Prêt immobilier
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Utiliser son PEL comme apport : nos conseils
Vous avez épargné sur un plan épargne logement et souhaitez acheter un bien immobilier ? L’argent placé peut servir à constituer votre apport personnel, mais pour récupérer les fonds, vous devez clôturer votre PEL. Avant de prendre cette décision, il convient de tenir compte de l’ancienneté du plan, de son rendement et de vos droits à prêt. Explications !
Qu’est-ce que l’apport personnel pour un achat immobilier et à quoi sert-il ?
L’apport personnel désigne le montant d’épargne que les banques vous demandent d’injecter dans votre projet immobilier. Vous devez donc être en possession de cette somme avant de les démarcher pour obtenir votre prêt immobilier.
Les frais couverts par l’apport personnel
L’apport personnel est demandé par les établissements prêteurs pour financer les frais annexes au crédit immobilier, comme :
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Les frais de notaire, dont le montant varie en fonction du secteur sur lequel vous effectuez votre achat, neuf ou ancien. Dans le neuf, ils représentent 2 à 3 % du prix de vente du bien immobilier, et dans l’ancien, entre 7 et 8 % ;
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Les frais de garantie. Les établissements prêteurs exigent la souscription d’une garantie pour couvrir le remboursement de l’emprunt. Il peut s'agir d’un organisme de cautionnement qui se porte garant, d’une hypothèque, d’un privilège de prêteur de deniers ou d’un nantissement. En fonction de la garantie retenue, comptez 1.2 % à 2 % du prix du bien ou du capital emprunté ;
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Les commissions des intermédiaires comme un courtier en prêt ou un agent immobilier.
Le montant minimum d’apport
Si vous vous demandez peut-on emprunter sans apport, sachez que dans l’immense majorité des cas, la réponse est non. Les organismes financiers rechignent à accepter des prêts à 110 % qui intègrent les frais annexes.
Pourquoi ? Parce que ces derniers n’entrent pas dans la valeur du bien et ils ne pourront pas être récupérés par les banques si vous ne parvenez plus à rembourser votre emprunt immobilier. C’est pourquoi elles exigent en général un montant d’apport représentant au minimum 10 % du capital emprunté.
Peut-on utiliser son PEL comme apport immobilier ?
Normalement, le PEL est conçu pour financer :
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L’acquisition ou la construction de votre résidence principale ;
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Des travaux d’extension, d’isolation thermique, d’amélioration du chauffage dans la résidence principale ;
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L’achat de parts de SCPI :
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L’achat d’un local à usage commercial ou professionnel qui comprend la résidence principale.
Toutefois, les sommes que vous avez déposées sur votre PEL (540 euros par an minimum) au cours de sa détention ne sont pas séquestrées. Le ministère de l’Économie indique ainsi que vous pouvez tout à fait retirer les fonds, sans pour autant effectuer l’acquisition d’un bien immobilier.
En toute logique, il est donc possible de les utiliser pour constituer votre apport personnel. Le retrait des sommes versées sur votre PEL a une conséquence majeure : elle entraîne la clôture automatique du plan. Vous ne pouvez donc pas retirer une partie des sommes et en laisser une autre partie pour qu’elle continue de produire des intérêts.
Quelles sont les conséquences de la clôture d’un PEL pour constituer un apport ?
La clôture du PEL a des conséquences fiscales, sociales et financières dont l’étendue varie selon l’ancienneté de votre plan.
Rappelons que vous êtes censé laisser les fonds pendant au minimum 4 ans avant de les débloquer et que vous pouvez prolonger votre plan d’année en année jusqu’à 10 ans. Après 10 ans, vous ne pouvez plus alimenter votre PEL, mais celui-ci continue de produire des intérêts.
Examinons à présent les conséquences de la clôture de votre PEL avant ou après sa date normale d’échéance de 4 ans.
Si vous débloquez votre PEL avant 2 ans
Le PEL vous fait bénéficier d’avantages, comme le droit de souscrire un prêt épargne logement, dont le taux varie entre 1 et 2.25 % selon la date de souscription du plan. Si vous récupérez les fonds pour constituer un apport avant 2 ans, vous perdez le bénéfice du droit à prêt.
Ce n’est pas tout. L’établissement bancaire recalculera en outre le montant des intérêts depuis l’ouverture du PEL, sur la base du taux du CEL (compte épargne logement). Prenons un exemple pour bien comprendre.
Un PEL ouvert en 2026 rémunère l'épargne à 2 %. Si vous le clôturez avant son deuxième anniversaire le 24 août 2026, le taux du CEL applicable à cette date est de 1,25 %. Les intérêts générés depuis l'ouverture sont donc recalculés sur la base de ce taux de 1,25 %, au lieu des 2 %. Vous récupérez bien votre capital, mais avec une rémunération réduite.
Si vous clôturez votre PEL entre 2 et 3 ans
À nouveau, vous perdez le droit d’obtenir un prêt épargne logement au taux prévu. En revanche, les intérêts du plan ne sont pas recalculés sur la base du CEL, il reste soumis au taux du PEL.
Si vous clôturez votre PEL entre 3 et 4 ans
Vous conservez les intérêts calculés au taux fixé lors de l'ouverture du PEL, mais uniquement pour les trois premières années.
