Quel salaire pour emprunter 550 000 euros ?

Villa sur la Côte d’Azur ou appartement à Paris : vous devez obtenir un gros financement pour concrétiser votre projet immobilier. Vous vous demandez quel salaire faut-il pour 550 000 euros ? Après un passage en revue des ressources prises en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt, on vous donne des exemples chiffrés pour répondre à votre question.

• Quel salaire pour emprunter 550 000 euros ?
  • Quels critères sont pris en compte pour un crédit immobilier de 550 000 euros ?
  • Quel salaire pour un emprunt de 550 000 euros ?

Quels critères sont pris en compte pour un crédit immobilier de 550 000 euros ?

À la question quel salaire pour emprunter 550 000 euros, il n’existe pas une réponse unique. Déjà, votre salaire n’est pas la seule source de revenus prise en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt. Ensuite, ces revenus ne seront pas comptabilisés de la même manière selon si vous êtes en CDI ou professionnel libéral. Ils devront en outre être pondérés par vos charges et votre apport personnel.

Les revenus pour emprunter 550 000 euros

Sur votre feuille d’impôt, vous constatez qu’il existe plusieurs revenus catégoriels : salaires et traitements, BIC et BNC, revenus de capitaux mobiliers, revenus fonciers… Certains sont pris en compte intégralement, d’autres, selon une moyenne. On rabâche, mais la stabilité de votre situation professionnelle entre aussi en ligne de compte.

Voici le topo : les principaux revenus pris en compte sont vos revenus d’activité, c’est-à-dire les salaires et traitements, BIC, BNC et autres revenus agricoles. Vos primes régulières et heures supplémentaires inscrites dans le contrat de travail sont aussi comptabilisées. Intégralement ou partiellement ?

• Si vous êtes en CDI ou fonctionnaire titulaire de votre poste : vos revenus et primes sont intégralement pris en compte ;
• Vous êtes en CDD, intérimaire, intermittent ou travailleur indépendant : vos revenus sont comptabilisés sur la base d’une moyenne sur plusieurs années.

Les revenus locatifs sont aussi pris en compte selon un pourcentage laissé à l’appréciation des banques, le plus souvent de 70 %.

Les primes exceptionnelles, revenus de capitaux mobiliers, pensions alimentaires et autres allocations chômage sont exclues des revenus pour emprunter 550 000 euros.

Lire aussi : Quels sont les avantages d’être fonctionnaire pour obtenir un prêt immobilier ?

Les charges dans le calcul d’emprunt de 550 000 euros

Sont prises en compte les mensualités du prêt immobilier, les primes d’assurance emprunteur, les échéances d’autres crédits et pensions alimentaires.

La capacité d’emprunt pour un crédit immobilier de 550 000 euros

La capacité d’emprunt désigne le montant maximum qu’un organisme de crédit acceptera de vous prêter au regard de vos revenus, de vos charges, de votre apport personnel et de votre taux d’endettement. En l’occurrence, vous vous demandez si votre capacité d’emprunt est de 550 000 euros… On y répond juste en dessous.

 Il convient ensuite de rapporter ce capital de 550 000 euros à des mensualités lissées sur la durée de remboursement du crédit immobilier. On parle alors de capacité de remboursement. Pour vous éviter une défaillance dans le remboursement des mensualités de crédit et une situation de surendettement, il existe un garde-fou : le taux d’endettement.

Le taux d’endettement pour un prêt de 550 000 euros

Le taux d’endettement, aussi appelé taux d’effort de l’emprunteur, ne doit pas excéder 35 %. Ce qui était jusqu’à présent une simple recommandation du HCSF est devenue une obligation pour les établissements prêteurs depuis le 1er janvier 2022.

Les établissements bancaires peuvent déroger à cette règle en priorité pour les dossiers des primo-accédants et l’acquisition de la résidence principale. Seule 4 % de la production trimestrielle de crédits au-delà du taux de 35 % est accordée à l’investissement locatif et à l’achat de la résidence secondaire.

Pour calculer le taux d’endettement, les organismes de prêt appliquent la formule suivante : charges / revenus x 100.

Le reste à vivre

Le reste à vivre désigne l’argent qui reste disponible une fois que vous avez payé toutes vos charges, primes d’assurance de prêt incluses. Plus il est élevé, plus vous avez de chances d’emprunter 550 000 euros avec votre salaire, même si vous êtes un peu juste sur le taux d’endettement.

