Prêt immobilier
Les indispensables
Pour maîtriser votre prêt de A à Z
Combien peut-on emprunter à 55 ans ?
Vous avez un coup de cœur pour un bien immobilier, et vous souhaitez l’acheter. Mais combien peut-on emprunter à 55 ans ? Tout va dépendre de vos revenus actuels et après la retraite et de votre taux d’endettement.
Quelle est ma capacité d’emprunt à 55 ans ?
Pour savoir combien peut-on emprunter à 55 ans, il faut calculer sa capacité d’emprunt. C’est-à-dire le montant maximum qu’une banque acceptera de vous prêter en fonction des critères suivants.
Les revenus pour emprunter à 55 ans
Premier critère pour emprunter : les revenus. En théorie, les établissements bancaires comptabilisent :
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100 % de votre salaire ou de votre traitement si vous êtes en CDI ou fonctionnaire. Auxquels s’ajoutent les primes inscrites sur le contrat de travail ;
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Une moyenne de vos revenus sur 1 à 3 ans si vous êtes travailleur indépendant ;
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Une fraction des loyers si vous êtes investisseur locatif ou comptez le devenir. Elle est généralement de 70 % des loyers actuels ou futurs.
En pratique, 55 ans est un âge charnière pour emprunter, car vous serez bientôt à la retraite. Vous subirez forcément une baisse de revenus. En moyenne, elle est de 25 %, selon le COR.
C’est pourquoi la plupart des établissements prêteurs vous demanderont une estimation de votre pension de retraite, afin de déterminer si oui ou non, elle sera suffisante pour couvrir les mensualités, sans basculer à terme dans le surendettement.
Vous devrez donc demander une estimation à vos caisses de retraite, pour la joindre à votre dossier d’emprunteur.
Les charges
Les charges viennent en déduction de vos revenus dans le calcul de la capacité d’emprunt à 55 ans. Elles comprennent les mensualités de crédit et les pensions alimentaires.
Le taux d’endettement pour un emprunt à 55 ans
Le taux d’endettement, c’est le critère clé pour emprunter à 55 ans. Il désigne le poids des charges sur vos revenus disponibles et se calcule selon la formule : mensualités de remboursement / revenus nets x 100.
Le taux d’endettement est aussi un garde-fou pour vous éviter de sombrer dans la spirale du surendettement. C’est pourquoi il est limité à 35 %.
Comme toutes règles, celle-ci comporte une exception. Les établissements financiers peuvent octroyer des prêts au-delà de 55 ans pour 20 % de leur production trimestrielle de crédits. Ils doivent en attribuer la majeure partie aux primo-accédants et à l’acquisition de la résidence principale. Seule 6 % de la production est consacrée à l’investissement locatif et à l'achat de la résidence secondaire.
L’apport personnel
L’apport personnel est une épargne que les organismes financiers vous demandent d’injecter pour concrétiser un projet immobilier. Il poursuit plusieurs objectifs :
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Payer les différents frais annexes au crédit immobilier, comme les frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier ou encore la commission de courtage. Si la banque les intégrait à l’emprunt immobilier, elle courrait le risque de ne pas pouvoir récupérer toute sa mise de départ si vous rencontrez des difficultés pour rembourser ;
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Rassurer les organismes financiers. Pour constituer votre apport personnel, vous avez effectué des versements réguliers sur un support d’épargne. En somme, vous vous êtes comporté comme un emprunteur qui fait face à des mensualités ;
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Obtenir de meilleures conditions d’emprunt. Plus votre apport est élevé, plus vous êtes en mesure de négocier le taux d’emprunt, les frais de dossier, des clauses comme la diminution des pénalités de remboursement anticipé… ;
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Réduire le capital emprunté. En empruntant moins, vous réduisez le coût total de votre crédit.
Au minimum, vous devez apporter 10 % du capital emprunté. Mais vous pouvez proposer plus pour réduire le montant des mensualités ou la durée de remboursement.
Le reste à vivre à 55 ans
Comme son nom l’indique, le reste à vivre désigne les revenus qu’il vous reste pour vivre une fois la mensualité d’emprunt et vos autres charges fixes déduite. Il constitue donc un indicateur du niveau de vie, exprimé en euros.
Le reste à vivre est l’un des facteurs qui vous permet d’emprunter au-delà de 35 % d’endettement.
Le saut de charges
Le saut de charges, c’est la différence entre le loyer que vous versez si vous êtes actuellement locataire et la mensualité que vous allez supporter. Plus il est faible, mieux c’est pour votre dossier d’emprunteur à 55 ans.
La durée de remboursement à 55 ans
La durée de remboursement conditionne le taux d’intérêt appliqué. Plus elle est longue, plus le taux immobilier est élevé et plus le crédit vous revient cher. Mais vous rembourserez des mensualités moins élevées.
Les banques peuvent la limiter à 20 ans pour tenir compte de votre espérance de vie.
Combien puis-je emprunter à 55 ans sur 10 ans ?
