Prêt immobilier
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Obtenir un prêt relais une fois le compromis de vente signé
Vous avez déjà trouvé un acheteur pour votre bien immobilier, mais la vente définitive n’est pas encore signée. Vous souhaitez acheter un autre logement et envisagez donc de recourir à un prêt relais. Ce type d’emprunt constitue en effet une piste à privilégier pour faire la jonction entre revente et achat. Un prêt relais avec compromis de vente signé présente en outre des avantages, comme la possibilité d’augmenter la quotité de financement. Explications !
Qu'est-ce qu'un prêt relais avec compromis de vente signé ?
Le prêt relais avec compromis de vente signé vous permet d’obtenir des fonds pour concrétiser un nouvel achat immobilier dans l’attente de la revente du bien que vous possédez déjà.
Le fonctionnement du prêt relais avec compromis signé
Le prêt relais est un crédit immobilier de court terme accordé par une banque pour vous permettre d'acheter un nouveau bien avant d'avoir vendu votre logement actuel. Concrètement, la banque vous avance une partie de la valeur de votre logement en vente pour financer la nouvelle acquisition.
La spécificité du prêt relais, c’est qu’il est accordé sur une durée assez courte : 12 à 24 mois, parfois renouvelable une fois. Le capital emprunté n’est pas amortissable : vous ne le remboursez pas mois après mois. Le remboursement s’effectue in fine, c’est-à-dire en une seule fois, lorsque vous avez effectivement vendu le bien que vous possédez.
Comme son nom l’indique, le prêt relais avec compromis signé est celui que vous souscrivez après avoir établi un avant-contrat avec un candidat acquéreur. Nous verrons plus loin que cette formule présente plusieurs avantages.
La distinction entre prêt relais sec et prêt relais adossé
Au moment de souscrire le prêt relais, vous devez choisir entre un prêt relais sec et un prêt relais adossé. Vous opterez pour le prêt relais sec lorsque le bien que vous vendez coûte moins cher ou revient au même prix que le nouveau logement.
À l’inverse, vous choisirez le prêt relais adossé lorsque le nouveau logement est d’une valeur supérieure à celle de votre bien actuel. Il est dit adossé car il vient en complément d’un prêt immobilier classique (amortissable), souscrit sur une durée plus longue (15, 20, 25 ans…).
Quels sont les avantages d’un compromis signé pour une demande de prêt relais ?
Démarcher les banques avec un compromis de vente déjà signé permet le plus souvent d’augmenter la quotité de financement.
Une quotité de financement plus élevée
La quotité de financement désigne le pourcentage de la valeur de votre bien immobilier actuel que la banque accepte de vous avancer sous forme de prêt relais.
Le pourcentage est déterminé en fonction de la part de risque que la vente fait courir à l’établissement prêteur. C’est pourquoi en général, il est fixé entre 60 et 70 % si vous souscrivez le prêt relais sans compromis de vente signé.
Une quotité jusqu’à 90 %
À l’inverse, lorsqu’un avant-contrat est déjà conclu, le risque est plus limité : le prix de vente est déjà connu, et l’acquéreur, déjà engagé. En conséquence, les établissements bancaires acceptent de revoir à la hausse la quotité de financement, qui peut passer à 80, voire 90 %.
Pour connaître le montant du prêt relais avec compromis signé, il faut donc appliquer la formule suivante : montant du prêt relais = (prix de vente figurant au compromis - capital restant dû) x quotité accordée.
Exemple chiffré de la quotité de financement avec compromis signé
Prenons un exemple chiffré pour bien comprendre. Marc et Sophie souhaitent acheter une nouvelle maison d’une valeur de 350 000 euros. Sur leur crédit actuel, le capital restant dû est de 60 000 euros. Le logement qu’ils possèdent a été mis en vente à 300 000 euros. L’organisme financier accepte de leur prêter une quotité de 85 %.
Montant du prêt relais avec compromis signé : 300 000 - 60 000 x 85 % = 204 000 euros.
Si Marc et Sophie n’avaient pas signé de compromis, la quotité aurait été seulement de 70 %, soit un montant de prêt relais de 168 000 euros.
Un taux d’intérêt plus faible
Disposer d’un compromis de vente signé peut aussi vous permettre de négocier le taux d’emprunt. En effet, celui-ci est fixé en fonction du niveau de risque que vous faites courir à la banque.
Sans compromis, le bien est en vente, mais la banque ignore quand et à quel prix il sera réellement revendu. Il existe un risque que vous deviez brader le bien s’il ne trouve pas preneur dans le délai imparti à la signature du prêt relais (2 ans maximum, pour rappel).
À l’inverse, avec un compromis signé, le prix de vente est ferme et définitif, et l’acquéreur s’est engagé à aller au bout de la vente. Le niveau de risque est donc moins élevé pour la banque prêteuse, ce qui se traduit par un meilleur taux immobilier.
