Prêt immobilier
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Pour maîtriser votre prêt de A à Z
En quoi consiste le prêt en franchise de remboursement ?
Vous achetez dans le neuf, faites construire ou investissez dans le locatif ?
Le prêt en franchise de remboursement permet d’alléger vos mensualités au démarrage de votre crédit immobilier. Mais comment fonctionne-t-il réellement, et quel est son impact sur le coût total du prêt ? Voici tout ce que vous devez savoir pour faire le bon choix.
A retenir :
- Le prêt en franchise de remboursement permet de différer le remboursement du capital, voire des intérêts, au début du crédit immobilier.
- Il existe deux types de franchise : partielle (intérêts seuls) et totale (capital + intérêts différés).
- La franchise allège les mensualités au démarrage, mais augmente le coût total du crédit.
- C’est un outil pertinent en VEFA, construction, travaux ou investissement locatif, à condition qu’il soit bien calibré et négocié.
Qu’est-ce qu’un prêt en franchise de remboursement ?
Un prêt en franchise de remboursement est un crédit immobilier qui prévoit une période, au début du contrat, durant laquelle vous ne remboursez pas votre prêt de manière classique.
Concrètement, la banque vous accorde un délai temporaire avant le début de l’amortissement du capital. Cette période est appelée “franchise” ou “différé d’amortissement”.
Ce mécanisme est principalement utilisé dans le cadre d’un prêt immobilier, notamment pour :
-
un achat dans le neuf (VEFA),
-
une construction de maison,
-
des travaux importants,
-
un investissement locatif.
L’objectif est simple : alléger vos mensualités au démarrage du crédit, lorsque vous pouvez encore supporter d’autres charges (loyer, travaux, absence de loyers perçus, etc.).
Il existe toutefois deux formes de franchise, qu’il est important de distinguer.
Lire aussi : En quoi consiste le prêt à différé de remboursement ?
Franchise partielle (ou différé partiel)
La franchise partielle est la forme la plus courante.
Pendant cette période :
-
vous ne remboursez pas le capital ;
-
vous payez les intérêts ;
-
vous payez généralement l’assurance emprunteur.
Le capital reste donc intact pendant toute la durée de la franchise. L’amortissement débute uniquement à la fin de cette période.
👉 On parle aussi de franchise en capital, car seul le remboursement du capital est différé.
Franchise totale (ou différé total)
La franchise totale va plus loin. Pendant la période de franchise :
-
vous ne remboursez ni le capital, ni les intérêts ;
-
l’assurance reste en principe due.
Les intérêts non payés sont alors ajoutés au capital restant dû. On parle de capitalisation des intérêts.
Mais attention, le coût total du crédit sera plus élevé qu’avec une franchise partielle ou qu’avec un prêt classique sans différé en raison de la capitalisation des intérêts.
Comment fonctionne concrètement une franchise de remboursement ?
Le fonctionnement d’un prêt en franchise de remboursement dépend du type de différé choisi (partiel ou total), mais la logique reste la même : le remboursement “classique” du capital est repoussé dans le temps.
Il est important de bien comprendre ce qu’il se passe pendant la période de franchise… et après.
Pendant la période de franchise
Durant cette phase, le crédit est bien débloqué, mais le remboursement est allégé.
Selon la formule choisie :
| Éléments comparés | Franchise partielle | Franchise totale |
| Remboursement du capital | ❌ Non | ❌ Non |
| Paiement des intérêts | ✔ Oui | ❌ Non |
| Paiement de l’assurance | ✔ Oui (en principe) | ✔ Oui (en principe) |
| Évolution du capital restant dû | Stable | Augmente (intérêts capitalisés) |
| Montant des mensualités | Faible | Très faible (souvent assurance seule) |
| Impact sur le coût total | Modéré | Plus élevé |
Après la période de franchise
Une fois la franchise terminée, le prêt entre dans sa phase d’amortissement classique :
-
Vous remboursez capital + intérêts chaque mois.
