Prêt immobilier
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Comment renégocier son prêt immobilier facilement ?
Renégocier son prêt immobilier peut permettre de réaliser des économies importantes ou d’alléger ses mensualités, à condition de s’y prendre au bon moment et avec la bonne stratégie. Baisse des taux, évolution de votre situation financière, investissement locatif : les raisons de renégocier sont nombreuses, mais les démarches peuvent vite sembler complexes.
À retenir :
- Renégocier son prêt immobilier peut répondre à deux objectifs distincts : réduire le coût total du crédit grâce à une baisse de taux, ou diminuer les mensualités pour retrouver de la souplesse financière, notamment dans le cadre d’un investissement locatif.
- La renégociation est particulièrement intéressante dans la première moitié du prêt, lorsque le capital restant dû est encore élevé et que les économies d’intérêts peuvent compenser les frais liés à l’opération.
- Les frais (IRA, garantie, dossier, assurance) doivent toujours être intégrés dans le calcul : ce n’est pas la baisse du taux ou de la mensualité qui compte, mais le gain réel après frais.
- L’assurance emprunteur est un levier simple et souvent très efficace pour réduire le coût global du crédit, sans modifier le prêt, grâce à la loi Lemoine et à la mise en concurrence.
Renégocier son prêt immobilier : de quoi parle-t-on exactement ?
Renégocier son prêt immobilier consiste à modifier certaines conditions de son crédit en cours afin d’en réduire le coût total ou d’améliorer ses mensualités. Dans la majorité des cas, l’objectif principal est d’obtenir un taux d’intérêt plus bas, rendu possible par une évolution favorable du marché ou par une amélioration de votre profil emprunteur.
Derrière l’expression “renégocier son prêt”, deux démarches différentes existent. Elles sont souvent confondues, alors qu’elles n’impliquent ni les mêmes interlocuteurs, ni les mêmes frais, ni le même niveau de complexité.
Renégociation ou rachat de crédit : quelles différences ?
La renégociation de prêt immobilier se fait directement auprès de votre banque actuelle. Vous lui demandez de revoir les conditions du crédit existant, généralement via un avenant au contrat. La banque peut accepter de baisser le taux, parfois d’ajuster la durée, en échange de frais de dossier. Cette solution est souvent la plus simple sur le plan administratif, mais elle dépend fortement de la volonté de votre établissement bancaire.
Le rachat de crédit immobilier, lui, consiste à faire reprendre votre prêt par une autre banque. Le nouvel établissement rembourse intégralement votre ancien crédit et met en place un nouveau prêt, avec de nouvelles conditions (taux, durée, assurance). Cette option permet une mise en concurrence réelle, mais elle implique des frais supplémentaires (indemnités de remboursement anticipé, nouvelle garantie, etc.).
Bon à savoir : En pratique, renégociation et rachat poursuivent le même objectif, mais le rachat offre souvent plus de marge de négociation, surtout si votre banque actuelle refuse de s’aligner sur les conditions du marché. Pour maximiser vos chances d’obtenir un meilleur financement, vous pouvez faire appel à un courtier immobilier, spécialiste de la mise en concurrence des banques !
Dans quels cas renégocier son prêt immobilier est intéressant ?
Renégocier son prêt immobilier est pertinent dès lors que l’opération permet d’atteindre un objectif clair, le plus souvent : réduire le coût global du crédit ou adapter les mensualités à sa situation financière. Ces deux stratégies répondent à des logiques différentes, mais elles peuvent toutes deux être pertinentes selon le moment et le profil de l’emprunteur.
Remarque : Une renégociation peut aussi être envisagée pour modifier les garanties du prêt (par exemple substituer une hypothétique à un nantissement) ou modifier certaines obligations du contrat de prêt en ajoutant par exemple une clause de modularité.
