Peut-on signer un compromis de vente avant l'accord de la banque ?

La signature du compromis de vente constitue la première étape formelle vers la concrétisation d’un achat immobilier. C’est seulement après cette démarche que vous pourrez contacter les établissements financiers pour obtenir un prêt. Vous pouvez donc signer un compromis de vente avant l’accord de la banque, mais vous devez vous protéger grâce aux conditions suspensives.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Un compromis de vente est un avant-contrat qui définit les contours de la future vente du bien immobilier. Il est dit synallagmatique, car il fait naître des obligations réciproques entre le vendeur et l’acquéreur.

Concrètement, le vendeur s’engage à réserver le logement pendant le délai prévu au compromis et de le vendre. L’acheteur s’engage à tout faire pour aller au bout de la transaction immobilière.

Le compromis se distingue de la promesse de vente, laquelle engage uniquement le vendeur à vendre. L’acquéreur dispose d’un droit d’option, qu’il peut lever ou non, dans le délai imparti.

Le contenu du compromis de vente

Pour être juridiquement valable, le compromis de vente avant l’accord de la banque doit contenir :

Par ailleurs, le compromis s’accompagne de différents documents comme le dossier de diagnostics immobiliers, qui contient au minimum le DPE et les documents relatifs à la copropriété si vous achetez un logement dans un immeuble collectif.

Le compromis de vente, sous seing privé ou devant notaire ?

Vous disposez de trois options pour signer le compromis de vente :

Le droit de rétractation

Après la signature, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours pour vous dédire de la vente, sans pénalités. 

Une fois expiré, vous ne pourrez plus en principe faire machine arrière. C’est pourquoi il est utile d’inclure des clauses suspensives dans le compromis avant l’accord de la banque, pour vous protéger. On y reviendra plus tard.

Le versement de l’indemnité d’immobilisation (acompte)

Ce n’est pas obligatoire, mais l’immense majorité des vendeurs demande le versement d’une indemnité d’immobilisation. Représentant 5 à 10 % du prix de vente, elle reste acquise au vendeur si vous vous rétractez après le délai légal ou en dehors des cas prévus par la condition suspensive.

La clause pénale

Le compromis comporte généralement une clause pénale, qui prévoit des dommages et intérêts si vous n’allez pas au terme de la vente.

Quelles étapes suivre pour signer un compromis avant l’accord de la banque ?

D’abord, vous devez convaincre le vendeur de choisir votre offre d’achat, alors qu’en l’absence d’accord de la banque, vous n’avez pas de preuve à lui fournir sur le fait que vous obtiendrez bien le prêt. 

Ensuite, le compromis de vente vous engage à aller au bout de la vente. Sous peine d’y laisser quelques plumes (indemnité d’immobilisation, clause pénale).

Voici comment séduire le vendeur et sécuriser l’opération !

L’analyse de faisabilité par un courtier

Le courtier immobilier joue un rôle majeur dans l’achat. Grâce à ses compétences sur le secteur du financement, il sait quelle banque est susceptible d’accepter votre demande de prêt, particulièrement si vous avez un profil d’emprunteur spécifique (CDD, travailleur indépendant…).

En outre, il possède de solides compétences en négociation, pour vous obtenir le meilleur taux d’emprunt, mais aussi les meilleures conditions d’emprunt. Grâce à sa qualité d’apporteur d’affaires aux banques et au grand volume de dossiers qu’il leur apporte, il bénéficie d’une grille de taux plus avantageuse.

Vous pouvez demander à un courtier d’étudier la faisabilité de votre projet. Spécialiste du financement, il calcule votre capacité d’emprunt et vous indique quelles sont les forces et faiblesses de votre dossier. Il vous aide ainsi à déterminer votre budget d’achat.

Petit plus ? Votre courtier Helloprêt peut vous donner une attestation de financement. Comme son nom l’indique, elle atteste du fait qu’une banque acceptera sans doute votre demande de prêt. Vous pouvez la joindre à la proposition d’achat pour rassurer le vendeur et rafler la mise !

L’accord de principe de la banque

Un accord de principe est un document délivré par une banque ou un organisme prêteur, qui indique qu'elle est disposée à étudier favorablement votre demande de prêt immobilier, sous certaines conditions. 

Il sert principalement à rassurer le vendeur sur votre capacité à obtenir un financement, ce qui facilite les négociations et la signature du compromis de vente.

L'accord de principe est assorti de la mention « sous réserve d'usage ». La réserve, c’est notamment le fait qu’un organisme de cautionnement accepte de garantir le remboursement du crédit immobilier.

Il n’a aucune valeur contraignante et ne constitue en aucun cas une obligation pour la banque qui l’a émis de vous prêter de l’argent.

Les conditions suspensives dans un compromis de vente avant l’acceptation de la banque

Les conditions suspensives sont des clauses insérées dans le compromis de vente, qui permettent de subordonner la réalisation définitive de la vente à la survenance d'événements futurs et incertains. 

Si ces conditions ne sont pas remplies dans le délai prévu au compromis, celui-ci devient caduc. Chaque partie est libérée de son engagement, et l’acquéreur n’a pas à s’acquitter d’une pénalité.

Vous devez donc rédiger une clause suspensive d’obtention d’un prêt, pour ne pas être contraint d’abandonner votre indemnité d’immobilisation si aucune banque n’accepte de vous financer.

Le problème, c’est que si vous êtes en concurrence avec un acquéreur qui signe le compromis sans condition suspensive, le vendeur le préfèrera à vous. 

La solution, c’est Helloprêt qui l’a trouvée. Moyennant une commission de courtage légèrement plus élevée, nous nous engageons à prendre en charge l’indemnité d’immobilisation. Vous pouvez ainsi signer un compromis sans conditions suspensives et sans risques !