Comment emprunter en France pour acheter à l’étranger ?

Peut-on emprunter en France pour acheter un bien immobilier à l’étranger ?

En théorie, oui, il est possible d’emprunter auprès d’une banque française pour financer l’achat d’un bien immobilier à l’étranger. En pratique toutefois, ce type de projet est plus complexe qu’un achat immobilier classique en France et fait l’objet d’une analyse beaucoup plus stricte de la part des établissements bancaires.

La principale raison tient au niveau de risque perçu par les banques. Lorsqu’un bien est situé hors de France, la banque française ne bénéficie pas du même cadre juridique, ni de la même facilité d’exécution en cas de défaut de remboursement. Les procédures de saisie, les règles locales de propriété ou encore les différences de droit rendent la prise de garantie plus délicate. Résultat : les banques françaises sont généralement réticentes à financer directement un bien situé à l’étranger en prenant ce bien comme garantie.

Pour autant, cela ne signifie pas que le projet est impossible. Les banques françaises acceptent de financer ce type d’opération à condition de sécuriser le prêt autrement, le plus souvent grâce à :

Il est donc important de comprendre que la faisabilité d’un emprunt en France pour un achat à l’étranger dépend moins du bien acheté que du profil de l’emprunteur et des garanties qu’il peut offrir. Revenus stables, situation professionnelle lisible, patrimoine existant et taux d’endettement maîtrisé sont des éléments déterminants dans la décision de la banque.

Quels types de projets immobiliers à l’étranger peuvent être financés ?

Cela étant dit, sachez que toutes les opérations immobilières à l’étranger ne sont pas analysées de la même manière par les banques françaises. La nature du projet joue un rôle central dans l’étude du dossier, car elle influence à la fois le niveau de risque perçu et la structure du financement envisagé.

Résidence secondaire à l’étranger

L’achat d’une résidence secondaire à l’étranger est le cas le plus fréquemment rencontré. Il s’agit souvent d’un projet de confort ou de long terme (maison de vacances, pied-à-terre), sans objectif immédiat de rentabilité.

Du point de vue des banques françaises :

Ce type de projet peut être financé si l’emprunteur dispose de revenus suffisants et, surtout, d’une garantie solide en France.

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Investissement locatif à l’étranger

Un investissement locatif à l’étranger est analysé de manière plus prudente. Même si le bien génère des loyers, les banques françaises :

En pratique, les loyers étrangers sont rarement intégrés à 100 % dans le calcul de la capacité d’emprunt. Là encore, la solidité du profil emprunteur et des garanties proposées reste déterminante.

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Achat à l’étranger dans le cadre d’une expatriation

Le financement d’un achat immobilier à l’étranger dans un contexte d’expatriation dépend fortement du calendrier et de la situation fiscale :

Les banques françaises sont généralement plus à l’aise lorsque :

Ce type de projet nécessite une anticipation importante, car un changement de statut (résidence fiscale, devise des revenus) peut fortement impacter l’acceptation du dossier.

Quelles règles bancaires françaises s’appliquent à ce type de prêt ?

Même si le bien immobilier est situé à l’étranger, un emprunt contracté auprès d’une banque française reste soumis aux règles du crédit immobilier en France. Ces règles visent à encadrer le risque et à protéger l’emprunteur. Elles s’appliquent donc pleinement à ce type de projet.

Le taux d’endettement maximum

La banque française va d’abord vérifier que votre taux d’endettement respecte les recommandations en vigueur. Concrètement, l’ensemble de vos charges de crédit (nouveau prêt inclus), assurance emprunteur comprise, ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets.

Dans ce calcul, la banque prend en compte :

Les revenus locatifs étrangers, lorsqu’ils existent, sont généralement intégrés de manière partielle, avec une décote, afin de tenir compte des risques spécifiques (vacance locative, fiscalité, change).

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La durée maximale du prêt

Comme pour un crédit immobilier classique, la durée de remboursement est plafonnée, le plus souvent à 25 ans maximum (20 ans pour un investissement locatif). Dans certains cas spécifiques, la banque peut accepter un différé de remboursement (partiel ou total) en début de prêt de 2 ans maximum.
Cependant, plus la durée est longue, plus la banque sera exigeante sur la stabilité des revenus et la qualité des garanties.

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L’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur est quasi systématiquement exigée, même si le bien financé est situé à l’étranger. La banque vérifie notamment :

Dans un contexte d’expatriation ou de résidence à l’étranger, certaines garanties peuvent être adaptées ou faire l’objet de surprimes.

Une analyse renforcée du dossier

Enfin, ce type de projet fait l’objet d’une analyse plus approfondie qu’un achat immobilier classique en France. La banque cherche à s’assurer que :

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Fiscalité : ce que vous devez savoir avant d’acheter à l’étranger

Acheter un bien immobilier à l’étranger ne vous dispense pas de vos obligations fiscales en France, en particulier si vous restez résident fiscal français. Même si l’imposition principale a lieu dans le pays où se situe le bien, l’administration fiscale française continue, dans de nombreux cas, à demander des déclarations spécifiques. Une bonne anticipation permet d’éviter les erreurs, les redressements et les mauvaises surprises.

Déclaration des revenus immobiliers étrangers

Lorsque le bien est mis en location, les revenus locatifs perçus à l’étranger doivent être déclarés en France, même s’ils sont déjà imposés localement.
 Ces revenus sont généralement couverts par des conventions fiscales internationales, dont l’objectif est d’éviter une double imposition. Concrètement :

Cela signifie que, même sans impôt supplémentaire à payer sur ces loyers, ils peuvent augmenter votre niveau global d’imposition.

IFI et biens situés hors de France

Si vous êtes résident fiscal français, votre patrimoine immobilier est apprécié de manière globale. Les biens immobiliers détenus à l’étranger peuvent donc entrer dans l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), au même titre que les biens situés en France.

La valeur du bien doit être déclarée selon les règles françaises, en tenant compte :

Ce point est souvent sous-estimé, alors qu’il peut avoir un impact significatif sur la fiscalité globale des ménages disposant d’un patrimoine important.

Compte bancaire à l’étranger : attention aux obligations déclaratives

L’achat d’un bien immobilier à l’étranger implique fréquemment l’ouverture d’un compte bancaire local, notamment pour :

Tout compte bancaire détenu à l’étranger doit être déclaré chaque année à l’administration fiscale française, même s’il est peu utilisé. En cas d’oubli ou d’omission, les sanctions peuvent être importantes, indépendamment du montant des sommes qui y transitent.