Prêt immobilier
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Pour maîtriser votre prêt de A à Z
Prêt lissé : la solution pour optimiser vos mensualités ?
Lorsque l’on finance un projet immobilier avec plusieurs prêts (PTZ, prêt bancaire, prêt aidé…), les mensualités peuvent varier fortement au fil du temps et compliquer le respect du taux d’endettement. Le prêt lissé est un montage de crédit immobilier qui permet d’anticiper ces variations et de mieux maîtriser sa capacité d’emprunt. Mais est-il réellement avantageux et dans quels cas est-il pertinent ?
Qu’est-ce qu’un prêt lissé ?
Le prêt lissé est un montage de crédit immobilier qui permet de répartir le remboursement de plusieurs prêts de manière à obtenir une mensualité globale stable ou maîtrisée dans le temps.
Il ne s’agit pas d’un type de prêt à part entière, mais d’une façon d’organiser les remboursements lorsque votre financement repose sur plusieurs lignes de crédit.
Ce montage est particulièrement utilisé lorsque l’emprunteur combine un prêt immobilier principal avec un ou plusieurs prêts complémentaires (comme un prêt à taux zéro ou un prêt épargne logement), dont les durées ou les modalités de remboursement sont différentes.
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Prêt lissé, prêt à paliers, prêt gigogne : quelles différences ?
Les termes prêt lissé, prêt à paliers ou encore prêt gigogne sont souvent utilisés indifféremment. Ils désignent tous un principe similaire :
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Le prêt est remboursé selon plusieurs phases successives ;
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Chaque phase correspond à un niveau de mensualité différent ;
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Ces paliers sont calculés pour tenir compte des autres prêts en cours.
Dans les faits, la notion de prêt lissé met surtout l’accent sur le résultat recherché : une mensualité globale plus équilibrée.
Le terme prêt à paliers, lui, décrit davantage la structure technique du remboursement.
👉 Quel que soit le nom utilisé, le principe reste le même : adapter le remboursement du prêt principal pour optimiser les mensualités sur l’ensemble du financement.
Pourquoi lisser un prêt immobilier ?
Lisser un prêt immobilier répond avant tout à un enjeu central : respecter le taux d’endettement tout au long de la durée du crédit. Pour rappel, le HCSF impose aux banques, pour la majorité des emprunteurs, que les mensualités de remboursement ne dépassent pas 35 % des revenus du foyer.
Lorsque plusieurs prêts sont associés à un même projet immobilier, leurs échéanciers peuvent se superposer et entraîner, à certains moments, un cumul de mensualités trop élevé. Même temporaire, ce pic peut suffire à faire dépasser le seuil d’endettement de 35 %, et donc à compromettre l’obtention du financement.
Le prêt lissé permet alors de réorganiser les remboursements afin de maintenir une charge mensuelle compatible avec la capacité d’emprunt de l’emprunteur, à chaque étape du prêt.
Éviter un dépassement du taux d’endettement en cours de prêt
Sans lissage, certains montages peuvent conduire à :
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Une superposition de plusieurs mensualités (prêt principal, PTZ, prêt aidé…) ;
-
Une augmentation temporaire mais significative de la charge de remboursement ;
-
Un dépassement du taux d’endettement, même si la situation s’améliore par la suite.
Or, les banques analysent la capacité de remboursement sur toute la durée du crédit, et non uniquement au démarrage ou à terme.
Le prêt lissé permet de :
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Réduire la mensualité du prêt principal pendant les périodes de cumul ;
-
Compenser cette baisse par une augmentation progressive lorsque certains prêts arrivent à leur terme ;
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Garantir un taux d’endettement stable et maîtrisé dans le temps.
Optimiser sa capacité d’emprunt à mensualité équivalente
En évitant les pics de mensualités, le prêt lissé peut permettre, à taux d’endettement équivalent, de :
-
Financer un projet plus important ;
-
Ou sécuriser l’acceptation du dossier auprès de la banque.
👉 Le prêt lissé n’augmente pas artificiellement la capacité de remboursement, mais il permet de rendre finançable un projet qui ne le serait pas sans cet ajustement des échéanciers.
Il s’agit donc d’un outil d’optimisation du montage, particulièrement utile lorsque le financement repose sur plusieurs prêts aux durées différentes.
Lire aussi : Combien puis je emprunter ?
Dans quels cas le prêt lissé est-il le plus utilisé ?
Le prêt lissé est principalement utilisé lorsque le financement d’un projet immobilier repose sur plusieurs prêts aux caractéristiques différentes.
C’est dans ces situations que le risque de déséquilibre des mensualités est le plus important, et que le lissage prend tout son sens.
Le prêt lissé avec un PTZ
Le prêt à taux zéro (PTZ) est le cas le plus fréquent de recours au prêt lissé.
Selon le niveau de revenus de l’emprunteur, le PTZ peut comporter une période de différé, durant laquelle aucun remboursement n’est exigé. Mais même en l’absence de différé, le PTZ présente une autre spécificité importante : il est remboursé sur une durée plus courte que le prêt immobilier principal, généralement entre 10 et 15 ans.