Un coût total de prêt qui diminue
Sans compromis de vente signé, vous n’avez aucune certitude sur l’issue de la vente. Vous ne savez pas dans quel délai vous trouverez un acquéreur.
Pendant ce temps, le prêt relais est débloqué, et vous remboursez les intérêts chaque mois ou ceux-ci s’accumulent jusqu’à la conclusion de la vente, selon si vous avez opté pour une franchise partielle ou totale. L’addition peut donc vite grimper.
À l’inverse, votre prêt relais vous coûtera moins cher si vous avez déjà signé un compromis de vente. Celui-ci laisse à l’acquéreur un délai allant de 45 à 60 jours pour trouver son financement. Il ne restera plus qu’à prendre rendez-vous chez le notaire pour finaliser la vente authentique. En conséquence, vous paierez des intérêts sur une période moins longue.
Combien coûte un prêt relais avec compromis de vente signé ?
On l’a vu, vous allez potentiellement obtenir un meilleur taux grâce au compromis signé. Reste encore toutefois à avoir une idée plus précise de ce que peut vous coûter le prêt relais, en fonction de la formule que vous choisissez : franchise partielle ou totale.
La franchise partielle sur les intérêts
Dans le cadre d'une franchise partielle, vous payez chaque mois les intérêts du prêt relais calculés sur le capital emprunté, ainsi que la cotisation d'assurance emprunteur. Vous solderez le capital accordé en une seule fois, à la revente de votre logement actuel.
Autrement dit, plus la vente va vite, moins votre crédit relais vous coûte cher et inversement. Prenons l’exemple d’un prêt relais de 200 000 euros à un taux d’intérêt de 3.50 % par an. En franchise partielle, les intérêts mensuels s’élèvent à :
(200 000 x 3.50 %) / 12 = 583.33 euros par mois. Si la vente définitive intervient en trois mois, vous payerez 1 750 euros d’intérêts en tout (hors assurance emprunteur).
La franchise totale sur les intérêts
Vous ne versez rien pendant toute la durée du prêt relais : ni capital, ni intérêts. Vous payez seulement votre assurance emprunteur. Les intérêts sont capitalisés pendant toute la durée de l’opération et vous les remboursez en une seule fois au jour de la signature de l’acte authentique.
Reprenons notre exemple d’un prêt relais de 200 000 euros à 3,50 % par an. Avec une franchise totale, les intérêts non payés chaque mois s’ajoutent au capital et produisent eux-mêmes des intérêts.
Au bout de trois mois, le montant des intérêts s’élève à 1 755.11 euros, contre 1 750 euros avec une franchise partielle.
La capitalisation représente donc un surcoût de 5.11 euros sur trois mois, hors assurance emprunteur.
Sur une période aussi courte, l’écart reste limité, mais il augmente avec la durée de remboursement du prêt relais.
Les frais annexes du prêt relais avec compromis signé
Comme pour un prêt immobilier classique, la banque peut exiger une garantie pour couvrir le prêt relais. Il peut s'agir d’un organisme de cautionnement qui se porte garant du remboursement, d’une hypothèque ou d’un privilège de prêteur de deniers. Le coût de la garantie ira de 1.2 % à 2 % du capital prêté.
Autre dépense à prévoir : l’assurance emprunteur. Son coût variera en fonction de l’étendue des garanties souscrites, de votre âge et état de santé, et du contrat choisi, groupe ou délégation.
Que devient le prêt relais avec compromis signé si la vente n’aboutit pas ?
Le fait que vous ayez signé un compromis ne garantit pas que la vente ira à son terme. L’avant-contrat contient des conditions suspensives de vente, notamment d’obtention d’un prêt immobilier par l’acquéreur. Si celui-ci n’obtient pas son financement, il peut annuler la vente sans pénalités.
Dans cette hypothèse, vous restez tout de même tenu de rembourser le prêt relais. Plusieurs solutions s’offrent alors à vous :
-
Remettre le bien en vente rapidement ;
-
Demander un report du remboursement du prêt relais ;
-
Demander à convertir le prêt relais en prêt amortissable classique.
Quels sont les points à vérifier avant de signer un prêt relais avec compromis de vente ?
Avant de vous engager, vérifiez :
-
le montant réellement avancé par la banque par rapport au prix prévu dans le compromis ;
-
le taux d’intérêt du prêt relais et le TAEG ;
-
le coût de l’assurance emprunteur ;
-
le mode de paiement des intérêts : franchise partielle ou franchise totale ;
-
la durée initiale du prêt relais et les éventuelles conditions de prolongation ;
-
le coût et la nature de la garantie demandée par la banque ;
-
les conséquences prévues si la vente est retardée ou n’aboutit pas.
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