Acceptation d’une offre d'achat : que faire ensuite ?

Après acceptation de l’offre d’achat : la signature de l’avant-contrat de vente, compromis ou promesse de vente

Votre achat immobilier se poursuit avec la signature d’un avant-contrat, qui précède celle de l’acte de vente définitif.

Avant-contrat : c’est quoi ?

L’avant-contrat est un document préparé par le notaire ou l’agence immobilière, qui encadre juridiquement l’acquisition avant la vente définitive. Il précise le prix, le bien vendu, les conditions suspensives, les délais et les obligations de chaque partie.

Différence entre compromis de vente et promesse de vente

Vous avez le choix entre signer une promesse de vente ou un compromis de vente. Dans le premier cas, seul le vendeur s’engage à vendre. L’acquéreur, lui, reste libre de passer la vente ou non, grâce à une option d’achat.

À l’inverse, le compromis de vente engage les deux parties : le vendeur, à vendre, l’acquéreur à acheter. C’est ce que l’on appelle un contrat synallagmatique. Si l’un des deux décide de se rétracter, il s’expose à une vente forcée et à verser des dommages et intérêts.

Les conditions suspensives de l’avant-contrat

Les conditions suspensives vous permettent de vous retirer de la vente sans pénalités si un événement prévu dans l’avant-contrat ne se réalise pas. Elles restent incontournables pour sécuriser l’après acceptation de l’offre d’achat.

La plus fréquente est la clause d’obtention d’un prêt immobilier. Si vous n’obtenez pas le financement dans les termes que vous souhaitez, la vente tombe. D’où l’importance de bien rédiger cette clause, en précisant notamment le taux d’intérêt maximum et la durée de remboursement. 

Il existe d’autres conditions suspensives à insérer dans l’avant-contrat comme :

Il est recommandé de passer par un notaire pour rédiger ces clauses ! Vous pouvez faire appel à celui du vendeur ou choisir un professionnel chacun. Vous ne paierez pas deux fois les frais de notaire : les professionnels se partageront la rémunération.

Le droit de rétractation de 10 jours

Une fois le compromis signé, vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 10 jours (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation). Ce délai court à partir du lendemain de la réception du compromis signé envoyé par lettre recommandée ou en main propre.

Pendant cette période, vous pouvez vous désister sans justification ni pénalité. Le dépôt de garantie doit alors vous être restitué intégralement sous 21 jours.

Le versement de l’indemnité d’immobilisation

Aussi appelée séquestre ou dépôt de garantie, l’indemnité d’immobilisation est une somme d’argent représentant 5 à 10 % du montant de la vente. Elle reste acquise au vendeur si vous vous dédiez de la vente en dehors du délai de rétractation ou des conditions suspensives. 

Elle vient compenser le fait que pendant plusieurs semaines, le vendeur vous a réservé son bien alors qu’il aurait pu le vendre auprès d’un autre acquéreur.

La recherche d’une assurance de prêt

Avant-dernière étape après l’acceptation d’une offre d’achat : la recherche d’une assurance emprunteur. Même si légalement, elle n’est pas obligatoire, aucun organisme financier n’acceptera de vous financer si vous ne lui proposez pas un contrat.

Les garanties de l’assurance

Le nombre de garanties à insérer dans le contrat varie en fonction de votre projet : achat de la résidence principale, de la résidence secondaire ou investissement locatif.

A minima, vous devez être couvert contre les risques décès et perte totale et irréversible de l’autonomie (PTIA). Mais les banques peuvent également exiger que vous soyez couvert contre les risques d’invalidité et d’incapacité.

Le libre choix de l’assurance

La loi Lagarde pose le principe du libre choix de l’assurance emprunteur. La banque qui vous finance vous proposera forcément son produit maison, appelé contrat groupe. La prime est calculée par catégories d’emprunteurs. Le contrat groupe peut donc ne pas être adapté à certains profils spécifiques.

Vous pouvez donc préférer à la place vous tourner vers un assureur extérieur, qui vous proposera une assurance en délégation. Le tarif est personnalisé en fonction de votre âge, état de santé, selon si vous êtes fumeur ou non… Elle peut vous faire réaliser de sérieuses économies !

Pas de panique si vous ne trouvez pas l’assurance la moins chère du premier coup ! La loi Lemoine vous donne le droit d’en changer à tout moment, sans respecter de délai de préavis et sans verser de pénalités.

La signature de l’acte notarié de vente

Ultime étape après l’acceptation d’une offre d’achat : la signature de la vente définitive. Le notaire fixe la date de signature de l’acte authentique. Ce rendez-vous, qui se tient 2 à 3 mois après la signature du compromis, concrétise la vente.

Le notaire vérifie alors que le transfert des fonds a bien été réalisé (le prêt doit avoir été débloqué).

C’est aussi le moment où vous allez payer des frais de notaires. Ils représentent entre 7 et 8 % du prix de vente dans l’ancien, et 2 à 3 % dans le neuf. Attention, si vous n’êtes pas primo-accédants, vous vous verrez sans doute appliquer une surcote de 0.5 %, décidée par la plupart des départements en France.

Après lecture et signature de l’acte, le vendeur vous remet les clés et vous devenez officiellement propriétaire. Le notaire vous remettra une attestation de propriété qui vous permettra d’ouvrir les contrats d’électricité, d’assurance et d’eau en attendant la copie authentique de l’acte de vente.