À savoir : le saut de charges, c’est-à-dire l’écart entre votre loyer actuel et la future mensualité d’emprunt, est un critère d’octroi du prêt immobilier. La différence doit être la plus faible possible.

Lire aussi : Peut-on emprunter sans apport ?

L’apport personnel pour un emprunt de 550 000 euros

Aujourd’hui, il est de plus en plus difficile d’emprunter 550 000 euros sans apport. Voire même toute autre somme. L’apport personnel, qui sert à financer les frais annexes au crédit comme les frais de notaire, les frais de dossier et frais de garantie, doit représenter au moins 10 % du capital emprunté.

Lire aussi : Comment booster son apport avec l’épargne salariale ?

La durée du prêt

Les intérêts d’emprunt servent à rémunérer la banque qui accepte de vous prêter les fonds. Ils sont calculés sur la base du taux d’emprunt. Et devinez quoi ? Plus la durée de remboursement est longue, plus le taux d’intérêt est élevé.

En parallèle, plus la durée d’emprunt est courte, plus les mensualités sont importantes. Il faudra donc que votre salaire soit suffisant pour emprunter 550 000 euros sur peu d’années !

À savoir : depuis la décision du HSCF, la durée maximum de remboursement du crédit est fixée à 25 ans. Il n’est donc plus possible d’emprunter 550 000 euros sur 30 ans. Toutefois, si vous faites construire, achetez du neuf ou faites d’importants travaux qui retardent la date d’entrée dans les lieux, vous pouvez mettre en place un différé de remboursement de 2 ans. Soit au total 27 ans !

Lire aussi : Quelle durée choisir pour votre prêt immobilier ?

Quel salaire pour un emprunt de 550 000 euros ?

Vous l’avez compris, le salaire minimum pour emprunter 550 000 euros dépend 1) de la durée de remboursement, 2) du taux d’emprunt que vous décrocherez (et là, c’est la mission de votre courtier de le négocier !). Pour simplifier le propos, on va prendre des exemples seulement par durée, puis par durée avec  taux annuel effectif global (TAEG) applicable.

Quel salaire pour emprunter 550 000 euros sur 10 ans ?

La mensualité ne doit pas excéder un tiers de votre salaire pour respecter le taux d’endettement maximum.

10 ans = 120 mensualités

Montant des mensualités sur 10 ans : 550 000 / 120 = 4 583 euros

Salaire minimum pour emprunter 550 000 euros sur 10 ans : 4 583 x 3 = 13 749 euros.

Quel salaire pour emprunter 550 000 euros sur 15 ans ?

15 ans = 180 mensualités

Montant des mensualités sur 15 ans : / 180 =  3 055 euros

Salaire minimum pour emprunter 550 000 euros sur 15 ans : 3 055 x 3 = 9 165 euros

Quel salaire pour emprunter 550 000 euros sur 20 ans ?

20 ans = 240 mensualités

Montant des mensualités sur 20 ans : / 240 =  2 292 euros

Salaire minimum pour emprunter 550 000 euros sur 20 ans : 2 292 x 3 = 6 876 euros.

Quel salaire pour emprunter 550 000 euros sur 25 ans ?

25 ans = 300 mensualités

Montant des mensualités sur 25 ans : / 300 = 1 833 euros

Salaire minimum pour emprunter 550 000 euros sur 25 ans : 1 833 x 3 =  5 499 euros.

Quel salaire pour emprunter 550 000 euros sur 27 ans ?

27 ans = 324 mensualités

Montant des mensualités sur 27 ans : 550 000 / 324 = 1 697 euros

Salaire minimum pour emprunter 550 000 euros sur 27 ans : 1 697 x 3 = 5091 euros.

Simulation d’un emprunt de 550 000 euros avec TAEG et assurance de prêt

Emprunt sur 20 ans : TAEG de 1.04 % et taux d’assurance emprunteur de 0.34 %

Mensualité assurance de prêt incluse :  2 695 euros

Salaire minimum pour emprunter 550 000 euros avec TAEG de 1.04 % : 2 695 x 3 = 8 085 euros

Emprunt sur 27 ans : TAEG de 1.24 % et taux d’assurance de prêt de 0.34 %

Mensualité assurance de prêt incluse : 2 154 euros

Salaire minimum pour emprunter 550 000 euros avec TAEG de % : 2 154 x 3 =  6 462euros.