Faut-il acheter ou louer votre résidence principale ?

Est-il plus avantageux financièrement d’acheter ou de louer sa résidence principale ?

Entre acheter ou louer, la solution la plus intéressante financièrement va dépendre de la durée d’occupation de votre bien. Si les premières années, il est plus rentable de louer. À partir de la 3e année, l’achat de votre résidence principale devient généralement plus intéressant financièrement en raison de l’absorption des frais de notaires par le remboursement progressif de votre emprunt.

Aussi, l’avantage d’acheter votre résidence principale réside dans la faible prise de risque : puisque vous y habitez, vous êtes en quelque sorte votre propre locataire de sorte que vous ne subirez pas le risque souvent oublié de la vacance locative inhérente aux investissements locatifs.

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Acheter ou louer un appartement à Paris

Pour bien comprendre la situation la plus avantageuse financièrement, il convient de prendre un bien immobilier et d’analyser les charges de location (loyers) par rapport à son coût via un emprunt sans apport (intérêts, frais de notaire, assurance emprunteur…).

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Pour notre exemple, nous allons prendre comme référence un appartement parisien de 30 m2. Il convient de comparer théoriquement ce que vous coûte l’acquisition de cet appartement par rapport à ce que vous coûte sa location avec un loyer théorique.

Pour financer votre acquisition, vous aurez recours à un prêt immobilier en supposant un apport suffisant pour couvrir les frais de notaire (charge importante d’un achat immobilier).

Il convient ensuite de dresser un tableau comparatif de coût pour savoir ce qui vous coûte le plus cher entre louer et acheter en fonction de la durée.

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Emprunter pour acheter génère aussi un certain nombre de charges qui sont composées des intérêts d’emprunt et de l’assurance emprunteur.

Comme vous pouvez le constater dans le tableau comparatif, ces charges d’emprunt s’élèvent la première année à 4 194 euros pour diminuer à mesure que le temps passe (en raison du remboursement progressif du capital emprunté).

À ces charges d’emprunt, il convient d’ajouter les charges d’acquisition du bien immobilier à savoir les frais de notaire pour un montant de 24 000 euros.

Ainsi, la première année, vos charges totales pour l’achat de votre résidence principale s’élèvent à 28 194 euros, ce qui est bien supérieur au loyer que vous auriez dû supporter en louant (12 000 euros).

De l’autre côté, en louant votre résidence principale, vos loyers sont des charges fixes sur lesquelles vous ne capitalisez pas.

En faisant la différence entre les loyers théoriques et les charges d’emprunt, vous pouvez dégager un différentiel d’opportunité. Ainsi, hors frais de notaire, vous économisez chaque année entre 7 800 et 9 000 euros à acheter plutôt qu’à louer, prenant la forme d’une « épargne forcée ».

En tenant compte des frais de notaire et en supposant la valeur de votre bien constante, votre acquisition immobilière est plus rentable que la location à partir de la 3e année.

Note: Les mensualités de remboursement de prêt sont plus élevées que le loyer. D’un point de vue du cashflow, vous générez chaque année 17 732 - 12 000 = 5 732 euros de potentiel d’épargne en louant plutôt qu’en achetant. Ce surplus d’épargne peut être placé et vous permettre de constituer un capital important sur le long terme.

Acheter ou louer : existe-t-il une règle générale ?

Sauf cas exceptionnel, il est certain que plus le temps passe, plus il est rentable d’acheter plutôt que de louer sa résidence principale, les loyers représentant une charge trop importante sur le long terme.

Pour autant, le seuil de rentabilité d’un achat plutôt que d’une location varie selon l’emplacement du bien et du marché immobilier concerné.

Globalement, plus la rentabilité locative est basse dans une zone, plus il est intéressant de louer à court terme (voir aussi à long terme en supposant que vous placiez le différentiel loyer et mensualité de remboursement).

Mais, cette rentabilité locative doit être mise en lumière par rapport à la croissance du marché de l’immobilier. Par exemple, à Paris, la rentabilité locative est certes basse, mais le marché croit de 4 % / an ce qui valorise d’autant votre bien immobilier. Dans ce cas de figure, le seuil de rentabilité de votre achat est beaucoup plus rapide. Si vous aviez acheté un bien à Paris en 2019, la croissance du marché parisien a déjà absorbé vos frais de notaire de sorte qu’il était plus rentable d’acheter pour vivre 1 an dans votre appartement que de louer.

En conclusion, sur le plan financier, choisir entre louer et acheter va dépendre du dynamisme du marché dans lequel vous investissez et de la durée de détention de votre résidence principale. Il faut donc analyser la situation au cas par cas et faire vos propres projections.

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Faut-il acheter sa résidence principale ou faire un investissement locatif ?

Il existe néanmoins une autre alternative : louer sa résidence principale et effectuer en investissement locatif en parallèle.

Souvent négligée, cette solution peut être intéressante sur bien des aspects :

• vous conservez la liberté de changer facilement de résidence principale ;

• votre capacité d’emprunt est moins impactée par des loyers que par des mensualités de remboursement ;

• les loyers perçus permettent d’absorber une partie de vos mensualités de prêt voire de générer un cashflow positif (revenus locatifs supérieurs aux charges et mensualités de prêt)

• vous capitalisez dans l’immobilier à mesure que le temps passe ;

• la plus-value dégagée peut être exonérée d’impôt sur le revenu si elle est réemployée pour l’acquisition de votre résidence principale.

Toutefois, réaliser un investissement locatif implique plus de risques que d’acheter sa résidence principale. En effet, en plus de vous exposer au risque de baisse du marché de l’immobilier, il faudra éventuellement pouvoir faire face à la vacance locative. Il faudra donc bien anticiper ces aspects et choisir un bien immobilier adapté à vos objectifs.

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Dès lors, si vous hésitez entre acheter ou louer, la bonne solution intermédiaire est certainement d’effectuer un investissement locatif en choisissant la zone géographique et le type de bien en fonction des risques que vous êtes prêt à prendre. De même, si vous estimez ne pas encore disposer des revenus suffisants pour acheter la résidence principale de vos rêves, vous pouvez toujours réaliser un investissement locatif en attendant !