Voici combien vous pouvez emprunter sur 10 ans avec un TAEG à 3.5 % et un taux d’endettement limité à 35 %.
| Salaire requis (€) | Combien puis-je emprunter ? (€) | Mensualité maximale (€) |
| 2 825 € / mois | 100 000 € | 989 € / mois |
| 4 238 € / mois | 150 000 € | 1 483 € / mois |
| 5 651 € / mois | 200 000 € | 1 978 € / mois |
| 7 063 € / mois | 250 000 € | 2 472 € / mois |
| 8 476 € / mois | 300 000 € | 2 967 € / mois |
| 9 889 € / mois | 350 000 € | 3 461 € / mois |
| 11 301 € / mois | 400 000 € | 3 955 € / mois |
Combien puis-je emprunter à 55 ans sur 15 ans ?
Voici combien vous pouvez emprunter sur 10 ans avec un TAEG à 3.5 % et un taux d’endettement limité à 35 %.
| Salaire requis (€) | Combien puis-je emprunter ? (€) | Mensualité maximale (€) |
| 2 043 € / mois | 100 000 € | 715 € / mois |
| 3 064 € / mois | 150 000 € | 1 072 € / mois |
| 4 085 € / mois | 200 000 € | 1 430 € / mois |
| 5 106 € / mois | 250 000 € | 1 787 € / mois |
| 6 128 € / mois | 300 000 € | 2 145 € / mois |
| 7 149 € / mois | 350 000 € | 2 502 € / mois |
| 8 170 € / mois | 400 000 € | 2 860 € / mois |
Combien puis-je emprunter à 55 ans sur 20 ans ?
Voici combien vous pouvez emprunter sur 10 ans avec un TAEG à 3.5 % et un taux d’endettement limité à 35 %.
| Salaire requis (€) | Combien puis-je emprunter ? (€) | Mensualité maximale (€) |
| 1 657 € / mois | 100 000 € | 580 € / mois |
| 2 486 € / mois | 150 000 € | 870 € / mois |
| 3 314 € / mois | 200 000 € | 1 160 € / mois |
| 4 143 € / mois | 250 000 € | 1 450 € / mois |
| 4 971 € / mois | 300 000 € | 1 740 € / mois |
| 5 800 € / mois | 350 000 € | 2 030 € / mois |
| 6 628 € / mois | 400 000 € | 2 320 € / mois |
Quel type de crédit immobilier choisir à 55 ans ?
Première possibilité, la plus répandue : le prêt amortissable. Les échéances se composent d’intérêts calculés sur le capital restant dû et d’une fraction du capital emprunté.
Autre possibilité, bien adaptée à des emprunteurs de 55 ans : le prêt à paliers. Les mensualités sont plus importantes en début de remboursement, puis baissent au fur et à mesure pour s’adapter à vos revenus, qui eux aussi baisseront à l’horizon retraite.
Le prêt in fine peut vous être utile si vous souhaitez faire un investissement immobilier locatif et que vous êtes fiscalisé. En effet, les mensualités se composent uniquement d’intérêts. Vous payez le capital restant dû en une seule fois, lors de la dernière échéance. Vous pouvez donc déduire l’intégralité des mensualités au régime du réel.
Quelle assurance pour emprunter à 55 ans ?
L’assurance emprunteur vous protège vos proches et vous contre les aléas de la vie. Elle est obligatoire pour garantir un prêt immobilier. Au minimum, vous devez être couvert contre les risques décès et PTIA.
Le problème avec l’assurance de prêt, c’est qu’elle devient de plus en plus chère lorsque vous avancez en âge.
La banque vous proposera son contrat groupe. Vous pouvez préférer l’assurance en délégation auprès d’un assureur extérieur, à condition que le contrat respecte le critère d’équivalence des garanties. N’hésitez pas à faire des simulations d’assurance pour choisir l’offre la plus adaptée à vos besoins et la plus compétitive.
Quelles garanties pour souscrire un prêt immobilier à 55 ans ?
Outre l’assurance vie, vous devez proposer une garantie pour couvrir le remboursement du prêt immobilier. La plus fréquente est le cautionnement par un organisme comme Crédit Logement.
Si celui-ci refuse votre dossier, vous pouvez proposer à la place une hypothèque ou un privilège de prêteurs de deniers, sur un bien que vous possédez déjà où sur le logement que vous souhaitez acquérir.
Comment puis-je emprunter plus à 55 ans ?
Votre capacité d’emprunt est un peu juste ? Vous pouvez peut-être prétendre au prêt à taux zéro (PTZ). Distribué sous conditions de ressources, il peut financer jusqu’à 50 % d’un appartement et 40 % d’une maison.
Autre piste à explorer : le prêt Action Logement. Celui-ci vous permet d’emprunter jusqu’à 30 000 euros au taux avantageux de 1%.
Les autres prêts aidés, comme le prêt d’accession sociale et le prêt conventionné sont eux aussi proposés moyennant un taux d’emprunt plafonné.
Enfin, si vous remboursez d’autres emprunts, vous pouvez demander à votre banquier le lissage des mensualités. Vous n’en rembourserez plus qu’une, sur une durée plus longue, ce qui vous permet de réduire votre taux d’endettement et d’accroître votre capacité d’achat.
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