Sans lissage, ces caractéristiques peuvent entraîner :
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Une hausse de la mensualité globale lorsque le remboursement du PTZ débute après un différé ;
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Ou, à l’inverse, une baisse notable des mensualités lorsque le PTZ arrive à son terme avant la fin du prêt principal.
Le prêt lissé permet alors d’ajuster les mensualités du prêt principal pour compenser ces variations. L’objectif est de maintenir une charge de remboursement plus stable et plus lisible sur l’ensemble de la durée du financement.
👉 Ce type de montage est particulièrement apprécié des primo-accédants, souvent bénéficiaires du PTZ, car il facilite la gestion du budget et limite les à-coups financiers dans le temps.
Bon à savoir : Si le PTZ permet bien de diminuer le coût global du financement grâce à l’absence d’intérêts, le prêt lissé, quant à lui, vise principalement à optimiser la gestion des mensualités, quitte à générer un coût total du crédit légèrement supérieur.
Le prêt lissé avec un prêt épargne logement ou un prêt aidé
Le lissage est également courant lorsque l’emprunteur mobilise :
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Un prêt épargne logement (PEL ou CEL) ;
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Un prêt Action Logement ;
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Ou d’autres prêts aidés aux durées plus courtes.
Ces prêts ont souvent des mensualités plus élevées, mais sur une durée limitée. Par exemple, le prêt épargne logement issu du PEL est souscrit pour une durée maximale de 15 ans. Le prêt lissé permet alors de absorber cet effort temporaire en adaptant le remboursement du prêt principal.
Astuce : Dans certains cas, le financement peut également être structuré autour de plusieurs prêts immobiliers classiques, souscrits sur des durées différentes. Ce type de montage permet d’adapter la charge de remboursement dans le temps et d’optimiser la capacité d’emprunt, tout en respectant le taux d’endettement maximal exigé par les banques.
Peut-on lisser un prêt avec un crédit déjà en cours ?
Dans certains cas, il est possible d’intégrer un crédit existant (comme un prêt à la consommation ou un prêt travaux) dans la réflexion de lissage.
L’objectif est alors de :
-
Tenir compte de la fin programmée de ce crédit ;
-
Anticiper la libération de capacité de remboursement ;
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Et ajuster les mensualités du nouveau prêt immobilier en conséquence.
⚠️ Attention toutefois :
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Toutes les banques n’acceptent pas ce type de montage ;
-
Le crédit existant n’est pas systématiquement “lissé” juridiquement, mais plutôt pris en compte dans le calcul global.
👉 Un accompagnement personnalisé est souvent nécessaire pour évaluer la faisabilité et l’intérêt réel de ce montage.
Comment fonctionne un prêt lissé concrètement ?
Exemple chiffré avec un PTZ
Le fonctionnement d’un prêt lissé se comprend surtout à travers un cas concret, comparant un financement avec PTZ sans lissage et avec lissage.
L’enjeu n’est pas le confort, mais le respect du taux d’endettement à chaque moment du prêt, condition indispensable à l’acceptation du dossier par la banque.
Hypothèses de départ :
-
Revenus du ménage : 4 000 € nets par mois
-
Taux d’endettement maximal : 35 %
-
Mensualité maximale autorisée : 1 400 €
-
Prêt à taux zéro (PTZ) : 60 000 €, remboursé sur 15 ans
-
Prêt immobilier principal : 25 ans, taux 2 %
Mensualité du PTZ : 60 000 € ÷ 180 mois = 333 € / mois
Comparaison chiffrée : PTZ sans lissage vs PTZ avec prêt lissé
| PTZ + prêt classique (sans lissage) | PTZ + prêt lissé | |
| Mensualité prêt principal | 1 067 € | 1 400 € |
| Mensualité PTZ | 333€ | 333€ |
| Mensualité totale maximale | 1 400 € | 1 400 € |
| Capital empruntable (hors PTZ) | 251 659 € | 330 302 € |
| Capital total finançable | 311 659 € | 390 302 € |
| Coût des intérêts (prêt principal) | 68 341 € | 89 698 € |
Cas n°1 : PTZ + prêt immobilier classique (sans lissage)
Dans ce scénario, le prêt principal est amorti de manière classique, sans ajustement des échéances.
Pendant les 15 premières années, l’emprunteur doit rembourser :
- la mensualité du prêt principal ;
- la mensualité du PTZ, qui s’y ajoute.
Pour respecter la limite de 1 400 € de mensualité totale, la mensualité du prêt principal ne peut pas dépasser 1 067 €.
Résultat :
- Capital empruntable (hors PTZ) : 251 659 €
- Capital total finançable : 311 659 €
- Coût des intérêts du prêt principal : 68 341 €
Même si la mensualité baisse une fois le PTZ remboursé, la banque retient le moment le plus contraignant. La capacité d’emprunt est donc limitée par ce pic temporaire de charges.
Cas n°2 : PTZ + prêt lissé
Dans ce second scénario, la banque met en place un prêt lissé.
