Prêt immobilier
Les indispensables
Pour maîtriser votre prêt de A à Z
Notre avis sur le prêt relais de Hello Bank
Synchroniser la vente de votre bien immobilier actuel et l’achat de votre futur logement n’est pas chose aisée. Il existe toutefois un prêt immobilier spécifique pour faire la jonction entre les deux transactions : le prêt relais. Ici, on se concentre sur le prêt relais de Hello Bank. Avis, fonctionnement, critères d’accès, points forts et limites : voici ce qu’il faut retenir !
Qu’est-ce qu’un prêt relais à Hello Bank ?
Faire coïncider la vente de votre logement avec l’acquisition du suivant reste complexe à gérer. Le prêt relais d’Hello Bank a justement pour vocation d’assurer la transition entre ces deux opérations.
Le prêt relais : un prêt de courte durée entre deux transactions
Le prêt relais est un prêt immobilier qui vous offre la possibilité d’acquérir un nouveau bien avant d’avoir finalisé la vente de celui que vous détenez encore. La banque vous verse une avance correspondant à une fraction de la valeur estimée de votre logement actuel, le plus souvent entre 50 % et 80 %. Une somme dont sera déduit le capital restant dû de votre crédit en cours.
Pour déterminer la valeur vénale du bien à vendre, plusieurs facteurs sont pris en compte : sa localisation, sa nature (appartement ou maison) et l’état du marché dans votre zone géographique.
Vous disposez ensuite d’un délai maximal de 24 mois pour conclure la vente et solder l’avance accordée. En principe, ce laps de temps ne peut pas être prolongé.
Prêt relais sec ou prêt relais adossé ?
Le prêt relais dit « sec » concerne les acheteurs dont le futur bien affiche un prix inférieur à celui qu’ils s’apprêtent à céder. L’avance versée par la banque finance entièrement le coût de la nouvelle acquisition, sans qu’il soit nécessaire de compléter le financement par un autre crédit.
À l’inverse, si le logement que les acquéreurs envisagent d’acheter est plus cher que celui qu’ils mettent en vente, ils doivent se tourner vers un prêt relais « adossé ». Celui-ci associe l’avance issue de la valeur estimée de votre bien actuel à un prêt immobilier classique, amortissable ou in fine, destiné à financer le montant restant.
Franchise partielle ou totale : les deux modalités de remboursement du prêt relais à Hello Bank
Un emprunteur dispose de deux options pour rembourser son prêt relais. La première, la franchise partielle, prévoit que vous vous acquitterez uniquement des intérêts durant toute la durée du prêt. Le capital, quant à lui, est remboursé en une seule fois une fois la vente de votre logement conclue.
La seconde option, la franchise totale, suspend tous les versements pendant la durée du prêt. Vous ne payez ni capital ni intérêts. Ces derniers sont capitalisés et ajoutés au capital emprunté, puis réglés au moment où vous soldez le crédit relais. La franchise totale allège ainsi les besoins en trésorerie pendant l’opération, mais renchérit le coût final du financement.
Quels sont les avantages et inconvénients du prêt relais chez Hello Bank ? Avis !
Les avantages du crédit relais
Le prêt relais offre la possibilité de saisir une occasion d’achat sans disposer des fonds issus de la vente de votre logement. Il vous permet ainsi de concrétiser votre nouveau projet immobilier sans attendre que la cession de votre bien actuel soit finalisée.
Il présente également un atout majeur : un délai pouvant aller jusqu’à 24 mois pour réaliser la vente. Une marge de manœuvre qui vous évite toute précipitation et vous laisse le temps de négocier la vente dans de bonnes conditions.
Ce type de financement séduit aussi par sa souplesse. Vous avez le choix entre une franchise partielle ou totale, ce qui vous permet d’ajuster vos mensualités en fonction de vos capacités financières.
Enfin, si l’avance accordée ne finance pas intégralement le coût du nouveau bien, il est possible de souscrire un prêt immobilier classique auprès du même établissement.
Les inconvénients du prêt relais
Le prêt relais comporte également plusieurs points de vigilance à considérer avant de vous engager.
Le premier concerne le délai imposé pour vendre votre bien. Vous disposez d’un délai de 24 mois au maximum pour trouver un acquéreur. Une fois ce délai écoulé, la banque peut exiger le remboursement immédiat de l’avance, même si la transaction n’a pas encore abouti.
Autre limite : le montant du prêt est calculé à partir d’une estimation de votre logement, diminuée du capital restant dû. Si vous devez revoir votre prix à la baisse pour conclure la vente, le produit réellement obtenu sera inférieur à ce que vous prévoyiez.
Dans cette situation, vous manquerez de fonds pour rembourser l’intégralité du prêt relais, particulièrement si vous avez choisi la franchise totale. Les intérêts accumulés viennent en effet augmenter le capital à régler. Vous devrez alors combler la différence, soit par votre épargne, soit par un nouveau crédit.
