Calculez votre capacité d'emprunt pour un investissement locatif

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt pour un investissement locatif ?

La capacité d’emprunt pour un investissement locatif désigne le montant maximum que les banques accepteront de vous prêter pour votre projet immobilier. Elle dépend de nombreux facteurs dont :

Elle ne doit pas être confondue avec votre capacité de remboursement. Celle-ci désigne le montant maximum de la mensualité que vous pouvez assumer chaque mois sans tomber dans le surendettement. Elle est donc conditionnée à votre taux d’endettement.

Comment calculer sa capacité d’emprunt pour un investissement locatif ?

Le calcul de la capacité d’emprunt pour un investissement locatif s’effectue sur la base de différents critères. Passons-les en revue un à un avant de les retrouver dans un exemple chiffré. 

Les revenus pris en compte dans la capacité d’emprunt pour un investissement immobilier locatif

Évidemment, les revenus constituent le facteur déterminant dans le calcul de la capacité d’emprunt. Ils sont pris en compte différemment selon leur nature, revenus professionnels ou loyers et en fonction de votre situation professionnelle. 

Les revenus professionnels

Les revenus que vous percevez de votre activité professionnelle sont comptabilisés dans le calcul du capital maximum empruntable. Ils sont pris en compte : 

• À 100 % si vous êtes un investisseur locatif en CDI ou fonctionnaire. À vos revenus mensuels (salaires ou traitements) s’ajoutent les primes régulières si elles sont inscrites dans le contrat de travail. Vous devrez fournir aux organismes financiers vos 3 derniers relevés de compte bancaire ;
• Selon une moyenne sur un à 3 ans si vous êtes en CDD, intérimaire ou travailleur indépendant. Vous devrez alors fournir vos fiches de paie, relevés comptables ou tout autre document qui permet de calculer la moyenne de vos revenus sur la période demandée ;
• Intégralement si vous êtes retraité.

Les revenus locatifs

Bonne nouvelle : dans le cadre d’un investissement locatif, les établissements bancaires acceptent de comptabiliser une fraction des revenus locatifs, c’est-à-dire des futurs loyers que vous allez percevoir de la mise en location. Si vous avez déjà acheté pour louer, les recettes locatives que vous encaissez sont elles aussi partiellement prises en compte. 

La quote-part des loyers pris en compte

La quote-part intégrée dans le calcul de la capacité d’emprunt représente 70 % des loyers en règle générale. Pourquoi les loyers ne sont-ils pas intégralement comptabilisés par les banques ? Tout simplement pour tenir compte des risques locatifs : impayés de loyers, vacance locative, dégradations….

L’estimation des revenus locatifs par un agent immobilier

Ne vous contentez pas d’apprécier le montant des futurs loyers au doigt mouillé ! Les établissements financiers demandent le plus souvent une estimation réalisée par un professionnel de l’immobilier. 

Ne vous en privez pas : l’estimation est généralement réalisée gratuitement par l’agent immobilier. Grâce à cette évaluation, vous en saurez plus sur la rentabilité de votre investissement locatif. 

Les méthodes d’intégration des recettes locatives dans le calcul de la capacité d’emprunt

Il existait une méthode pour la prise en compte des revenus locatifs, qui s’appelait le calcul différentiel. Concrètement, la banque soustrayait le loyer du montant de la mensualité pour calculer le taux d’endettement, ce qui se révélait plus avantageux pour l’investisseur. 

Depuis une recommandation du HCSF de 2021, le calcul a changé. Les loyers sont désormais ajoutés à vos revenus avant le calcul du taux d’endettement.

Les revenus de substitution

On entend par revenus de substitution les allocations chômage, familiales, aides sociales et pensions alimentaires. Par nature temporaires, ils ne sont pas pris en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt. 

