Prêt immobilier
Les indispensables
Pour maîtriser votre prêt de A à Z
Combien emprunter avec un apport de 80 000 euros ?
Vous disposez de 80 000 euros d'épargne et souhaitez les utiliser pour concrétiser un projet immobilier. Le montant que vous pouvez emprunter dépend de plusieurs critères, parmi lesquels le taux d'intérêt proposé par la banque et la durée de remboursement choisie.
Qu’est-ce que l’apport de 80 000 euros pour un prêt immobilier ?
L'apport personnel, c’est la part de votre épargne consacrée au financement d'un achat immobilier. Aucune disposition légale ni aucune règle du HCSF ne vous oblige à en prévoir un pour obtenir un prêt immobilier. Alors, est-ce possible d’emprunter sans apport ?
En théorie, un prêt sans apport reste possible. En pratique, les banques l'accordent de moins en moins facilement. Aussi appelé prêt à 110 %, ce type de financement s'adresse principalement aux investisseurs locatifs, aux emprunteurs déjà propriétaires ou aux profils disposant d'un reste à vivre élevé.
À quoi sert l’apport de 80 000 euros pour emprunter ?
Avant d'évaluer votre capacité d'emprunt avec un apport de 80 000 euros, il faut savoir à quoi sert il sert. Les banques l'utilisent pour couvrir les frais liés à l'acquisition.
L’apport, pour financer les frais de garanties
Les établissements prêteurs demandent que vous souscriviez à deux garanties avant de vous accorder un crédit immobilier :
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Une assurance emprunteur : elle rembourse les mensualités d’emprunt ou le capital emprunté si vous ne pouvez plus l’assumer du fait d’un décès, d’une invalidité ou d’une incapacité ;
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Une garantie, aussi appelée sûreté : elle protège la banque contre les autres situations d'insolvabilité. Elle prend plusieurs formes : organisme de cautionnement, hypothèque, nantissement ou encore privilège de prêteur de deniers.
Ces garanties ont un coût, compris entre 1.2 à 2 % du montant du financement. Pour le financer, vous utiliserez votre apport personnel.
L’apport personnel, pour financer les frais annexes au crédit
Le projet immobilier donne lieu à d’autres dépenses comme :
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Les frais de dossier de la banque : ils représentent 1 % du montant de l’emprunt sauf si vous parvenez à négocier leur suppression, ;
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Les frais de notaire : ils vont de 2 à 8 %, selon si vous effectuez un achat immobilier dans le neuf ou dans l’ancien, ;
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La commission de l’agent immobilier : de 3 à 7 % du prix de vente ;
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La commission du courtier en prêt : elle peut être fixe ou forfaitaire. Chez HelloPrêt, on a fait le choix d’une commission fixe de 3 500 euros, indépendamment du prix de l’acquisition.
Ces différents frais s'ajoutent au prix du bien immobilier que vous allez acheter. Or, si vous ne remboursez plus votre crédit, la revente du logement ne permet pas toujours de récupérer les frais annexes avancés par la banque. Celle-ci limite donc ce risque en demandant un apport personnel.
Est-ce possible d’emprunter avec 80 000 euros d’apport ?
Disposer d'un apport personnel de 80 000 euros ne vous garantit pas d’obtenir un prêt immobilier. Même s'il rassure la banque, celle-ci prendra en compte d'autres critères avant de vous accorder un financement.
Pour vérifier si vous êtes éligible à un prêt immobilier et déterminer le montant maximal qu'il peut vous octroyer avec un apport de 80 000 euros, l’organisme financier étudiera :
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Le montant de vos revenus. Le mode de calcul de vos revenus dépend de votre situation professionnelle. Si vous disposez d’une situation professionnelle stable (CDI ou fonctionnaire), vos revenus seront intégralement pris en compte. Si vous êtes en CDD ou travailleur indépendant, vos revenus d’activité seront comptabilisés selon une moyenne sur au moins un an. Enfin, les banques prennent en compte 70 % des loyers actuels ou futurs d’un investissement immobilier ;
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Le taux d’endettement, limité à 35 %. C’est une règle rendue obligatoire par le HCSF pour éviter les risques de surendettement. Ajoutées à vos autres charges, les mensualités de crédit et primes d’assurance emprunteur, ne doivent pas représenter plus d’un tiers de vos revenus ;
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Le reste à vivre. Il désigne l’argent qu’il vous reste une fois que vous avez payé l’ensemble de vos charges. Il doit être suffisant pour pouvoir emprunter.
Combien puis-je emprunter avec 80 000 euros d’apport ?
Le niveau d'apport personnel s'exprime en pourcentage du prix du bien. Le montant demandé varie selon le type de financement choisi : prêt amortissable ou prêt in fine.
Combien emprunter avec 80 000 euros d’apport pour un prêt amortissable ?