Le choix du mode de remboursement influence également le coût global du prêt. La franchise totale, avec la capitalisation des intérêts, augmente fortement le coût final de votre emprunt immobilier.
Enfin, l’avance financée varie d’une banque à l’autre. Elle peut s’avérer plus faible que prévu et limiter l’enveloppe dont vous disposerez pour concrétiser votre nouvel achat.
Comment fonctionne le prêt relais à Hello Bank : avis ?
Pour que notre avis sur le prêt relais à Hello Bank soit complet, il nous faut étudier son fonctionnement en profondeur.
Les conditions pour obtenir le prêt relais
Vous devez être majeur pour être éligible au prêt relais. L’établissement bancaire n’exige pas que vous soyez déjà client chez lui pour avoir accès à ce produit financier.
Il vous propose deux types d’emprunt :
-
Le prêt relais simple, qui correspond uniquement à l’avance accordée sur le futur produit de la vente ;
-
Le prêt relais acquisition, qui regroupe cette avance et le financement du nouveau bien au sein d’une même mensualité.
Pour constituer votre dossier, vous devrez fournir l’ensemble des justificatifs exigés pour une demande de crédit : compromis de vente, 3 derniers relevés bancaires et avis d’imposition.
Bon à savoir : en cas de remboursement anticipé, total ou partiel, vous vous verrez appliquer des pénalités. Elles représentent un semestre d’intérêts calculé au taux du prêt sur le montant remboursé, dans la limite de 3 % du capital restant dû juste avant l’opération.
Le montant du capital
Chez Hello Bank, le montant du prêt relais est calculé à partir du prix net de votre bien immobilier, selon si vous détenez ou non un avant-contrat, comme un compromis ou promesse de vente.
Ce prix net correspond au montant inscrit dans l’avant-contrat, une fois soustraits le capital restant dû ainsi que, le cas échéant, les frais d’agence qui vous incombent.
La durée de remboursement du prêt relais
À Hello Bank, la durée d’un prêt relais va jusqu’à 24 mois, sans possibilité de prolongation.
L’assurance de prêt
Hello Banq exige la souscription d’une assurance emprunteur pour valider un prêt relais. Le niveau de garanties dépend de votre projet immobilier, mais doit obligatoirement couvrir le décès, la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), l’invalidité permanente totale (IPT) ainsi que l’incapacité totale de travail (ITT).
La banque propose son contrat groupe, toutefois vous êtes libre de choisir une assurance déléguée auprès d’un autre assureur. Une seule condition : que l’assurance en délégation respecte l’équivalence des garanties. Elle se révèle souvent moins coûteuse, car le taux d’assurance est individualisé en fonction de votre profil d’assuré (âge, état de santé, fumeur ou non…).
Les garanties
Votre futur banquier peut vous demander de prendre un cautionnement auprès de l’organisme Crédit Logement ou de consentir une hypothèque.
Les frais de dossier pour le crédit relais
L’établissement prêteur ne communique pas sur ses frais de dossier. Ils peuvent être en pourcentage du capital emprunté ou forfaitaires, avec potentiellement un montant minimum.
Nos conseils avant de souscrire un prêt relais à Hello Bank
Bien estimer la valeur du bien immobilier
Le montant d’un prêt relais se calcule sur la valeur estimée de votre bien. Vous devez donc l’évaluer correctement. Si la vente tarde et que vous êtes obligé de baisser votre prix, vous disposerez de moins d’argent que prévu. Dans ce cas, vous pourrez avoir du mal à rembourser l’intégralité du prêt relais, surtout si vous avez choisi la franchise totale.
Avec une estimation trop basse, vous vous privez de davantage de fonds. Vous devrez alors mobiliser plus d’épargne ou recourir à un crédit complémentaire plus conséquent pour boucler votre financement.
C’est pourquoi on vous recommande de solliciter l’avis d’au moins deux professionnels de l’immobilier pour comparer leurs estimations. Vous pourrez ainsi fixer un prix cohérent et ajuster le montant de votre prêt relais en fonction de la réalité du marché.
Négocier les conditions de prêt
Les modalités d’un prêt relais peuvent évoluer. Le taux d’intérêt, les frais de dossier ou encore le coût de l’assurance emprunteur peuvent se négocier avant de signer l’offre de prêt relais.
En discutant avec votre conseiller et en exposant précisément vos besoins, vous augmentez vos chances d’obtenir une offre adaptée à votre situation et aux caractéristiques de votre projet immobilier.
Comparer avec d'autres offres du marché
Hello Bank n’est pas le seul établissement du marché à proposer un prêt relais ! D’autres grands noms du secteur comme CIC, LCL, La Banque Postale ou encore la Banque populaire le commercialisent également.
Selon votre profil et la nature du projet envisagé, certaines banques peuvent proposer un taux plus compétitif ou offrir plus de souplesse dans le remboursement.
Pour analyser ces offres dans le détail et identifier celle qui vous convient le mieux, le plus sûr reste de solliciter un courtier immobilier !
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