonial souhaité à l’origine
👉 Il est donc indispensable de relire l’acte constitutif de l’usufruit avant toute tentative de vente.
À qui peut-on vendre un usufruit ?
Cela étant dit, en pratique, la vente de l’usufruit reste peu fréquente, car elle s’adresse à un public très spécifique.
Les acquéreurs potentiels peuvent être :
-
des investisseurs à la recherche de revenus locatifs temporaires
-
des structures patrimoniales ou familiales
-
plus rarement, le nu-propriétaire lui-même (même si l’intérêt économique est souvent limité)
Pourquoi cette opération est-elle rare ?
-
l’acquéreur ne récupérera jamais la pleine propriété
-
l’usufruit cesse à un événement certain (décès ou terme)
-
le droit ne peut pas être transmis aux héritiers au-delà de cette échéance
La valeur de l’usufruit est donc décotée, parfois fortement, ce qui peut rendre la vente peu attractive.
Remarque : Même lorsqu’elle est autorisée, la vente de l’usufruit n’allonge pas sa durée.
- En cas d’usufruit viager, l’usufruit s’éteint au décès de l’usufruitier initial, même s’il a été vendu à un tiers
- En cas d’usufruit temporaire, il prend fin à la date prévue dans l’acte
Vente de l’usufruit : quelles conséquences pour le nu-propriétaire ?
La vente de l’usufruit n’aggrave pas la situation du nu-propriétaire.
Concrètement :
-
ses droits restent strictement identiques
-
il conserve la nue-propriété du bien
-
il deviendra pleinement propriétaire à l’extinction de l’usufruit, comme prévu initialement
Le seul changement concerne l’identité de l’usufruitier :
-
l’acheteur de l’usufruit se substitue à l’usufruitier initial
-
il bénéficie des mêmes droits et supporte les mêmes obligations
Vente conjointe usufruitier et nu-propriétaire : comment ça fonctionne ?
Lorsque l’usufruitier et le nu-propriétaire parviennent à un accord, la vente du bien immobilier devient beaucoup plus simple. On parle alors de vente conjointe, une solution fréquemment retenue car elle permet à l’acquéreur d’obtenir la pleine propriété du logement.
La vente de la pleine propriété d’un bien démembré
Dans le cadre d’une vente conjointe :
-
l’usufruitier et le nu-propriétaire vendent simultanément leurs droits
-
l’acquéreur achète un bien libre de tout démembrement
-
l’acte de vente est signé par l’ensemble des parties
D’un point de vue juridique, cette opération est parfaitement classique. Pour l’acheteur, elle ne présente aucune particularité : il devient immédiatement plein propriétaire du bien.
Pour l’usufruitier et le nu-propriétaire, en revanche, la question centrale devient celle de la répartition du prix de vente.
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Comment se répartit le prix de vente ?
Par principe, le prix de vente doit être réparti entre :
-
l’usufruitier
-
le ou les nu-propriétaires
Cette répartition se fait en fonction de la valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété au jour de la vente.
En pratique, deux méthodes coexistent :
-
l’application du barème fiscal de l’usufruit de l’article 669 du CGI, fondé sur l’âge de l’usufruitier
-
une évaluation économique différente, décidée d’un commun accord et formalisée dans l’acte notarié
Le barème fiscal applicable à la vente d’un bien en usufruit viager
Dans la majorité des cas, le barème fiscal sert de référence en raison de sa simplicité. Pour un démembrement viager voici le barème fiscal applicable :
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans révolus | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans révolus | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans révolus | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans révolus | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans révolus | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans révolus | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
Exemple : Prenons un exemple chiffré, parce que c’est toujours plus clair. Vous avez 62 ans au moment où avec l’accord du nu-propriétaire, vous décidez de mettre en vente le logement dont vous détenez l’usufruit. On se reporte au barème de l’usufruit, qui prévoit l’attribution de 40 % du prix de vente à l’usufruitier.
La barème fiscal applicable à la vente d’un bien en usufruit temporaire
Contrairement à l’usufruit viager, il n’existe pas de barème fiscal fondé sur l’âge pour déterminer la valeur d’un usufruit temporaire lors de la vente d’un bien immobilier.
Pour un usufruit temporaire, la valeur de l’usufruit est fixée forfaitairement à :
-
23 % de la valeur en pleine propriété pour chaque période de 10 ans,
-
sans fractionnement possible (toute période commencée de 10 ans est due intégralement).
| Durée de l’usufruit temporaire | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| De 1 à 10 ans | 23 % | 77 % |
| De 11 à 20 ans | 46 % | 54 % |
| De 21 à 30 ans | 69 % | 31 % |
| De 31 à 40 ans | 92 % | 8 % |
Exemple : Un bien immobilier d’une valeur de 300 000 € est détenu en usufruit temporaire pour une durée de 15 ans. L’usufruit se situe donc dans la tranche 11 à 20 ans.