-
Les mensualités sont plus élevées que pendant la franchise.
-
La durée totale du prêt reste en principe celle prévue au contrat.
⚠️ Attention : comme le capital n’a pas été amorti pendant la franchise (ou a même augmenté en cas de franchise totale), les mensualités peuvent être plus importantes que celles d’un prêt sans différé.
Exemple chiffré : comparaison entre prêt classique et prêt en franchise partielle
Prenons un exemple simplifié :
- Montant emprunté : 250 000 €
- Taux : 2 %
- Durée : 20 ans
- Franchise partielle : 12 mois
Pendant la première année :
- Vous payez uniquement les intérêts (environ 417 € par mois hors assurance).
- Le capital reste à 250 000 €.
À partir du 13e mois :
- Vous commencez à rembourser capital + intérêts.
- Les mensualités seront plus élevées que si vous aviez commencé à amortir dès le départ.
| Éléments comparés | Prêt classique | Prêt avec différé partiel (12 mois) |
| Mensualité pendant les 12 premiers mois | 1 265 € | 417 € (intérêts seuls) |
| Capital restant dû après 12 mois | ≈ 239 000 € | 250 000 € |
| Mensualité après 12 mois | 1 265 € | ≈ 1 335 € |
| Durée totale | 20 ans | 20 ans |
| Coût total des intérêts | ≈ 53 600 € | ≈ 57 000 € |
| Surcoût lié au différé | — | ≈ 3 400 € |
👉 Sur la durée totale, le coût du crédit sera donc plus important qu’un prêt sans franchise.
Quelle est la durée maximale d’une franchise de remboursement ?
La durée d’une franchise de remboursement dépend principalement de la politique de la banque et de la nature de votre projet immobilier. Il n’existe pas de règle universelle, mais certaines pratiques sont courantes.
Durée généralement observée
Dans le cadre d’un prêt immobilier, la franchise est le plus souvent accordée pour une durée comprise entre :
-
12 mois
-
24 mois
-
parfois 36 mois maximum
La durée exacte est fixée lors de l’émission de l’offre de prêt.
Une durée adaptée au type de projet
La franchise est généralement calibrée en fonction du calendrier du projet :
| Type de projet | Durée de franchise la plus fréquente |
| Achat en VEFA | 12 à 24 mois (temps de construction) |
| Construction de maison | Jusqu’à 24 voire 36 mois |
| Travaux lourds | 6 à 18 mois |
| Investissement locatif | Variable selon stratégie |
👉 L’objectif est d’adapter la franchise à la période pendant laquelle le bien ne génère pas encore d’usage ou de revenus.
Franchise partielle ou totale : même durée ?
En pratique :
-
La franchise partielle peut être accordée sur des durées relativement longues.
-
La franchise totale est souvent plus encadrée et accordée sur des périodes plus courtes.
Pourquoi ?
Parce que la capitalisation des intérêts augmente le risque et le coût du crédit.
Dans quels cas utiliser une franchise de remboursement ?
La franchise de remboursement n’est pas adaptée à toutes les situations. Elle répond avant tout à un besoin ponctuel de trésorerie, généralement lié à un projet immobilier dont la mise en service est différée.
Voici les cas les plus fréquents.
Achat en VEFA ou construction
C’est le cas le plus courant.
Lors d’un achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ou d’une construction, les fonds sont débloqués progressivement selon l’avancement du chantier.
Pendant cette période :
-
vous pouvez encore payer un loyer ;
-
vous ne pouvez pas encore habiter le bien ;
-
le logement ne génère aucun revenu.
La franchise permet donc :
-
d’éviter un double effort financier (loyer + mensualité complète),
-
de lisser la charge budgétaire jusqu’à la livraison.
👉 C’est une solution particulièrement pertinente lorsque la livraison est prévue dans 12 à 24 mois.
Lire aussi : Faut-il acheter en VEFA ?
Travaux importants
Si vous réalisez des travaux lourds (rénovation complète, extension, division de lot…), le logement peut être temporairement inhabitable.