Réduire le coût total du crédit : l’objectif le plus connu
La majorité des renégociations de prêt immobilier visent à payer moins d’intérêts sur la durée totale du crédit. Cette stratégie repose principalement sur l’obtention d’un taux d’intérêt plus bas que celui du prêt initial.
Elle est particulièrement efficace lorsque :
-
l’écart entre le taux initial et les taux du marché est significatif ;
-
le capital restant dû est encore élevé ;
-
il reste une durée importante à courir.
Dans ce contexte, une baisse de taux permet de réduire fortement la part des intérêts à payer, même après prise en compte des frais liés à la renégociation ou au rachat du crédit.
Pourquoi la première moitié du prêt est la plus stratégique ?
Un prêt immobilier fonctionne selon un système d’amortissement progressif : au début du crédit, la mensualité est composée en grande partie d’intérêts, puis la part du capital augmente avec le temps.
C’est pourquoi la première moitié du prêt est la période la plus favorable pour renégocier :
- les intérêts restant à payer sont encore élevés ;
- la baisse de taux a un impact maximal sur le coût total ;
- les frais liés à l’opération sont plus facilement amortis.
À l’inverse, en fin de prêt, la majeure partie des intérêts a déjà été payée. Même avec un taux plus attractif, les économies potentielles sont alors limitées.
Exemple : réduire le coût total de son crédit grâce à une baisse de taux (taux initial à 3,30 %)
Un emprunteur a financé l’achat de sa résidence principale avec un prêt immobilier contracté à un taux de 3,30 %. Après quelques années de remboursement, il envisage une renégociation afin de profiter de conditions de marché plus favorables et réduire le coût global de son crédit.
Situation du prêt avant renégociation :
- Montant initial emprunté : 250 000 €
- Durée initiale : 25 ans
- Taux d’intérêt initial : 3,30 %
- Ancienneté du prêt : 7 ans
- Durée restante : 18 ans
- Capital restant dû : environ 205 000 €
La renégociation permet d’obtenir un taux de 2,00 %, sans modifier la durée restante du prêt.
| Éléments comparés | Avant renégociation | Après renégociation |
| Capital restant dû | 205 000 € | 205 000 € |
| Taux d’intérêt | 3,30 % | 2,00 % |
| Durée restante | 18 ans | 18 ans |
| Mensualité (hors assurance) | 1 250 € | 1 120 € |
| Intérêts restants à payer | 82 000 € | 48 000 € |
| Économie brute sur les intérêts | – | 34 000 € |
| Frais liés à l’opération (IRA, dossier, garantie) | – | - 8 000 € |
| Gain net estimé | – | ≈ 26 000 € |
Astuce : Pour calculer vous même les éventuels gains d’une renégociation de prêt immobilier avec les taux actuels, vous pouvez utiliser notre simulateur de rachat de prêt !
Réduire ses mensualités : un objectif différent mais tout aussi pertinent
Renégocier son prêt immobilier ne vise pas toujours à payer moins au total. Dans certains cas, l’objectif principal est de diminuer le montant des mensualités, afin de retrouver de la marge de manœuvre financière.
Cette stratégie repose généralement sur un allongement de la durée du prêt, combiné ou non à une amélioration du taux. La mensualité baisse mécaniquement, ce qui permet :
-
de réduire l’effort financier mensuel ;
-
d’absorber plus facilement des charges imprévues ;
-
d’adapter le crédit à une nouvelle situation personnelle ou professionnelle.
Cette approche est particulièrement courante chez les investisseurs locatifs, pour qui la mensualité du crédit a un impact direct sur le cashflow du projet.
Lire aussi : Prêt immobilier investissement locatif : guide complet et simulation gratuite
Exemple : réduire ses mensualités en allongeant la durée du prêt (logique cashflow)
Un investisseur locatif arrive à la fin de son crédit immobilier, mais la mensualité reste élevée et pèse sur son cashflow. Son objectif n’est pas de réduire le coût total du crédit, mais de diminuer la mensualité afin de sécuriser son investissement et retrouver de la souplesse financière.