Le principe est le suivant :
- la mensualité du prêt principal est ajustée pour absorber la mensualité du PTZ ;
- le cumul des mensualités reste constant, sans jamais dépasser 1 400 € ;
- une fois le PTZ remboursé, la structure du prêt principal évolue, sans créer de rupture budgétaire.
Résultat :
- Capital empruntable (hors PTZ) : 330 302 €
- Capital total finançable : 390 302 €
- Coût des intérêts du prêt principal : 89 698 €
À mensualité maximale identique, l’emprunteur peut donc financer un projet environ 78 000 € plus élevé grâce au lissage. Mais :
-
Le coût total du crédit est plus élevé
-
Les mensualités du crédit restent fixes pendant 25 ans tandis que sans le lissage, elle diminue à partir de la 15e année, libérant éventuellement de la capacité d’emprunt pour réaliser un autre projet immobilier.
En conclusion : Le prêt lissé n’a donc pas pour objectif de rendre le crédit moins cher, mais de rendre le projet finançable, dans le respect strict des règles bancaires.
Quels sont les avantages du prêt lissé ?
Ainsi, le prêt lissé est avant tout un outil d’optimisation du montage financier, particulièrement utile lorsque le projet immobilier repose sur plusieurs prêts aux durées différentes.
En résumé, ses principaux avantages sont les suivants :
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Respect du taux d’endettement dans le temps : Le lissage permet d’éviter un dépassement temporaire du seuil d’endettement, lié au cumul de plusieurs mensualités à certaines périodes du prêt.
-
Optimisation de la capacité d’emprunt : À mensualité maximale équivalente, le prêt lissé peut permettre de financer un projet plus important, en supprimant les pics de charges bloquants pour la banque.
-
Meilleure lisibilité du remboursement : Les variations de mensualités sont anticipées et intégrées dès le départ, offrant une vision plus claire de l’engagement financier sur la durée.
-
Valorisation des prêts aidés : Le lissage permet d’utiliser pleinement des dispositifs comme le PTZ, sans que leurs spécificités (différé, durée plus courte) ne pénalisent la faisabilité du projet.
Les inconvénients et limites du prêt lissé
Si le prêt lissé peut faciliter l’obtention d’un financement et optimiser la capacité d’emprunt, il comporte aussi des contreparties et des limites qu’il est essentiel de connaître avant de faire ce choix.
Un coût total du crédit généralement plus élevé
Le principal inconvénient du prêt lissé concerne le coût global du crédit.
En ajustant les mensualités du prêt principal à la baisse pendant certaines périodes, le capital est amorti plus lentement. Le capital restant dû diminue donc moins rapidement, ce qui entraîne, à terme, un montant d’intérêts plus important sur le prêt principal.
👉 Le prêt lissé ne rend donc pas le crédit moins cher. Il peut même générer un surcoût, notamment lorsque le capital emprunté est plus élevé grâce au lissage.
Un montage plus complexe à mettre en place
Le prêt lissé repose sur un montage technique, qui nécessite :
-
Une bonne maîtrise des règles bancaires ;
-
Une projection précise des échéanciers de chaque prêt ;
-
Des calculs adaptés à chaque situation.
Toutes les banques ne proposent pas ce type de montage de manière systématique, et certaines peuvent se montrer plus restrictives dans son application.
Une souplesse parfois réduite en cours de prêt
Un prêt lissé est conçu selon un équilibre précis entre plusieurs prêts.
En cas de :
-
Remboursement anticipé ;
-
Modification de la durée ;
-
Renégociation d’un des prêts ;
Le montage peut nécessiter une révision complète des paliers, voire perdre une partie de son intérêt.
👉 Le lissage est donc particulièrement pertinent lorsqu’il s’inscrit dans une stratégie de financement stable, sur le long terme.
Une solution qui ne s’adresse pas à tous les profils
Le prêt lissé n’est pas nécessairement adapté :
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Aux emprunteurs disposant d’une large capacité d’emprunt ;
-
Aux projets financés par un seul prêt ;
-
Ou lorsque les mensualités restent naturellement compatibles avec le taux d’endettement.
Dans ces situations, un prêt classique peut s’avérer plus simple et moins coûteux.
Pourquoi se faire accompagner pour mettre en place un prêt lissé ?
Le prêt lissé repose sur un montage financier technique, qui nécessite d’analyser la capacité d’emprunt et le taux d’endettement sur toute la durée du crédit. Une erreur d’arbitrage peut rendre un projet non finançable… ou inutilement coûteux.
Se faire accompagner par un courtier immobilier comme Helloprêt permet de :
-
Comparer plusieurs scénarios de financement (avec ou sans lissage) ;
-
Identifier le montage le plus adapté à la situation de l’emprunteur ;
-
Mettre les banques en concurrence sur des structures parfois complexes.
Grâce à un parcours 100 % en ligne, Helloprêt prend en charge l’ensemble des démarches, de la constitution du dossier à la négociation du prêt et de l’assurance, avec des frais clairs, payables uniquement en cas de succès.
👉 L’accompagnement permet ainsi de sécuriser le financement et d’optimiser le montage, dans le respect des règles bancaires.
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