Quelles clauses suspensives dans une offre d'achat ?

Quelle clause peut-on mettre dans une proposition de vente ?

Loi Scrivener, travaux ou servitude : vous pouvez insérer un grand nombre de conditions suspensives dans l’offre d’achat.

La clause suspensive d’obtention d’un prêt

Prévue par l’article L.313-41 du Code de la consommation, cette condition suspensive est sans doute la plus connue de toutes. 

Créée par la loi Scrivener, elle impose que la vente soit subordonnée à l’obtention du prêt immobilier dès lors que l’acheteur doit financer son acquisition avec un crédit supérieur à 75 000 euros.

Autrement dit, lorsque vous ne pouvez pas acheter en cash ou au comptant, vous êtes protégé par cette clause. Vous n’êtes pas contraint de passer la vente si vous n’obtenez pas votre financement.

Les mentions à insérer

La rédaction de cette clause ne doit rien laisser au hasard. En effet, c’est elle qui vous permettra de récupérer votre indemnité d’immobilisation si vous n’obtenez pas le prêt désiré.

La clause ne peut pas être trop générale : elle vient dessiner les contours de votre futur achat immobilier. Elle doit donc inclure différents mentions comme :

La possibilité de conclure une vente sans clause de suspension d’obtention d’un crédit

Si en principe, cette cette clause est obligatoire, vous pouvez en réalité l’écarter. Pourquoi ? Parce que les vendeurs accordent la priorité à l’acheteur qui lui semble le plus fiable, et avec lequel il a toutes les chances d’aller au bout de la vente. Ce qui est le cas lorsqu’un acheteur n’insére pas de clause suspensive dans l’offre.

Fort de ce constat, Helloprêt vous propose de faire une offre d’achat sans condition suspensive d’obtention d’un emprunt. Dans l’hypothèse où vous ne décrocheriez pas votre financement, nous nous engageons à vous rembourser l’indemnité d’éviction. Autant dire que les intérêts de nos courtiers sont alignés sur les vôtres !

La clause de vente préalable d’un autre bien

Vous avez trouvé l’appartement ou la maison de vos rêves, alors que vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale ou d’un investissement locatif. 

Problème : pour financer votre acquisition, vous avez besoin de liquidités. En effet, vous ne souhaitez pas recourir à un prêt relais ou à un prêt d’achat-revente. 

Solution : vous pouvez insérer dans la proposition d’achat une clause suspensive de vente préalable. Comme son nom l’indique, elle permet de subordonner la nouvelle acquisition à la revente préalable de votre bien actuel. Si, à l’échéance, fixée en général à 2 ou 3 mois, le bien n’est pas vendu, l’offre devient caduque.

La clause suspensive pour travaux ou construction

Vous envisagez de solliciter un prêt travaux pour donner un coup de jeune à votre futur logement. Ou alors le vendeur s’est engagé à faire des rafraîchissements ou du gros œuvre avant que vous ne signiez l’acte de vente notarié.

On vous recommande vivement d’insérer une condition suspensive dans la proposition d’achat, relative à l’obtention d’un permis de construire ou à l’achèvement du chantier. De cette manière, vous sécurisez votre acquisition.

La clause d’autorisation de changement d’usage

Le changement d’usage, c’est le fait de transformer un local commercial, un local professionnel ou des bureaux en bien à usage d’habitation. 

Vous avez tout intérêt à inclure une clause en ce sens, car dans certaines zones, vous devez obtenir une autorisation de la mairie avant de concrétiser votre projet immobilier.

C’est par exemple le cas dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.

Par ailleurs, la ville peut refuser la demande si cette transformation réduit le stock de surfaces commerciales dans un secteur qu’elle souhaite préserver. Prudence, donc !

La clause d’absence de préemption d’une collectivité locale

Le droit de préemption est un droit prioritaire d’achat que la loi accorde à certaines personnes publiques lorsqu’un bien immobilier est mis en vente.

Concrètement, avant de vendre son logement à un acquéreur privé, le vendeur doit proposer le bien à la collectivité locale, qui peut décider de se substituer à l’acheteur initial.

Avant de signer l’acte authentique, le notaire adresse à la mairie une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA). Ce document précise le prix, la nature du bien et les autres conditions de la vente.

Dès réception de la DIA, la mairie dispose d’un délai de deux mois pour :

Sans réponse à l’expiration du délai de deux mois**,** la collectivité est réputée avoir renoncé à son droit. 

La clause d’absence de servitudes

La servitude est une charge imposée à un immeuble (appelé fonds servant) au profit d’un autre immeuble (appelé fonds dominant). 

Il s’agit d’un droit réel attaché au bien qui limite la liberté du propriétaire. Celui-ci peut devoir respecter une obligation de laisser passer des voisins, d’entretenir un mur commun, de ne pas construire à un certain endroit…

Une servitude suit le bien : elle est attachée au terrain, non à la personne. Lors d’une vente, l’acquéreur hérite donc automatiquement de toutes les servitudes existantes, qu’elles soient apparentes (visibles sur place) ou non apparentes (stipulées dans les actes). 

Sauf, bien sûr, s’il a rédigé une clause suspensive dans l’offre d’achat, qui annule la vente si une servitude existe, ou qui permet de demander une réduction du prix de vente.

La clause d’apurement de l’hypothèque

L’hypothèque est une garantie réelle prise par une banque sur un bien immobilier pour sécuriser un prêt. Elle donne à l’établissement prêteur le droit de saisir et vendre le bien si l’emprunteur ne rembourse pas son crédit. 

La clause suspensive stipule que la vente deviendra définitive seulement si le vendeur procède à la radiation de l’hypothèque avant la signature de l’acte authentique. De cette manière, vous vous protégez : aucune banque ne pourra faire valoir de droit sur le bien libre de toute hypothèque.

La clause d’obtention d’un certificat d’urbanisme

Le certificat d’urbanisme (CU) est un document administratif délivré par la mairie qui indique les règles d’urbanisme applicables à un terrain.
 Il peut être :

En pratique, cette clause est indispensable lorsqu’un acheteur :

Elle garantit que le projet est compatible avec le plan local d’urbanisme (PLU) et que la future demande de permis de construire pourra aboutir.

La clause d’absence de litige ou de procédure en cours

​​Cette clause vise à assurer à l’acquéreur que le bien vendu n’est pas concerné par un contentieux judiciaire ou administratif susceptible d’en compromettre la vente, la valeur ou la jouissance.

Elle porte notamment sur :

Voilà, vous savez tout sur les conditions suspensives. Il ne vous reste plus qu’à financer votre acquisition avec l’aide d’un de nos courtiers !