- Valeur fiscale de l’usufruit : 300 000 € × 46 % = 138 000 €
- Valeur de la nue-propriété : 300 000 € × 54 % = 162 000 €
Bon à savoir : En pratique, ce barème constitue une référence fiscale, mais il ne conduit jamais à priver le nu-propriétaire de son droit. Plus la durée de l’usufruit est longue, plus une évaluation économique complémentaire est recommandée afin de refléter la réalité patrimoniale de l’opération.
Comment est imposée la plus-value en cas de vente d’un bien détenu en usufruit ?
La vente d’un bien immobilier détenu en usufruit soulève une question essentielle : qui paie l’impôt sur la plus-value et comment est-elle calculée ?
La réponse dépend à la fois du type de vente réalisée et de la situation de chacun des titulaires de droits.
Principe : une plus-value répartie entre usufruitier et nu-propriétaire
En cas de vente conjointe du bien en pleine propriété, l’administration fiscale considère que l’usufruitier et le ou les nu-propriétaires réalisent chacun une plus-value imposable, à hauteur de la valeur de leurs droits respectifs dans le prix de vente.
Autrement dit, la fiscalité suit la répartition du prix de vente :
-
si l’usufruit représente 40 % de la valeur du bien, l’usufruitier est imposé sur 40 % de la plus-value
-
le nu-propriétaire est imposé sur les 60 % restants
Comment se calcule la plus-value immobilière ?
La plus-value brute correspond à la différence entre :
-
le prix de vente du bien (minoré des frais engagés pour la vente)
-
et son prix d’acquisition, majoré de certains frais (frais de notaire, travaux sous conditions)
Cette plus-value est ensuite soumise :
-
à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %
-
aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %
Soit une imposition globale de 36,2 %, avant application des abattements.
Lire aussi : Calcul de la plus-value immobilière : exemples, abattements et exonérations
Les abattements pour durée de détention
La loi prévoit des abattements progressifs en fonction de la durée de détention du bien, distincts pour :
-
l’impôt sur le revenu
-
les prélèvements sociaux
En pratique :
-
l’exonération d’impôt sur le revenu est acquise après 22 ans de détention
-
l’exonération totale (impôt + prélèvements sociaux) est acquise après 30 ans
| Durée de détention | Taux d'abattement par année de détention | |
| Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux | |
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % | 1,65 % |
| 22e année révolue | 4 % | 1,6 % |
| Au delà de la 22e année | Exonération | 9 % |
| Au delà de la 30e année | Exonération | Exonération |
👉 Ces abattements s’appliquent séparément à la quote-part de plus-value revenant à chaque titulaire de droits.
Bon à savoir : Lorsque le bien vendu constitue la résidence principale de l’usufruitier, celui-ci peut bénéficier de l’exonération totale de plus-value sur la part du prix correspondant à son droit d’usufruit. En revanche, le nu-propriétaire ne peut pas se prévaloir de cette exonération, dès lors qu’il n’occupe pas le logement et n’en a pas la jouissance. Sa quote-part de plus-value demeure donc imposable, sauf situation exceptionnelle.
Quels sont les frais de notaire et les coûts annexes lors de la vente d’un bien en usufruit ?
Lorsqu’un bien immobilier détenu en usufruit et en nue-propriété est vendu, les frais de notaire et les coûts liés à la transaction ne disparaissent pas. Ils obéissent toutefois à des règles de répartition spécifiques, qu’il est important d’anticiper pour éviter toute mauvaise surprise.
Qui paie les frais de notaire en cas de vente d’un bien démembré ?
En cas de vente conjointe du bien en pleine propriété, les frais de notaire (émoluments, droits, frais divers) sont en principe supportés par l’acquéreur, comme dans toute vente immobilière classique.
👉 Pour l’acheteur, la présence d’un démembrement en amont est neutre : il acquiert un bien en pleine propriété. En revanche, entre usufruitier et nu-propriétaire, certaines charges liées à la vente doivent être réparties.
Répartition des frais entre usufruitier et nu-propriétaire
Lorsque des frais ou coûts sont supportés par les vendeurs (frais d’acte spécifiques, diagnostics, mainlevées, etc.), la répartition se fait généralement :
-
au prorata de la valeur de leurs droits,
-
selon la même clé que celle utilisée pour la répartition du prix de vente (barème fiscal ou évaluation économique).
Exemple :
- usufruit valorisé à 40 %
- nue-propriété valorisée à 60 %
Les frais supportés par les vendeurs seront répartis à 40 % pour l’usufruitier et 60 % pour le nu-propriétaire, sauf accord différent formalisé dans l’acte.
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