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Quelle est la meilleure banque pour un investissement locatif ?
Vous souhaitez acheter un logement pour le louer ? Vous devez donc trouver l’établissement prêteur qui vous propose le meilleur taux d’intérêt, mais pas seulement. Les conditions d’emprunt ont elles aussi un intérêt pour réussir votre projet immobilier. Alors, comment trouver la meilleure banque pour un investissement locatif ? Réponse !
Quelles banques acceptent de financer un investissement locatif ?
Il n’existe pas dans l’absolu une meilleure banque pour financer un investissement locatif. Tout va dépendre de votre profil d’emprunteur ! Vous trouverez différents acteurs sur le marché, chacun avec leur politique en matière de crédit immobilier.
Les banques traditionnelles
Premier interlocuteur vers qui vous tourner pour votre investissement immobilier : les banques traditionnelles. Toutes proposent des financements adaptés, qu’il s’agisse d’un prêt amortissable ou d’un prêt in fine.
Crédit Agricole, Crédit Mutuel, Banque Populaire, Caisse d’Épargne, BNP Paribas, Société Générale ou LCL : ces établissements prêteurs ont un point en commun, celui de posséder des agences physiques. Vous en trouverez forcément une plus ou moins près de chez vous, où vous pourrez vous rendre pour échanger avec un conseiller.
Autre avantage : ces banques proposent des services complémentaires comme l’assurance de prêt ou des comptes bancaires. Mais en contrepartie, elles peuvent offrir des taux immobiliers plus élevés du fait de leurs frais de fonctionnement.
Parmi elles, 3 se détachent pour financer un investissement locatif selon nos courtiers : Société Générale, Crédit Mutuel et LCL.
Les banques en ligne
Le choix reste assez restreint du côté des banques en ligne. En 2026, seules BoursoBank, Fortuneo et Hello bank! proposent un crédit immobilier.
Chez Boursobank, vous pouvez emprunter pour investir, à condition que le montant du prêt soit d’au moins 100 000 euros. Elle ne prête toutefois pas aux LMP ni pour les projets concernant les résidences de service, ni pour les dispositifs Malraux, Girardin et Monuments historiques.
Fortuneo de son côté accepte les salariés comme les professions libérales. Elle finance les investissements locatifs à l'exception des acquisitions réalisées par le biais d’une SCI ou en résidence de services.
Hello bank! est la marque de banque en ligne de BNP Paribas. Vous devez déjà avoir un compte bancaire chez elle pour obtenir un emprunt immobilier. La demande s’effectue en ligne, avant l’étude du projet par un conseiller spécialisé.
Quels critères pour choisir la meilleure banque pour un investissement locatif ?
Le taux nominal qu’une banque vous propose pour votre investissement locatif n’est pas le seul critère à apprécier. Pour comparer les offres, il faut tenir compte de l’ensemble des frais, qui viendront grever la rentabilité de votre investissement locatif.
Le taux immobilier proposé
Il vous faudra quelques clics et quelques secondes sur notre simulateur de taux d’emprunt pour constater que les organismes financiers proposent différents taux. Ceux-ci varient en fonction :
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Du coût auquel les banques se financent. L’OAT 10 ans, par exemple, sert de référence pour fixer les taux, ainsi que le le taux directeur de la Banque centrale européenne ;
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De votre profil d’emprunteur et du risque que vous faites courir aux banques ;
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Des frais de fonctionnement de l’établissement ;
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De la marge qu’il souhaite réaliser, en fonction de sa politique commerciale.
Enfin, si vous optez pour une banque traditionnelle, celle-ci peut proposer différents taux en fonction de la région où elle est implantée.
Les frais de dossier
Les frais de dossier pour l’émission d’une offre de prêt varient d’une banque à l’autre. Ils représentent en moyenne 1 % du capital emprunté, mais certains établissements les plafonnent. Un courtier immobilier peut les négocier pour vous si vous présentez un bon dossier.
Les clauses de l’offre de prêt
En tant qu’investisseur locatif, vous vous exposez à certains risques, comme la vacance locative ou les impayés de loyers. Certaines clauses du contrat de prêt peuvent vous aider à mieux surmonter les coups durs, comme :
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Le report des échéances sur quelques mois ;
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La modulation des mensualités à la hausse ou à la baisse ;
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Le différé de remboursement. S’il a un surcoût certain, variable selon si vous optez pour le différé partiel ou le différé total, il peut améliorer le cashflow de votre investissement. Vous pouvez par exemple le faire courir jusqu’au moment où vous avez achevé les travaux et mettez effectivement le bien immobilier sur le marché de la location.
Là encore, pour négocier ces clauses, vous avez tout intérêt à faire appel à un courtier en prêt immobilier. Selon notre équipe, la Société Générale est souvent disposée à intégrer ce type de clauses dans ses offres de prêt.
