En quoi consiste le crédit vendeur pour l’achat d’une maison ou d’un appartement ?

Qu’est-ce que le crédit vendeur ?

Un crédit entre vendeur et acheteur immobilier

Le crédit vendeur est un prêt conclu directement entre le vendeur et l’acheteur d’une maison ou d’un appartement. Vous ne percevez pas l’intégralité du prix de vente au jour de la vente. Le paiement se fait de manière échelonnée, exactement comme avec les mensualités d’un crédit immobilier.

Qui peut bénéficier d’un crédit vendeur immobilier ?

Le crédit vendeur immobilier peut concerner tout type de profil, à condition que les deux parties, vendeur et acheteur, soient d’accord sur les modalités. Il est particulièrement adapté dans certains cas spécifiques :

• Les primo-accédants avec un apport modeste et un dossier bancaire fragile (ceci étant, il est peu probable qu’un vendeur accepte de prendre le risque qu’une banque refuse de prendre).
• Les acheteurs expatriés ou étrangers rencontrant des difficultés pour obtenir un financement bancaire classique.
• Les ventes familiales ou entre proches, où la confiance entre les parties permet d’envisager un montage plus souple.

Pour le vendeur, cette solution est souvent choisie lorsqu’il n’a pas besoin immédiatement de l’intégralité du prix de vente ou qu’il souhaite optimiser fiscalement la cession de son bien.

Pourquoi mettre en place un crédit vendeur pour acheter un appartement ou une maison ?

Le crédit vendeur immobilier constitue une solution intéressante pour fluidifier une vente, sécuriser la transaction ou débloquer une situation complexe. Chaque partie y trouve des avantages stratégiques.

Les avantages du crédit vendeur pour l’acheteur

Pour l’acquéreur, le crédit vendeur est une opportunité de contourner certaines contraintes bancaires. Il présente plusieurs intérêts majeurs :

• Accès facilité à la propriété : idéal pour les profils atypiques ou fragiles (jeunes actifs, entrepreneurs, expatriés…) qui peinent à convaincre les banques.
• Contourner le taux d’endettement de 35 % : les mensualités du crédit vendeur sont susceptibles de ne pas être prises en compte dans le calcul du taux d’endettement.
• Souplesse des conditions : les mensualités peuvent être ajustées à la capacité financière de l’acheteur, avec un taux d’intérêt souvent négociable.
• Moins de frais annexes : contrairement à un prêt bancaire, le crédit vendeur ne nécessite ni frais de dossier bancaire ni assurance obligatoire si le vendeur ne l’exige pas.
• Gain de temps : pas de délais liés à l’instruction bancaire, la vente peut se faire plus rapidement.

Les bénéfices du crédit vendeur pour le vendeur

Contrairement à ce que l’on pourrait croire, le crédit vendeur immobilier ne profite pas uniquement à l’acheteur. Il offre aussi plusieurs leviers d’optimisation pour le vendeur :

Quel taux pour un crédit vente immobilier ?

Dans un crédit vendeur immobilier, le taux d’intérêt est fixé librement entre le vendeur et l’acheteur. Toutefois, il doit impérativement respecter le taux d’usure, qui constitue le plafond légal au-delà duquel un crédit devient usuraire et donc illégal.

Quel taux peut pratiquer le vendeur ?

Le taux d’intérêt doit rémunérer le risque que prend le vendeur en jouant le rôle de banquier. En pratique, ce taux est souvent :

• supérieur aux taux immobiliers bancaires,
• mais inférieur au taux d’usure fixé par la Banque de France pour éviter tout risque de nullité.

Exemple au 1er juillet 2025 :

• Pour un prêt immobilier de 20 ans ou plus, le taux d’usure est fixé à 5,08 %.
• Le taux d’intérêt du crédit vendeur doit donc être inférieur à 5,08 % TAEG, en incluant tous les frais liés (intérêts, éventuelle assurance, frais de garantie...).

Crédit vendeur avec ou sans intérêts ?

Deux options s’offrent au vendeur :

En cas de doute, consultez un professionnel

Étant donné la complexité des règles (taux d’usure, fiscalité, montage juridique), mieux vaut se faire accompagner par :

Que se passe-t-il en cas de crédit vendeur non remboursé ?

Le crédit vendeur fait courir au vendeur un risque de défaut de paiement de l’acheteur sur les mensualités. En cas de non-remboursement, le crédit vendeur peut :

• actionner les cautions au paiement des créances dues ;
• saisir les différents biens en garantie (le bien immobilier vendu en hypothèque par exemple) ;
• à défaut de garanties, assigner le débiteur au tribunal au paiement de sa dette pour faire prononcer les saisies qui s’imposent…

Quelles sont les limites du crédit vendeur ?

Si le crédit vendeur immobilier présente des avantages indéniables, il comporte aussi des limites qu’il faut bien mesurer avant de se lancer, tant pour le vendeur que pour l’acheteur.

Pour le vendeur : un risque d’impayé réel

La principale limite côté vendeur est le risque de non-paiement des mensualités. En l’absence d’organisme bancaire pour évaluer la solvabilité de l’acheteur, c’est au vendeur d’estimer le risque… et de s’en protéger :

Une fiscalité immédiate malgré un paiement étalé

Autre inconvénient : l’administration fiscale considère que le prix est encaissé en totalité au moment de la vente, même si le paiement est fractionné. Cela signifie que le vendeur doit payer l’impôt sur la plus-value dès la signature, sauf exonération (résidence principale, durée de détention...).

Un montage encore rare et parfois mal perçu

Le crédit vendeur immobilier reste marginal en France, ce qui peut susciter :

• de la méfiance des notaires peu habitués à ces montages,
• ou une réticence de l’acheteur, inquiet de ne pas obtenir les garanties classiques d’un prêt bancaire.

Ce manque de notoriété peut compliquer la mise en œuvre juridique et retarder la transaction si toutes les parties ne sont pas bien accompagnées.

Des montants et durées souvent limités

Enfin, le crédit vendeur est rarement utilisé pour financer 100 % du prix de vente ou sur des durées longues. Pour limiter le risque, les vendeurs préfèrent souvent :