La franchise permet alors :
-
de conserver de la trésorerie pour financer les travaux,
-
de réduire la pression budgétaire pendant la phase de chantier.
Dans ce contexte, une franchise partielle est souvent privilégiée.
Lire aussi : Quel type de prêt pour financer vos travaux ?
Investissement locatif
Dans le cadre d’un investissement locatif, le bien peut ne pas être immédiatement loué.
Une franchise peut être utile pour :
-
absorber une période de vacance locative,
-
financer des travaux avant mise en location,
-
ajuster la trésorerie au démarrage du projet.
⚠️ Toutefois, le différé augmente le coût total du crédit. Il convient donc de vérifier que la rentabilité du projet reste cohérente.
Lire aussi : Prêt immobilier investissement locatif : guide complet et simulation gratuite
Franchise de remboursement ou intérêts intercalaires : quelle différence ?
Ces deux notions sont souvent confondues. Pourtant, elles ne correspondent pas exactement au même mécanisme.
Les intérêts intercalaires : un mécanisme lié au déblocage progressif des fonds
Les intérêts intercalaires apparaissent lorsque la banque débloque les fonds en plusieurs fois, selon l’avancement des travaux.
Concrètement :
-
Vous ne payez des intérêts que sur les sommes déjà débloquées.
-
Le prêt n’est pas encore totalement amorti.
-
Les mensualités évoluent à mesure que les appels de fonds sont effectués.
Ce mécanisme est automatique dans de nombreux projets neufs.
Il ne s’agit pas d’une option choisie pour alléger les mensualités, mais d’une conséquence du mode de financement.
Lire aussi : En quoi consistent les intérêts intercalaires ?
La franchise de remboursement : un choix contractuel
La franchise de remboursement, elle, est une option prévue dans l’offre de prêt.
Elle permet de :
-
différer le remboursement du capital (franchise partielle),
-
voire du capital et des intérêts (franchise totale).
Elle peut s’appliquer même si les fonds sont débloqués en une seule fois.
👉 Il s’agit d’un outil de gestion de trésorerie négocié avec la banque.
Comparatif synthétique
| Éléments comparés | Intérêts intercalaires | Franchise de remboursement |
| Origine | Déblocage progressif des fonds | Option prévue au contrat |
| Choix de l’emprunteur | Non (lié au projet) | Oui |
| Paiement des intérêts | Oui, sur sommes débloquées | Partiel ou différé |
| Impact sur le capital | Stable | Stable ou en hausse (franchise totale) |
| Objectif | Adapter le remboursement au chantier | Alléger la trésorerie |
Toutes les banques proposent-elles une franchise de remboursement ?
En théorie, la majorité des banques peuvent proposer une franchise de remboursement dans le cadre d’un prêt immobilier. En pratique, les conditions varient fortement d’un établissement à l’autre.
La franchise n’est pas un droit automatique : c’est une option négociée au moment de la mise en place du crédit.
Lire aussi : Quelle est la meilleure banque pour un prêt immobilier ?
Une politique propre à chaque banque
Chaque établissement définit :
-
la durée maximale de franchise autorisée ;
-
la possibilité ou non d’une franchise totale ;
-
les conditions d’acceptation (type de projet, profil emprunteur, apport, stabilité professionnelle…) ;
-
l’impact éventuel sur le taux proposé.
Certaines banques sont plus souples dans le cadre :
-
d’un achat en VEFA,
-
d’une construction,
-
ou d’un investissement locatif.
D’autres peuvent limiter la franchise aux seuls cas où le déblocage des fonds est progressif.
Une option intégrée à l’offre de prêt
La franchise doit être mentionnée clairement dans :
-
l’offre de prêt,
-
le tableau d’amortissement,
-
la Fiche d’Information Standardisée Européenne (FISE).
Vous devez pouvoir identifier précisément :
-
le montant des échéances pendant la franchise ;
-
la durée exacte ;
-
le montant des mensualités après la période de différé ;
-
le coût total du crédit.
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