Les pénalités de revente anticipé
L’horizon de détention de votre logement peut être amené à varier en fonction de vos objectifs ou des aléas de la vie. Si vous soldez votre prêt par anticipation, vous devrez le plus souvent payer des indemnités de remboursement anticipé (IRA). Celles-ci ne peuvent pas excéder :
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3 % du capital restant dû avant le remboursement.
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6 mois d'intérêts sur le capital remboursé, calculée au taux moyen du prêt.
Une banque qui accepte de les supprimer peut ainsi avoir votre préférence pour financer votre investissement locatif.
Comment les banques évaluent-elles un projet d’investissement locatif ?
Vous l’avez compris, la meilleure banque pour un investissement locatif est celle qui vous propose les meilleures conditions d’emprunt et les frais les plus limités. Mais encore faut-il qu’elle accepte votre demande ! Voici sur quels critères elle se base pour l’accepter ou la refuser.
Elles prennent en compte votre situation professionnelle et personnelle
Ce n’est pas un scoop, mais les établissements prêteurs préfèrent les emprunteurs à la situation professionnelle stable, en CDI ou fonctionnaire. Mais rassurez-vous, ce n’est pas parce que vous êtes en CDD ou travailleur indépendant que vous devez renoncer à votre projet. Banque Populaire, par exemple, est ouverte aux indépendants, professions libérales et artisans.
Elles comptabilisent une fraction des revenus locatifs
Bonne nouvelle : pour booster votre capacité d’emprunt, vous pouvez compter sur les loyers que vous allez percevoir de votre investissement locatif. Les banques acceptent en effet d’en comptabiliser 70 % dans la case revenus. Elles demandent le plus souvent à ce que l’estimation soit réalisée par au moins un professionnel de l’immobilier.
Elles vérifient votre taux d’endettement
Aussi appelé taux d’effort, votre taux d’endettement ne doit pas excéder 35 %. Il désigne le poids de vos charges, prime d’assurance de prêt incluse, sur vos revenus. Le HCSF prévoit une dérogation à la règle du taux d’endettement maximal.
Les banques disposent d’une marge de flexibilité sur 30 % de leur production trimestrielle de nouveaux crédits. Elles doivent toutefois accorder la priorité aux primo-accédants et à l’acquisition de la résidence principale. Seuls 6 % des investisseurs locatifs peuvent emprunter au-delà de 35 % d’endettement. Pour en faire partie, il vous faut avoir un reste à vivre solide.
Elles évaluent votre apport personnel
L’apport personnel sert à financer les frais annexes au crédit, comme les frais de notaire, les frais de garantie ou la commission des intermédiaires (courtier, agent immobilier…). En général, même si la loi ne l’impose pas, les banques demandent un minimum d’apport de 10 %.
L’apport a aussi une incidence sur le montant des échéances et sur le cashflow de l’opération. Vous pouvez moduler son montant pour que les mensualités se rapprochent le plus possible du montant du loyer et ainsi réduire votre effort d’épargne mensuel.
Elles apprécient la gestion de vos comptes bancaires
Pour obtenir l’emprunt, mieux vaut que vous présentiez un profil d’emprunteur irréprochable. Les banques vous demanderont de fournir vos 3 derniers relevés de compte bancaire. Si vous avez été à découvert pendant cette période, il est recommandé de différer votre projet d’autant, pour ne pas vous exposer à un refus pur et simple.
Elles demandent une garantie
La garantie la plus courante reste l’organisme de cautionnement, qui se porte garant du remboursement de votre emprunt. S’il refuse votre dossier, vous pouvez proposer à la place une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers.
Quels taux proposent les meilleures banques pour un investissement locatif ?
On l’a vu, le taux varie d’une banque à l’autre, et bien entendu, vous devez en tenir compte pour choisir la meilleure banque pour un investissement locatif. Souvent, les établissements pratiquent une légère surcote sur le taux pour ce type de projet.
La durée d’emprunt influence également le taux moyen. Plus elle est longue, moins le taux est compétitif et inversement.
Pour connaître le coût réel de votre crédit immobilier, il vous faut vous baser sur le taux annuel effectif global (TAEG). Outre le taux nominal, il intègre les frais annexes au crédit comme le taux d’assurance emprunteur.
Comment demander un prêt immobilier pour un investissement locatif ?
Vous pouvez vous lancer vous-même dans la quête de votre emprunt, mais gardez en tête que vous disposez d’un délai assez court. Le compromis de vente prévoit généralement 45 à 60 jours pour trouver l’offre la plus adaptée à votre projet.
La solution ? Faire appel à un courtier ! Fort de notre réseau de plus de 70 partenaires bancaires, nous identifions rapidement la meilleure offre pour concrétiser votre achat immobilier.
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