Les indispensables
Pour maîtriser votre prêt de A à Z
Pour aller plus loinPrêt immobilier : quels documents préparer pour le RDV avec la banque ?
Un rendez-vous bancaire bien préparé fait toute la différence pour obtenir un prêt immobilier. Les banques attendent des justificatifs précis pour évaluer votre solvabilité, la viabilité de votre projet et les risques que vous pouvez lui faire courir. Voici la liste des documents indispensables à inclure pour l’achat de la résidence principale ou pour un investissement locatif.
Pourquoi anticiper et préparer son RDV de financement avec la banque ?
Les banques évaluent votre profil d’emprunteur selon des critères précis : revenus, stabilité professionnelle, capacité d’épargne et gestion des finances. En vous présentant au rendez-vous avec un dossier parfaitement préparé, vous envoyez un signe fort sur votre sérieux et votre fiabilité. Vous facilitez la tâche aux établissements prêteurs et leur faites gagner un temps précieux, ce qui accélèrera en outre l’étude de votre dossier.
Une préparation rigoureuse permet également d’anticiper les éventuelles questions ou objections des organismes financiers. Par exemple, grâce à un bilan financier détaillé, vous pourrez leur démontrer votre solvabilité et les rassurer sur votre capacité à rembourser un prêt immobilier. Vous aurez de la matière pour négocier le taux et les conditions d’emprunt !
Quels documents pour un rendez-vous à la banque pour un prêt immobilier ?
Vous devez constituer un dossier de demande de prêt avec des documents permettant de vérifier votre identité, d’évaluer votre solvabilité ou encore de prouver que vous avez bien étudié votre projet, si celui-ci porte sur un investissement locatif.
Les documents communs à tous les emprunteurs
Peu importe la nature de votre projet, acquisition de la résidence principale ou achat locatif, vous devrez dans tous les cas inclure ces pièces justificatives dans le dossier.
1. Pièces d’identité et justificatifs de domicile
Vous vous présenterez au rendez-vous avec la banque avec des justificatifs d’identité pour chaque emprunteur. Il lui permettront de s’assurer de votre capacité légale à contracter un prêt (vous devez être majeur, par exemple) et de vérifier votre lieu de résidence. Les expatriés se voient en effet appliquer d’autres règles de sélection pour obtenir un emprunt immobilier.
Vous devez ainsi prévoir la copie et l’original :
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D’une pièce d’identité en cours de validité. Il peut s'agir de la carte d’identité, du passeport ou d’un titre de séjour ;
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D’un justificatif de situation familiale. Votre situation matrimoniale a un impact sur votre projet de financement, particulièrement si vous souhaitez obtenir un prêt aidé comme le prêt à taux zéro (PTZ). Vous fournirez alors le livret de famille, un certificat mariage ou encore un contrat de PACS ;
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Une facture récente d’énergie ou une quittance de loyer pour prouver votre lieu de résidence.
2. Justificatifs de revenus et de situation professionnelle
Les banques demandent des justificatifs de revenus et de situation professionnelle pour évaluer votre capacité de remboursement et votre stabilité financière. Elles les utilisent notamment pour calculer votre taux d’endettement et analyser la pérennité de vos ressources.
Pour votre rendez-vous à la banque pour votre crédit immobilier, vous devrez emmener :
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Les bulletins de salaire ou de traitement des 3 derniers mois si vous êtes salarié ou fonctionnaire. Si vous êtes travailleur indépendant ou en CDD, sachez que le mode de calcul des revenus s’effectue différemment. Les établissements bancaires ne prennent pas en compte vos salaires mensuels, mais une moyenne de vos revenus d’activité sur 1 à 3 ans. Vous devrez alors leur fournir des fiches de paie ou des bilans comptables, qui leur permettent de vérifier si vos ressources sont suffisamment stables pour faire face aux mensualités de crédit ;
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Le contrat de travail ou une attestation employeur. Ce document permettra de justifier de la stabilité de votre situation professionnelle et de la véracité de votre relation de travail ;
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La dernier avis d’imposition ou les 2 derniers feuilles d’impôt pour les indépendants. Ce justificatif permet de mesurer l’étendue des ressources de votre foyer fiscal et de vérifier la conformité de votre revenu fiscal de référence avec les fiches de salaire produits ;
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Les preuves de versement ou de réception de pensions alimentaires. Celles-ci entrent dans le calcul de votre capacité d’emprunt et de votre taux d’endettement.
3. Relevés bancaires
Les organismes de prêt mesurent le risque qu’ils courent à vous prêter de l’argent. Ils vont s’assurer de le maîtriser en se penchant sur votre comportement de gestionnaire et en vérifiant que vous disposez bien de l’apport que vous mettez en avant pour financer les frais annexes au crédit (frais de notaire, frais de dossier, frais de garantie, commissions des intermédiaires).
Vous devez donc vous présenter au rendez-vous avec :
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Vos 3 derniers relevés de comptes courants, pour contrôler votre bonne gestion financière. Un conseil de courtier : si vous avez été à découvert, même autorisé, sur cette période, différez votre projet immobilier de quelques mois. Vous vous exposez en effet à un refus pur et simple ;
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Les relevés de comptes d’épargne ou de placements pour attester de l’apport personnel.