Par ailleurs, le montant du prêt auquel vous pouvez prétendre est calculé sur 3 ans d’intérêts et non sur 4 ans (le capital empruntable varie en fonction des intérêts cumulés sur le plan).
Si vous clôturez votre PEL après 4 ans
Vous conservez tous les bénéfices associés à la souscription du plan :
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Vous conservez tous les intérêts acquis, calculés au taux fixé lors de l'ouverture du PEL ;
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Vous pouvez emprunter le maximum prévu par le PEL, soit 92 000 euros
Pour un PEL ouvert depuis 2018, les intérêts sont soumis au PFU de 30 % (12,8 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux). Avant 2018, les intérêts restent exonérés d'impôt sur le revenu jusqu'au 12ème anniversaire du plan, mais supportent les prélèvements sociaux selon des modalités qui dépendent de sa date d'ouverture.
Quel montant de PEL choisir pour constituer son apport ?
Vous n’êtes pas obligé de consacrer l’intégralité de votre PEL à l’apport personnel. Il est même conseillé d’en conserver une petite partie comme épargne de précaution.
10 % : le minimum d’apport généralement exigé par les banques
Aucune loi n’impose d’apporter 10 % pour obtenir un crédit immobilier. La banque décide du montant qu’elle demandera après l’étude du dossier, en tenant compte de vos revenus, charges, de la stabilité professionnelle et de la gestion des comptes.
Toutefois, il est d’usage de fixer le montant minimum à ce pourcentage, pour couvrir les frais annexes. Rappelons par exemple que dans l’ancien, rien que les frais de notaire représentent 7 à 8 % du prix du bien immobilier.
Un apport plus conséquent permet de réduire le coût du crédit…
Vous pouvez aussi injecter plus d’apport que les 10 % généralement requis. Vous pourrez ainsi réduire le montant emprunté et donc par ricochet, le coût global du crédit.
Par ailleurs, augmenter l’apport peut également vous permettre de réduire les mensualités et donc, de rester sous la barre des 35 % de taux d’endettement.
Enfin, un apport plus élevé peut vous aider à obtenir plus facilement votre crédit. La banque court un moins grand risque à vous prêter de l’argent, ce qui peut aussi se traduire par un meilleur taux.
…Mais mieux vaut conserver de l’épargne pour faire face aux autres dépenses
L'achat ne constitue pas forcément la dernière dépense de votre projet. Vous devrez peut-être réaliser des travaux, prévoir des frais pour le déménagement, l’ameublement ou les équipements. Sans parler des travaux éventuellement votés par la copropriété et que vous devrez financer.
Pensez également à l’épargne de précaution en cas de coup dur : remplacement d’une voiture, soins de santé…
Faut-il utiliser son PEL comme apport ou préférer le droit à prêt ?
Avant de convertir votre PEL en apport, voici les éléments à prendre en compte.
Vérifiez le rendement de votre PEL avant de le clôturer
Le taux de rémunération du PEL est fixé à son ouverture et reste identique pendant sa durée. L’intérêt de conserver le plan dépend donc fortement de sa date d’ouverture. Les anciens PEL peuvent afficher des rendements difficiles à retrouver sur un support d’épargne garantie.
L’idée est donc de comparer ce que l'argent rapporte sur le PEL avec ce qu'il vous coûte s'il faut emprunter cette même somme à la banque. Conserver un ancien PEL très bien rémunéré peut être intéressant si son rendement net se rapproche ou excède le coût de votre crédit, et inversement.
Comparez le taux du prêt épargne logement avec celui du crédit immobilier
Le taux du prêt épargne logement est déterminé dès l’ouverture du plan : il ne suit donc pas les variations ultérieures des taux immobiliers. Un PEL ouvert entre août 2016 et décembre 2022 donne, par exemple, accès à un prêt au taux de 2,20 %. Si les banques vous proposent un taux supérieur, mieux vaut ne pas utiliser le PEL comme apport mais le transformer en prêt !
Tenez compte du montant maximum du prêt épargne logement
Le montant du capital empruntable dépend des intérêts acquis sur le PEL et de la durée de remboursement choisie, comprise entre 2 et 15 ans. Plus les droits à prêt accumulés sont faibles, plus le capital est limité. Vous pourrez toutefois compléter le PEL par un prêt amortissable classique si votre taux d’endettement le permet.
Pour choisir la meilleure solution, n’hésitez pas à faire appel à un courtier Helloprêt.
Comment récupérer l'argent de son PEL pour financer son acquisition ?
La demande de clôture doit être adressée à l'établissement qui détient votre PEL selon les modalités prévues au contrat. Anticipez-la : la clôture n’entraîne pas forcément un virement des fonds sur votre compte en quelques heures. N’attendez donc pas les derniers jours avant la signature de l’acte authentique !
Quelles alternatives au PEL pour constituer un apport personnel ?
Si finalement, vous décidez de ne pas utiliser votre PEL comme apport, vous pourrez constituer ce dernier grâce :
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À l’épargne détenue sur les livrets réglementés (livret A, LDDS, LEP) ;
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À un rachat sur une assurance vie. La fiscalité portera alors sur les intérêts de l’assurance vie et non sur le capital versé ;
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À l’épargne accumulée sur un PEA, si vous le détenez depuis plus de 5 ans ;
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À l’épargne salariale ou retraite, si votre projet porte sur la résidence principale ;
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Un prêt familial.
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