Les charges dans la capacité d’emprunt d’un investissement locatif

Les charges viennent réduire votre capacité de remboursement et sont prises en compte dans le calcul du taux d’endettement. Entrent dans cette catégorie :

Le taux d’endettement pour un investissement locatif

Aussi appelé taux d’effort, le taux d’endettement mesure le poids des mensualités d’emprunt, assurance emprunteur comprise, sur vos revenus. Le HCSF le limite à 35 %, ce qui signifie que vous ne pouvez pas consacrer plus d’un gros tiers de vos revenus au remboursement de votre emprunt. 

La formule de calcul à retenir :

Le HSCF prévoit toutefois une exception au principe du taux d’endettement maximum de 35 %. Les banques peuvent déroger à cette règle pour 30 % de leur production trimestrielle de crédits. -

Toutefois, elles doivent réserver en priorité cette possibilité à l’acquisition de la résidence principale et aux primo-accédants. Seuls 6 % des investisseurs locatifs peuvent ainsi y prétendre.

Le reste à vivre pour la capacité d’emprunt d’un investissement locatif

Le reste à vivre désigne l’argent qu’il vous reste une fois que vous avez payé vos mensualités d’emprunt et vos charges. Plus il est élevé, plus vous avez de chances de pouvoir emprunter au-delà du taux d’endettement de 35 %.

L’apport personnel pour la capacité d’emprunt d’un investissement locatif

L’apport personnel, c’est l’épargne que la banque vous demande d’injecter dans votre achat immobilier pour financer les frais annexes à l’emprunt immobilier. Entrent dans cette catégorie les frais de notaire, frais de garantie, la commission du courtier ou de l’agent immobilier.

Au minimum, l’établissement prêteur exige un apport de 10 %. Si vous pouvez apporter plus, vous améliorerez votre dossier d’emprunteur, et potentiellement, le cashflow de votre investissement locatif.

Exemple chiffré de calcul de la capacité d’emprunt d’un investissement locatif

Vous percevez 3 500 € de revenus nets par mois et remboursez déjà 500 € par mois pour votre résidence principale. Vous souhaitez acheter un appartement que vous louerez 800 € par mois.

Avec cette mensualité, vous pouvez emprunter 166 500 € sur 20 ans à 2.97 %, hors assurance.

Rassurez-vous : il existe des simulateurs de capacité d’emprunt et des calculettes de capacité d’emprunt qui réalisent le calcul en quelques clics et quelques secondes.

Comment augmenter sa capacité d’emprunt pour un investissement locatif ?

Votre capacité d’emprunt pour un investissement locatif est trop faible ? Voici quelques leviers pour l’augmenter.

Allonger la durée d’emprunt

En allongeant la durée d’emprunt, vous réduisez le montant des mensualités tout en restant sous la barre des 35 % d’endettement. Vous pourrez donc emprunter plus. Par exemple, à 2,97 %, hors assurance, avec une mensualité maximale de 921 €, vous pouvez emprunter :

Réduire ses crédits en cours

Les mensualités de vos crédits en cours grèvent votre taux d’endettement. Mathématiquement, elles viennent réduire le montant que vous pouvez emprunter pour investir. 

Si votre situation le permet, essayez de les solder par anticipation. Sinon, il reste possible de renégocier le taux ou la durée de remboursement pour alléger les mensualités ou encore de faire racheter les crédits.

Augmenter son apport personnel

Un apport personnel plus conséquent va booster votre budget d’achat et peut aussi vous permettre de mieux négocier le taux d’emprunt. Si le taux d’intérêt est plus faible, vous pourrez emprunter plus tout en respectant le taux d’endettement. 

Mettre les banques en concurrence

Les banques pratiquent des taux différents selon leur politique commerciale et votre profil d’emprunteur. Pour accroître vos chances d’obtenir un meilleur taux, faites appel à un courtier immobilier Helloprêt ! 

Fort d’un réseau de plus de 70 partenaires, il sait vers quelles banques orienter votre dossier pour obtenir les meilleures conditions d’emprunt.

Dernière information pour la route : vous ne pourrez pas solliciter un prêt aidé comme le prêt à taux zéro (PTZ) pour booster votre capacité d’endettement. Il est en effet réservé à l’acquisition de la résidence principale.