Situation du prêt avant renégociation
-
Montant initial emprunté : 200 000 €
-
Durée initiale : 20 ans
-
Taux d’intérêt initial : 3,30 %
-
Ancienneté du prêt : 10 ans
-
Durée restante : 10 ans
-
Capital restant dû : environ 105 000 €
-
Loyer mensuel hors charges : 800 €
La renégociation (ou rachat) consiste à :
-
repartir sur une durée de 20 ans ;
-
avec un taux plus élevé de 3,80 % (pour vous démontrer que même avec un taux plus élevé, l’opération peut être viable sur le plan du cashflow), en contrepartie de la baisse de mensualité.
Comparatif avant / après renégociation :
| Éléments comparés | Avant renégociation | Après renégociation |
| Capital restant dû | 105 000 € | 105 000 € |
| Taux d’intérêt | 3,30 % | 3,80 % |
| Durée restante | 10 ans | 20 ans |
| Mensualité (hors assurance) | 1 030 € | 630€ |
| Baisse de mensualité | – | -400€ |
| Intérêts restants à payer | 19 000 € | 46 000 € |
| Frais liés à l’opération (IRA, dossier, garantie) | – | 6 000 € |
| Coût total du crédit restant | Plus faible | Plus élevé |
Impact sur le cashflow locatif :
| Éléments | Avant renégociation | Après renégociation |
| Loyer mensuel | 800€ | 800€ |
| Mensualité de crédit | - 1 030 € | -630€ |
| Cashflow avant charges | -230€ | +170€ |
Cet exemple montre que renégocier son prêt en allongeant la durée permet avant tout de réduire fortement la mensualité et d’améliorer le cashflow, même si le coût total du crédit augmente. Pour un investisseur locatif, il s’agit d’un choix stratégique assumé, orienté vers la sécurisation et la rentabilité du projet plutôt que vers l’économie globale.
Cette stratégie permet par ailleurs d’améliorer le taux d’endettement de l’investisseur pour aux fins éventuelles de réaliser un nouvel emprunt pour un nouvel investissement locatif.
Les frais à connaître avant de renégocier son prêt immobilier
Avant de renégocier son prêt immobilier, il est indispensable d’identifier l’ensemble des frais liés à l’opération. Ce sont eux qui déterminent si la renégociation est réellement intéressante, que l’objectif soit de réduire le coût total du crédit ou de baisser les mensualités.
Ces frais varient selon que vous renégociez avec votre banque actuelle ou que vous passiez par un rachat de crédit auprès d’un autre établissement.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA)
En cas de rachat de crédit, la banque d’origine peut appliquer des indemnités de remboursement anticipé, destinées à compenser la perte d’intérêts.
Ces indemnités sont strictement encadrées par la loi et ne peuvent pas dépasser :
- 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé,
- ou 3 % du capital restant dû, le montant le plus faible étant retenu.
Les IRA représentent souvent le poste de frais le plus important. Elles doivent donc être intégrées systématiquement dans le calcul du gain net, en particulier si vous êtes encore loin de la fin du prêt.
Lire aussi : Le remboursement anticipé du prêt immobilier
Bon à savoir : En passant par un courtier immobilier Helloprêt lors de la souscription de votre prêt, ce dernier peut négocier pour vous l’abandon des IRA dans le contrat de prêt. Un avantage utile pour ceux qui souhaitent rester flexibles à moindre coût !
Les frais de garantie et de mainlevée
En cas de rachat de prêt, si le prêt initial était garanti par une hypothèque, une mainlevée peut être nécessaire, générant des frais supplémentaires (notaire, formalités). Ces coûts peuvent représenter plusieurs milliers d’euros, selon le montant du prêt et le type de garantie.
En revanche, dans le cadre d’une renégociation interne avec votre banque, la garantie reste souvent inchangée, ce qui limite les frais.