Si vous souscrivez_ _un prêt amortissable, la banque vous demandera d’apporter 10 % du prix de vente. Elle peut demander autour de 8 % si vous effectuez un achat dans le neuf, comme les frais de notaire sont réduits.
Ainsi, avec 80 000 euros d’apport, vous pouvez emprunter 800 000 euros en prêt amortissable.
Combien emprunter avec 80 000 euros d’apport pour un prêt in fine ?
Le prêt in fine peut se révéler plus rentable pour les investisseurs locatifs assujettis à une TMI d’au moins de 30 %. À condition de choisir le régime réel, ce type de prêt immobilier leur permet de réduire leur imposition.
En effet, au régime réel, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos recettes locatives. Or les mensualités du prêt in fine se composent uniquement d’intérêts d’emprunt et sont donc intégralement déductibles.
Vous soldez le capital emprunté en une seule fois, à l’ultime échéance. Pour le sécuriser, vous devez proposer un nantissement en apport personnel. Il représente 30 à 50 % du montant de l’achat.
Avec 80 000 euros d’apport pour un prêt in fine, vous pouvez emprunter jusqu’à 266 667 euros.
Ces simulations ne prennent pas en compte le taux d'intérêt ni le coût de l'assurance emprunteur. Ils varient en effet d'un emprunteur à l'autre selon son profil et les conditions obtenues. Ils réduisent pourtant votre capacité d'emprunt, puisqu'une partie des mensualités sert à payer les intérêts et l'assurance.
Synthèse combien emprunter avec 80 000 euros d’apport par type de prêt
| Pourcentage d’apport exigé par la banque | Montant empruntable | |
| Prêt amortissable, achat immobilier neuf | 8 % | 1 000 000 euros |
| Prêt amortissable, achat immobilier ancien | 10 % | 800 000 euros |
| Prêt in fine | 30 % | 266 667 euros |
Quels sont les avantages d’emprunter avec un apport personnel de 80 000 euros ?
Emprunter avec 80 000 euros d’apport améliore vos chances d’obtenir votre emprunt et de négocier votre taux immobilier.
80 000 euros d’apport augmentent vos chances d’obtenir un emprunt
Il vous a sans doute fallu de nombreuses années pour parvenir à mettre 80 000 euros de côté. Vous constituez donc aux yeux des banques un épargnant sérieux, qui fait preuve de rigueur dans la gestion de ses comptes.
Les virements réguliers que vous avez sûrement réalisé sur un compte épargne pour constituer votre apport envoient aussi un message positif aux banques. Cela démontre que vous êtes capable d’assumer des mensualités de crédit régulières.
80 000 euros d’apport vous font bénéficier d’un meilleur taux d’emprunt
L'apport personnel fait partie des critères étudiés par la banque pour évaluer le niveau de risque que vous lui faites courir. S’il est d’un pourcentage supérieur au minimum demandé, vous disposez d’un levier pour négocier le taux.
Prenons l’exemple de Jeanne, qui voudrait emprunter 700 000 euros pour s’offrir un appartement à Lyon. Le banquier lui demande un apport de 70 000 euros, moyennant un taux de 3.20 %. Jeanne propose un apport de 80 000 euros. Le banquier consent alors à baisser le taux à 3.10 %.
Avec un apport de 80 000 euros, vous pouvez également négocier les conditions d’emprunt, comme la modulation des échéances, un différé de remboursement ou encore la réduction ou la suppression des pénalités de remboursement anticipé.
Vous pouvez augmenter votre budget d’achat avec 80 000 euros d’apport
Prenons un exemple. Sur la base de votre scoring, les établissements bancaires évaluent votre capacité d’emprunt à 700 000 euros, avec un apport de 70 000 euros. Avec les 10 000 euros qu’il vous reste, vous pouvez acheter un bien à 710 000 euros ou réaliser des travaux, sans impacter votre taux d’endettement.
Vous pouvez emprunter moins longtemps avec 80 000 euros d’apport
Votre apport personnel peut aussi servir à réduire la durée du prêt. Vous remboursez alors votre crédit plus rapidement, que votre objectif soit de réduire la durée d'endettement ou d'améliorer la rentabilité d'un investissement locatif. Avantage : les prêts les plus courts bénéficient d’un taux d'intérêt plus avantageux !
Comment rassembler 80 000 euros d’apport ?
Vous n’avez pas encore 80 000 euros d’apport pour emprunter ? Pour le constituer, il existe différentes pistes à explorer :
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Vérifier votre éligibilité à un un prêt à taux zéro (PTZ) ou un prêt Action Logement ;
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Débloquer votre épargne retraite ou d’entreprise, si vous achetez votre résidence principale ;
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Demander un don familial ou un prêt familial à vos proches.
Et pour négocier votre taux d’emprunt ainsi que le taux d’assurance, vous avez tout intérêt à contacter un spécialiste en financement. Contactez un courtier HelloPrêt !
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