4. État des crédits en cours
Pour mesurer votre endettement et calculer votre capacité d’emprunt, les banques doivent avoir connaissance du montant des charges que vous supportez. Entrent dans cette catégorie les échéances de crédit auto ou à la consommation. Vous devrez ainsi leur fournir les tableaux d’amortissement ou relevé des prêts en cours.
Les documents pour un rendez-vous à la banque pour l’achat de la résidence principale
En plus de cette liste de documents communs à tous les achats immobiliers, vous devez vous présenter à la banque avec :
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Le compromis de vente ou la promesse de vente. Le saviez-vous ? Les banques attendent que vous soyez déjà bien engagé dans la transaction avant d’étudier votre dossier de demande de prêt. Vous devez donc vous munir de l’avant-contrat. Celui-ci leur permet d’en savoir plus sur le montant de l’acquisition et sur les contours de votre financement. Vous avez en effet inclus dans le compromis une condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier, avec un taux d’emprunt et une durée de remboursement maximum ;
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Une évaluation des charges mensuelles liées à votre acquisition immobilière, pour déterminer si vous pouvez supporter ces dépenses additionnelles. Vous devrez par exemple présenter le décompte des charges de copropriété si vous optez pour un logement dans un immeuble collectif.
Les documents pour un rendez-vous à la banque pour un investissement locatif
Les établissements de prêt évaluent votre projet locatif sous plusieurs angles : sa viabilité financière, sa rentabilité prévisionnelle et les risques associés. Voici les documents essentiels à fournir pour maximiser vos chances d’obtenir un financement.
Le contrat de réservation ou le compromis de vente
Si vous achetez un bien neuf, vous devrez joindre au dossier le contrat de réservation. Il détaille les caractéristiques du logement, son prix d’acquisition et les délais de livraison. Vous en aurez aussi besoin pour les programmes immobiliers en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), étant entendu que la banque débloquera les fonds au fur et à mesure de l’avancement du chantier.
Si vous optez pour un bien immobilier ancien, pour profiter des atouts de ce secteur, vous devez présenter le compromis ou la promesse de vente. Cet avant-contrat précise les termes de la transaction et permet d’évaluer le montant du financement nécessaire.
2. Une estimation des frais annexes
La banque doit connaître les frais additionnels comme le montant des travaux de rénovation, des charges de copropriété, des frais d’assurance ou encore les coûts de gestion locative si un intermédiaire est prévu. Trop souvent sous-estimées, ces dépenses impactent directement la rentabilité du projet et permettent à la banque d’affiner son analyse.
3. Un bilan financier détaillé
Le bilan doit inclure vos revenus (salariaux, indépendants ou locatifs existants), vos charges fixes, vos crédits en cours, ainsi que votre apport personnel.
4. Une étude de marché immobilier
Cette étude doit inclure des données concrètes : taux de vacance locative, niveau de demande, typologie des locataires (étudiants, familles, actifs) et les loyers moyens dans le quartier ou la région.
Par exemple, un bien situé dans une zone tendue, avec une forte demande locative, rassurera davantage qu’un investissement dans une zone à faible attractivité. Il faut idéalement confier cette tâche à un professionnel de l’immobilier, pour lui conférer plus de sérieux.
5. Un calcul du cashflow prévisionnel
Le cashflow constitue un indicateur clé pour juger de la viabilité de votre projet. Il correspond à la différence entre les loyers perçus et l’ensemble des charges (mensualités de crédit, assurance, charges de copropriété, impôts locaux…). Il peut ainsi être :
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Négatif : vous devrez fournir un effort d’épargne pour financer votre bien locatif ;
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Neutre : vous atteignez l’auto-financement ;
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Positif : vous dégagez de l’excédent de trésorerie pour faire face aux imprévus ou réinvestir.
En fournissant un tableau détaillé des entrées et sorties d’argent, vous montrez que vous avez anticipé les flux financiers et mûrement réfléchi à votre projet.
6. Une estimation des loyers futurs
Appuyez votre dossier avec une estimation justifiée des revenus locatifs. Ces projections doivent s’appuyer sur des données vérifiables, comme des références de biens similaires dans le même secteur. Une surestimation pourrait fragiliser votre dossier, tandis qu’une approche réaliste démontre votre maîtrise du marché et renforce votre crédibilité. Idéalement, vous produirez 3 scénarios : optimiste, pessimiste et réaliste.
7. Une simulation des dispositifs de défiscalisation
Si votre projet inclut des avantages fiscaux, comme une réduction fiscale au titre du dispositif Pinel, présentez une simulation des économies d’impôts escomptées. Ce document met en avant l’intérêt global du projet et peut influencer la décision d’octroi du financement.
Et si vous optez pour le courtage en ligne avec Helloprêt, vous pourrez transférer en quelques clics l’ensemble de ces documents sur votre espace personnel.
Accompagnement au top de Gary Machado pour un prêt immo.
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