Les frais de dossier et d’avenant
Que ce soit pour une renégociation ou un rachat, la banque peut facturer :
-
des frais de dossier ;
-
ou des frais d’avenant au contrat initial.
Ces montants sont variables d’un établissement à l’autre et peuvent parfois être négociés, surtout si votre profil est solide ou si vous mettez plusieurs banques en concurrence.
L’impact des frais selon votre objectif
Les frais n’ont pas le même poids selon la stratégie poursuivie :
-
Objectif “réduire le coût total du crédit” : Les frais doivent être rapidement amortis par les économies d’intérêts. Si ce n’est pas le cas, la renégociation perd son intérêt.
-
Objectif “réduire les mensualités” : Les frais sont parfois acceptés comme un investissement de confort ou de trésorerie, notamment pour un investisseur locatif cherchant à améliorer son cashflow.
Dans tous les cas, ce n’est pas la baisse du taux ou de la mensualité qui compte, mais le résultat final après frais, calculé sur la durée réellement conservée du prêt.
L’assurance emprunteur : le levier le plus simple pour réduire le coût du crédit
Lorsqu’on parle de renégociation de prêt immobilier, on pense spontanément au taux d’intérêt. Pourtant, l’assurance emprunteur peut représenter une part très importante du coût total du crédit, parfois au même niveau que les intérêts eux-mêmes.
Bonne nouvelle : il est possible de réduire le coût de son crédit sans renégocier le prêt, simplement en changeant d’assurance.
Lire aussi : Courtier en assurance pour un prêt immobilier : quels avantages ?
Changer d’assurance sans renégocier le prêt : est-ce possible ?
Vous pouvez tout à fait conserver votre prêt immobilier tel quel (même taux, même durée, même banque) et remplacer uniquement l’assurance emprunteur.
Dans ce cas :
-
le contrat de prêt reste inchangé ;
-
seule l’assurance est substituée par un contrat externe, souvent moins cher ;
-
la banque ne peut pas refuser si les garanties sont équivalentes.
Cette démarche est souvent plus simple, plus rapide et moins coûteuse qu’une renégociation de taux, car elle n’entraîne ni indemnités de remboursement anticipé, ni frais de garantie.
Ce que permet la loi Lemoine
La loi Lemoine a considérablement facilité le changement d’assurance emprunteur. Elle permet désormais :
-
de résilier son assurance à tout moment, sans frais ;
-
de ne plus attendre une date anniversaire ;
-
de faire jouer la concurrence librement tout au long de la vie du prêt.
La seule condition imposée par la banque est le respect de l’équivalence de garanties. Autrement dit, la nouvelle assurance doit offrir un niveau de protection au moins équivalent à celui du contrat initial.
En pratique, cette équivalence est aujourd’hui bien encadrée, ce qui limite fortement les refus abusifs.
Lire aussi : Changer d'assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine
Dans quels cas le gain est immédiat ?
Le changement d’assurance est particulièrement intéressant si :
-
vous avez souscrit votre prêt avec une assurance groupe bancaire ;
-
vous étiez jeune ou sans problème de santé à la souscription ;
-
votre taux d’assurance est exprimé sur le capital initial.
Dans ces situations, une assurance individuelle (ou délégation d’assurance) peut permettre de :
-
diviser le coût de l’assurance par deux, voire plus ;
-
générer plusieurs milliers d’euros d’économies, sans modifier la mensualité du prêt ou la durée.
Pour un investisseur locatif, la baisse du coût de l’assurance peut aussi contribuer à améliorer le cashflow, sans allonger la durée du crédit.
Les règles bancaires qui peuvent freiner une renégociation
Même si renégocier son prêt immobilier peut sembler attractif sur le papier, certaines règles bancaires et réglementaires peuvent compliquer, voire bloquer, l’opération. Ces contraintes s’appliquent aussi bien lors d’une renégociation avec sa banque actuelle que dans le cadre d’un rachat de crédit par un autre établissement.
