Faut-il faire un achat immobilier comptant ou à crédit ?

Quels sont les avantages à acheter sa maison ou son appartement au comptant ?

Acheter sa résidence principale au comptant présente des avantages indéniables nés de l’absence d’endettement. Outre rassurer le vendeur quant à votre capacité à aller au bout de la vente, vous économisez les intérêts du prêt immobilier et le coût de l’assurance emprunteur.

L’économie des intérêts, prime d’assurance et frais de garantie

L’un des plus gros avantages d’un achat immobilier comptant, c’est qu’il vous évite tous les coûts annexes liés à un prêt. Et mine de rien, cela représente une somme non négligeable.

D’abord, les intérêts d’emprunt. Sur un crédit immobilier classique de 200 000 € sur 20 ans à un taux de 3,5 %, vous paierez environ 75 000 € d’intérêts au total. Un montant que vous économisez intégralement si vous payez votre bien « cash ».

Ensuite, la prime d’assurance emprunteur, souvent obligatoire lorsque vous contractez un prêt. Son coût dépend de votre âge et de votre profil de santé, mais peut grimper jusqu’à plusieurs milliers d’euros sur la durée totale du crédit, en particulier après 50 ans.

Enfin, il ne faut pas oublier les frais de garantie (hypothèque, caution, privilège de prêteur de deniers…), qui peuvent représenter entre 1 et 2 % du montant emprunté. Là encore, en achetant sans financement, vous échappez à cette dépense.

En résumé, en supprimant tous ces frais, votre achat immobilier comptant ou à crédit devient un vrai sujet d’optimisation financière. Si votre priorité est de minimiser le coût total de votre projet immobilier, le paiement comptant est clairement à envisager.

L’absence de condition suspensive de prêt, un atout pour rafler les ventes

Si vous avez déjà été vendeur, vous vous rappelez certainement de l’incertitude pesant pendant toute la période du compromis de vente en raison notamment de la condition suspensive de prêt au profit de l’acheteur.

En effet, la grande majorité des achats immobiliers se faisant à crédit, la plupart des compromis de vente ne peuvent aboutir sur une vente effective qu’à partir du moment où l’acheteur obtient une offre de prêt de la banque. Autrement dit, à la suite du compromis de vente, le vendeur va devoir immobiliser son bien en attendant que vous obteniez votre financement sans avoir la certitude de vous le vendre. À défaut, il devra trouver un autre acheteur repoussant le moment de la vente à 2 mois minimum supplémentaires…

À partir du moment où vous achetez comptant, vous pouvez renoncer à la condition suspensive et, à choisir, le vendeur privilégiera toujours les acheteurs au comptant. Dans les zones avec une forte tension immobilière (Paris et Île-de-France), faire un achat immobilier au comptant vous permettra de faire la différence avec la multitude d’acheteurs.

Un gain en sérénité pour un achat immobilier au comptant

On ne va pas se mentir, s’endetter sur 20 ans peut vite donner le tournis. Personne ne sachant de quoi l’avenir sera fait, avoir une mensualité chaque mois de prêt à rembourser sur une si grande période peut en inquiéter plus d’un.

Ainsi, acheter votre appartement ou votre maison sans prêt vous permet d’éviter ce couperet mensuel. 

Pour autant, dites-vous qu’une mensualité de prêt s’assimile à un loyer : il faut bien que vous viviez quelque part ! L’avantage du prêt est que vous capitalisez sur votre logement, là où un loyer est une charge, une perte sèche.

De plus, si vous empruntez et que vous possédez sur votre compte l’équivalent de l’emprunt, les risques de ne pas pouvoir payer vos mensualités de prêt ne devraient pas vous inquiéter outre mesure.

L’argument de la sérénité pour un achat immobilier au comptant est donc à tempérer.

Accélérer la vente grâce à l’achat comptant

La réduction du délai d'achat est un avantage notable de l'acquisition d'une propriété au comptant :

Lire aussi : Quels documents fournir pour votre achat immobilier ?

Investissement locatif : faut-il acheter comptant ou emprunter ?

Lorsqu’il s’agit d’investissement locatif, le choix entre achat immobilier comptant ou à crédit repose sur un tout autre raisonnement que pour une résidence principale. L’objectif ici n’est pas de se loger, mais de générer du rendement. Et dans cette logique, l’emprunt devient souvent un véritable outil stratégique.

L’apport comptant pour maîtriser le cash flow immobilier de votre investissement locatif

Lorsque vous effectuez un investissement locatif, votre objectif peut être de multiplier les investissements. Pour ce faire, vous chercherez à maximiser votre capacité d’emprunt en réalisant des investissements autofinancés, c’est-à-dire que les loyers perçus sont supérieurs à vos sorties d’argent (charges locatives, taxe et impôt, mensualité de remboursement de prêt). 

Or, ce seront vos mensualités de prêt qui auront un impact majeur sur votre cashflow. La banque refusant les dossiers à plus de 35 % d’endettement, il faudra trouver un juste équilibre entre apport personnel et emprunt immobilier pour optimiser votre capacité d’emprunt.

Si dans la pratique il est quasiment impossible d’obtenir un investissement locatif autofinancé sans apport sauf à prendre des risques importants, vous pourrez envisager d’apporter une partie de votre épargne au projet pour faire en sorte que vos charges (mensualités de prêt comprises) correspondent parfaitement au montant de vos revenus locatifs. 

Les vertus de l’effet levier pour doper votre rentabilité

L’autre point important dans votre arbitrage, acheter sans prêt ou à crédit, réside dans les atouts de l’effet levier du crédit immobilier.

L’emprunt bancaire vient démultiplier la rentabilité de capital puisque vous investissez plus. Ce mécanisme est relativement simple à comprendre :

Si vos biens immobiliers vous rapportent 3 % net / an, vous gagnerez chaque année 1 000 000 x 0,03 = 30 000 euros pour avoir investi « seulement » 200 000 euros de votre poche soit un taux de rentabilité de 30 000 / 200 000 x 100 = 15 % / an. Incroyable non ?

Si vous aviez fait votre achat immobilier au comptant, vous auriez seulement gagné 200 000 x 0,03 = 6 000 euros / an. Ainsi, l’effet levier immobilier vous permet de gagner 24 000 euros de plus par an en utilisant intelligemment votre épargne.

Attention toutefois, l’endettement peut présenter des risques, notamment si vos investissements locatifs ne s’avèrent pas si rentables. Ce type de stratégie d’investissement doit être utilisé avec prudence. Si vous êtes débutant, nous vous conseillons de vous faire accompagner par des professionnels de l’immobilier.

Lire aussi : Pourquoi utiliser l’effet de levier pour réaliser un investissement locatif ?