Les connaître en amont permet d’éviter les mauvaises surprises et de mieux préparer son dossier.
Le taux d’usure : un plafond à ne pas dépasser
Le taux d’usure correspond au taux annuel effectif global (TAEG) maximum que les banques ont le droit de pratiquer. Il est fixé et publié régulièrement par la Banque de France.
Ce taux inclut :
-
le taux d’intérêt du crédit ;
-
l’assurance emprunteur ;
-
les frais de dossier ;
-
les frais de garantie.
Même si le taux nominal proposé par la banque est attractif, l’opération peut être refusée si le TAEG dépasse le taux d’usure. Cette situation se rencontre notamment lorsque :
-
le coût de l’assurance est élevé ;
-
les frais sont importants par rapport au montant du capital restant dû ;
-
la durée de remboursement est courte.
C’est pour cette raison que certaines renégociations, pourtant pertinentes sur le plan économique, peuvent être refusées d’un point de vue réglementaire.
Les critères d’endettement et de durée imposés aux banques
Les banques doivent également respecter les règles fixées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Ces règles encadrent l’octroi et la renégociation des crédits immobiliers.
Les principaux critères sont :
-
un taux d’endettement maximal de 35 %, assurance incluse ;
-
une durée de remboursement limitée, généralement à 25 ans maximum (20 ans pour un investissement locatif).
Lors d’une renégociation visant à allonger la durée du prêt, ces règles sont déterminantes. Même si la mensualité baisse, la banque doit vérifier que le nouveau montage reste conforme aux exigences réglementaires.
Lire aussi : Taux d’endettement maximum : peut-on dépasser les 35% ?
Renégocier facilement son prêt immobilier grâce à Helloprêt
Renégocier son prêt immobilier peut rapidement devenir chronophage et technique : analyse du crédit, calcul des gains réels, compréhension des règles bancaires, échanges avec plusieurs établissements… C’est précisément pour simplifier ces démarches que Helloprêt accompagne les emprunteurs de bout en bout, avec un parcours 100 % en ligne.
Une analyse personnalisée de votre situation et de vos objectifs
La première étape consiste à faire le point sur votre crédit actuel et sur vos attentes. Nous analysons notamment :
-
votre taux, votre durée restante et votre capital restant dû ;
-
le coût de votre assurance emprunteur ;
-
les frais potentiels liés à une renégociation ou à un rachat ;
-
votre objectif prioritaire : réduire le coût total ou baisser les mensualités.
Cette analyse permet de déterminer rapidement si une renégociation est pertinente et quelle stratégie est la plus adaptée à votre situation.
La mise en concurrence des banques, sans démarches de votre part
Plutôt que de solliciter vous-même plusieurs banques, Helloprêt se charge de :
-
constituer et valoriser votre dossier emprunteur ;
-
transmettre votre demande à plusieurs banques partenaires ;
-
comparer les propositions reçues de manière objective.
Cette mise en concurrence est essentielle pour obtenir de meilleures conditions, qu’il s’agisse du taux, de la durée ou de la structure globale du financement.
Vous évitez ainsi les rendez-vous multiples et les négociations complexes, tout en maximisant vos chances d’obtenir une offre avantageuse.
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Renégocier efficacement ne consiste pas uniquement à baisser un taux. Helloprêt adopte une approche globale en intégrant :
-
le coût total du crédit après renégociation ;
-
l’impact des frais (IRA, garantie, dossier) ;
-
l’optimisation de l’assurance emprunteur, souvent source d’économies significatives.
Cette vision d’ensemble permet d’arbitrer entre plusieurs scénarios et de choisir celui qui correspond réellement à vos objectifs financiers.
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Merci à Nelly pour son accompagnement, sa disponibilité et sa réactivité tout au long de notre premier achat immobilier. Tout s’est parfaitement déroulé et je la recommanderai sans hésiter 😊
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